Cuando Realia estaba a punto de saltar al parqué madrileño, su presidente, Ignacio Bayón, aseguró en una entrevista que el “sector inmobiliario” era “sólido” y que aún le quedaban “muchos años de desarrollo”. Entonces, junio de 2007, la crisis y el pinchazo de la burbuja de la construcción no pasaba por la cabeza de casi nadie que no fuera considerado un agorero.
Sin embargo, la inmobiliaria, ya entonces controlada por Caja Madrid y la constructora FCC, vio pronto cómo estallaba la crisis y los inversores le daban la espalda. Un desplome en su cotización que, además, tuvo como consecuencia la renegociación del crédito que la entidad financiera concedió a su equipo directivo para que pudieran ser partícipes de la operación pública de venta de acciones (OPV).
En los correos de Miguel Blesa a los que ha tenido acceso eldiario.es figura un detallado documento, realizado el 5 de marzo de 2009, con el título “Informe sobre préstamos a altos directivos de Realia con origen en la OPV”.
“Con fecha 5 de junio de 2007, previa operación por parte del Comité Financiero de la Entidad [Caja Madrid], se firmaron a nombre de 7 altos directivos de Realia Business, 9 préstamos cuya finalidad fue la adquisición de acciones de esa compañía como consecuencia de la OPV”, aunque no detalla cuántos títulos se compraron en cada caso. El importe total de los préstamos para este grupo de directivos fue de 4,1 millones de euros y, entre los beneficiados, destaca el propio presidente de Realia, Ignacio Bayón, al que se concedieron, según el documento, dos préstamos por valor de 1 millón y 600.000 euros, respectivamente.
Inicialmente, las condiciones del crédito contemplaban un plazo de amortización de 96 meses, un interés del 4,503% con revisión semestral Euribor más 0,25%, así como liquidación de intereses semestrales, y un precio por acción de 6,5 euros el título, el mismo de la opv. Pero nada más lejos de la realidad.
Dos años después, en plena crisis y tras el descalabro inmobiliario, Caja Madrid asegura en el informe que “la negativa evolución del precio de la acción (que actualmente cotiza a 1,53 €/acción), así como de los dividendos, hacen que los préstamos no tengan cobertura suficiente de garantías y que las liquidaciones de interés sean muy superiores a los dividendos pagados por la compañía”. De hecho, las previsiones previas a la salida a Bolsa llegaron a ser aún más optimistas, ya que se llegó a contemplar que el valor inicial de los títulos de la inmobiliaria pudiera alcanzar los 9,7 euros.
Por ello, los “clientes” solicitaron a Caja Madrid que se modificaran las condiciones pactadas inicialmente. Entre ellas, la ampliación de los plazos de financiación de los 8 años iniciales a 10 (que vencerán en junio de 2017) o la eliminación de cláusulas de resolución del contrato como “la jubilación y el fallecimiento”, señala en el citado informe la Dirección de Riesgos de Caja Madrid. Ésta, sin embargo, no aceptó modificar otros aspectos del préstamo colectivo como la aplicación retroactiva de un nuevo tipo de interés, “el euríbor actual más un diferencial”, ni eliminar el “despido improcedente” como cláusula de resolución del contrato de financiación.
Hoy la situación de Realia es sustancialmente diferente. La actual Bankia y FCC, que controlan, respectivamente, el 24,9% y 36,8% de la inmobiliaria tienen colocado el cartel de “se vende” en su participada inmobiliaria. De hecho, el pasado mes de noviembre encargaron a Goldman Sachs que pusiera en marcha la búsqueda de un comprador que esta vez podría significar el adiós definitivo de ambos al accionariado de Realia. Por un lado, Bankia tiene el mandato de Bruselas de desprenderse de sus participadas y, por otro, FCC tiene que meter la tijera a su deuda.
Sin olvidar que en Realia también hay actualmente otro invitado: la Sociedad de Gestión de Activos (la Sareb). El denominado ‘banco malo’ se hizo cargo de la deuda de la inmobiliaria que estaba en manos de Bankia, y ya ha revendido una parte (junto con créditos fallidos de Metrovacesa) a fondos buitre. Un rescate dentro de un rescate.
Informe Directivos Realia Marzo 09-1 by eldiario.es