El mercado hipotecario está disparado en España a niveles que no se veían desde que estallara la pasada crisis financiera. Aumenta el número de créditos, crece el dinero que los bancos conceden en préstamos para la compra de vivienda y la deuda de los hogares vuelve a subir tras una década de recorte. La fuerte batalla que viven los bancos por estos créditos y las condiciones de los tipos de interés han desplomado los precios de las hipotecas a niveles nunca antes vistos. Y además, las entidades han ido abriendo la mano con sus clientes y el importe medio concedido ya se aproxima al de 2008.
Entre enero y agosto de este año, último dato del INE, la hipoteca media concedida en España fue de 136.000 euros. Con grandes diferencias entre territorios vinculadas al coste de la vivienda, por supuesto, desde los 220.000 euros en Baleares a los 82.000 euros en Murcia. La media española es la más alta que registra la serie histórica del organismo de estadística para esos meses desde, precisamente, el año 2008, justo antes del estallido de la crisis financiera e inmobiliaria. Por aquel entonces, la media era de 142.000 euros. En junio de este año, la cifra ya superó de nuevo los 140.000 euros.
Los datos muestran así que los bancos, sin todavía llegar a los niveles de actividad hipotecaria y de riesgos que se alcanzaron en aquella época, han ido relajando las condiciones a sus clientes, aumentando el importe medio al que se conceden las hipotecas. Buena parte de culpa la tiene la encarnizada batalla que se vive en el sector por captar clientes con hipotecas, aunque los directivos de algunas entidades dirijan públicamente sus estrategias a negocios más rentables en ingresos. Otra parte de culpa, por supuesto, la tienen los precios de las viviendas, que en el primer semestre del año han aumentado un 3,3%, también según el INE.
La referencia de la hipoteca media marca cómo ha sido la evolución desde la pasada crisis financiera. El estallido de la burbuja provocó un freno muy significativo de la firma de hipotecas hasta 2013, cuando se llegó al nivel más bajo de hipoteca media, con apenas 99.000 euros, dando muestra de la cautela con que los bancos concedían estos préstamos en un país que todavía no se había recuperado de los efectos de la crisis del sector bancario que apenas un año antes había tenido el mayor rescate histórico, con Bankia.
Desde entonces, la hipoteca media ha ido creciendo paulatinamente. El gran acelerón se vivió el año pasado cuando, pese a la pandemia, el préstamo medio se disparó más de un 8% en los ocho primeros meses del año respecto al mismo periodo del año anterior. Este curso el incremento es más moderado, del 1,2%, pero sigue acercándose a los niveles de 2008.
Sin embargo, aunque la hipoteca media se aproxima a 2008 y el sector hipotecario vive uno de sus mejores años desde entonces, el número de préstamos y el importe total concedido por los bancos para adquirir una vivienda se encuentra muy lejos de aquellos datos. Entre enero y agosto de este año se han concedido casi 270.000 hipotecas que suman unos 36.670 millones de euros. En esos mismos meses de 2008, justo antes de la caída en EEUU de Lehman Brothers que marcó el inicio del estallido de la burbuja, se firmaron más de 606.000 hipotecas por casi 86.200 millones de euros. El ritmo actual es el más alto desde 2010 y se ha más que duplicado desde el mínimo, marcado en 2014.
Pese a que los datos absolutos se encuentran muy lejos de la burbuja inmobiliaria, el año 2021 ha provocado un cambio de tendencia respecto a la evolución que se vivía desde 2008. Por primera vez desde entonces, los hogares españoles han vuelto a aumentar su deuda por la compra de vivienda. Desde la pasada crisis, las familias habían ido reduciendo este pasivo, al terminar de pagarse más hipotecas que las nuevas que se firmaban. El boom tras la pandemia ha cambiado esta tendencia por primera vez en una década.
Eso sí, endeudarse para comprar una casa es ahora más 'barato' que en 2008. Los tipos de interés en niveles negativos desde hace años, con dudas de cuándo volverán a subir, han provocado que el coste de este tipo de créditos no haya dejado de caer. Esto ha hecho que los bancos busquen ahora otros negocios que les garanticen más ingresos, como la gestión de fondos de inversión o los seguros. Sin embargo, no se olvidan de las hipotecas –el principal negocio histórico de la banca– haciendo de las ya de por sí condiciones de bajos precios una espiral a la baja para intentar arañar clientes de los competidores ya sea con la marca principal de la entidad o con sus plataformas digitales.
El Banco de España reconoce una “fuerte competencia”
Esta guerra viene de lejos, aunque se ha enfatizado tras la pandemia. El propio Banco de España es consciente de ello y en una reciente encuesta sobre préstamos bancarios indicaba que “las condiciones generales aplicadas en estos préstamos se habrían relajado algo, principalmente como consecuencia de la fuerte competencia existente en este segmento, y ello se habría traducido en una reducción en los márgenes aplicados a los préstamos ordinarios”. Es decir, los bancos siguen bajando precios aunque eso suponga erosionar sus ya maltrechos márgenes en este negocio. En esta encuesta, las entidades achacan este dinamismo al aumento de la confianza de los consumidores y señalaban que seguirá así al menos hasta final de año.
Esta deriva lleva a que los precios de las hipotecas estén más bajos que nunca. Si en 2008 la hipoteca media se firmaba al 5,2% de tipo de interés, en agosto de este año, último dato del INE, es del 2,4%, aunque en el caso de las hipotecas variables es incluso más bajo, del 2,11%. Pero como en todo, esto es una media, y no es difícil encontrar en el mercado ofertas casi cada semana de préstamos mucho más bajos, con la intención de los bancos de atraer clientes.
Bancos digitales como Openbank (Banco Santander) o MyInvestor (Andbank), así como el holandés ING han realizado rebajas en sus ofertas en las últimas semanas. En alguno de los casos son incluso las segundas rebajas que aplican este año. Muchos neobancos o plataformas digitales de los grandes bancos participan de lleno en esta batalla por captar cuantos más clientes mejor. Aunque con la letra pequeña de los productos vinculados. La actual ley hipotecaria prohíbe la obligatoriedad de adquirir otros productos junto con la hipoteca, pero la alternativa encontrada por el sector es que para lograr el tipo de interés de las ofertas se necesitan hasta cuatro productos añadidos (seguro, planes de pensiones, etc.). Si no se contratan, el tipo de interés final en la hipoteca va aumentando.
Además del precio más barato que nunca, la pandemia ha confirmado una tendencia que se había visto en los últimos años y que se ha terminado por disparar este 2021. Las hipotecas a tipo fijo ya se han aposentado como las mayoritarias entre los nuevos créditos firmados por la banca con sus clientes. Según el INE, el 67% de las hipotecas que se firmaron en agosto (68% en julio) eran ya de esta modalidad, más cara que las variables. Tradicionalmente, las segundas suponían más del 95% del total.
En resumen, según los datos del INE, la hipoteca media que se firma en España este año es de 136.000 euros, a 25 años, firmada a tipo fijo y con un tipo de interés del 2,4%.