La caída de la rentabilidad que dan los bancos lleva a los inversores a especular con el alquiler de viviendas

La caída de la rentabilidad que ofrecen las cuentas y los depósitos de los bancos a sus clientes en los últimos años ha empujado a los ahorradores con capacidad de invertir a buscar ganancias con el alquiler de viviendas. Exactamente, la renta declarada en el IRPF por arrendar propiedades inmobiliarias se ha disparado casi un 70% desde 2007. Mientras, la renta financiera (de depósitos, dividendos, fondos) ha caído un 11,2%, según el detalle de la recaudación Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de 2022, que la Agencia Tributaria dio a conocer esta semana.

Esta evolución dispar ha provocado que el volumen de ambas fuentes de renta haya convergido en alrededor de 18.000 millones de euros. En 2008, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria, había un diferencia de 15.000 millones en favor de las rentas financieras.

Es decir, en los últimos años se ha creado un país de 'pequeños' (y no tan pequeños) rentistas del mercado inmobiliario, en el que los declarantes de rentas por alquilar propiedades inmobiliarias (viviendas, y también plazas de garaje o locales) han pasado de 1,7 millones en 2009 a algo más de tres millones actualmente, según se explica en esta "radiografía" publicada por elDiario.es.

Los datos muestran que las rentas inmobiliarias se disparan según aumenta lo que se gana en el país europeo con más inquilinos en riesgo de pobreza. Y eso que hay que tener en cuenta que son más los que entre las grandes fortunas invierten en vivienda para obtener rentabilidad a través de empresas (que pagan el impuesto de Sociedades), de socimis o de fondos colectivos, y que, por tanto, no están recogidos por esta estadística del IRPF.

El papel de los bancos y las decisiones de política monetaria (del BCE) han sido cruciales en este proceso. Hay un dato que sobresale. Los intereses obtenidos de cuentas en las entidades financieras y declarados en el IRPF se han hundido un 90% desde 2008, desde los casi 16.000 millones de euros a apenas 1.162 millones de euros en 2022.

Por el contrario, en el mismo periodo, las rentas inmobiliarias declaradas en el IRPF, por alquilar viviendas principalmente, han aumentado un 70%. Entre las rentas financieras, se han incrementado las ganancias obtenidas por el cobro de dividendos de empresas, que han pasado de 7.000 millones a 14.000 millones, aproximadamente.

En la misma línea, los declarantes de rentas financieras han pasado de casi 17 millones de personas o familias a poco más de 8 millones. En 2009, un 87% de las declaraciones de la Renta incluían este tipo de ingresos (de cuentas, dividendos, depósitos...). En 2022, eran solo un 36% del total (casi 23 millones de declarantes de IRPF).

Las consecuencias de la “expansión monetaria”

Tres hechos son responsables de esta tendencia. El primero, que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el rescate bancario y la crisis de deuda, el Banco Central Europeo (BCE) decidió rebajar los tipos de interés oficiales a mínimos históricos y crear miles y miles de millones de euros para inyectarlos a los Estados y a las entidades financieras con compras de deuda, con el objetivo de favorecer la salida de la recesión.

Esta política de “expansión monetaria” redujo las rentabilidades de todos los productos financieros conservadores (cuentas, depósitos, letras del Tesoro...). Una caída de los rendimientos que solo se ha recuperado en parte desde que en 2022 el propio BCE comenzó a ejecutar un nuevo ciclo de subidas de los tipos de interés para luchar contra la inflación.

Aquí entra el segundo hecho clave. Los bancos no han tenido necesidad de competir entre ellos, en todo este tiempo, por “la expansión monetaria” y por la concentración de los últimos años, y han engordado sus cuentas de resultados, multiplicando sus beneficios, sobre todo en los últimos meses de incrementos de los tipos de interés oficiales.

El mismo vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, reconoció recientemente que las entidades financieras no han trasladado lo suficiente las subidas de los tipos de interés a la remuneración del ahorro de sus clientes.

Ahora, el ex ministro de Economía de España prevé que los bancos empezarán a competir por captar depósitos ante el fin del exceso de liquidez que había en el sistema. De hecho, la falta de competencia en la remuneración de los depósitos es uno de los argumentos que el Gobierno de coalición esgrime para mostrar su disconformidad con la OPA hostil que BBVA ha lanzado sobre Banco Sabadell.

El ministro de Economía, Carlos Cuerpo, ha advertido del insuficiente —“ni en línea con otros países, ni con episodios anteriores”— traslado a la remuneración de los depósitos de los clientes en España en los últimos dos años de subidas de los tipos de interés oficiales en la eurozona para luchar contra la inflación, que sí que han encarecido las hipotecas y los préstamos en general en mayor medida.

“Hay dos explicaciones, la estructura de mercado, que haya una situación oligopolística [dicho de otra de manera: una excesiva concentración del sector], y otra, que es la que creo que más ha pesado en este caso, es el exceso de liquidez que había en el sistema, que se derivaba de las operaciones de compra de bonos [deuda de países, bancos y empresas], que estamos retirando. O el famoso TLTRO [programas de refinanciación en condiciones muy ventajosas para las entidades financieras privadas]. Los bancos no tenían necesidad de competir por los depósitos”, explicó el vicepresidente del BCE.

Alquiler turístico y de temporada

El tercer hecho clave es la subida constante de los precios en el mercado del alquiler de viviendas, sobre todo en las grandes capitales y en los principales turísticos de nuestro país. Unos precios totalmente distorsionados por el alquiler vacacional y por la concentración de la creación de puestos de trabajos en el sector servicios de algunas ciudades con más actividad económica.

Este miércoles, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana concretó sus planes para poner freno a los alquileres por temporada, esos que duran menos de un año y a los que se ha ido gran parte de la oferta. Unos arrendamientos que quedaron fuera de la Ley de Vivienda y que, junto a los alquileres turísticos, están haciendo imposible encontrar piso a amplias capas de la población que tampoco pueden permitirse una vivienda en propiedad.