El Gobierno ha publicado este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el real decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que aprobó el viernes pasado. Afectará a los contratos que se firmen a partir de mañana, miércoles, y a los anteriores que por pacto entre las partes deseen acogerse.
Como estaba previsto, incluye el alargamiento de los contratos a cinco o siete años (arrendadores personas jurídicas), la limitación de elevar los precios de la vivienda a precios reducidos (con algún tipo de protección) solo por el IPC o la inclusión de la vivienda social en las inversiones financieramente sostenibles, esto es, en las que pueden acometer los ayuntamientos sin incumplir la regla de gasto.
El Ejecutivo justifica la urgencia de aprobar este decreto en motivos como la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado (más del 42% destinan más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, 17% más que la media europea). Porcentajes que el Gobierno considera que irán en aumento si no se adoptan medidas, ya que el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% de media, y más de el doble en algunas localizaciones.
El texto recalca que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística.
No hay ninguna referencia a limitación de los los precios, como reclaman Unidos Podemos y sindicatos de inquilinos, aunque sí se detalla que los cambios se abordan “sin perjuicio de que futuras iniciativas legislativas puedan completar la regulación en materia de vivienda, abordando los aspectos estructurales, los principios generales y las garantías que aseguren la igualdad en el ejercicio de este derecho en el conjunto del Estado”. En caso de que el Congreso derogase este decreto cuando lo vote en el plazo de un mes, sería de aplicación para los contratos firmados hasta entonces. Estas son algunas de las claves:
Longitud de los contratos y fianzas
Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años, “respondiendo así a las diferencias que tanto desde el punto de vista del tratamiento fiscal, como de la realidad y características de la relación arrendaticia”.
En cuanto a la prórroga tácita, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más, “con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013”.
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo. Y, por otro lado, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Subida de precios
Si las partes pactan algún mecanismo de revisión de la renta anual, se hará con referencia a al índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión. En los contratos de arrendamiento de renta reducida (aquella que está acogida a algún programa de ayudas), la actualización anual de la renta no podrá exceder de la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.
Obras en la casa y el edificio
Con al normativa anterior el propietario podía elevar la cuantía del alquiler si hacía obras en el inmueble en el periodo inicial del contrato. El nuevo decreto establece que, en caso de acuerdo entre el propietario y el arrendador, se pueden hacer obras en la casa en cualquier momento y subir el alquiler. Ahora bien, no pueden ser obras propias del deber del propietario de conservación de la vivienda sino que supongan claras mejoras del inmueble.
En cuanto a las obras en el edificio, el Gobierno quiere estimular las mejoras de acceso en un contexto en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida por el envejecimiento de la población. En un plazo de tres años (se quiere dar tiempo a las comunidades para adaptarse) deberá aumentarse al 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios para la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.
Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Viviendas excluidas
Las viviendas que superen los 300 metros cuadrados o “en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional”, es decir, los que tengan un precio de alquiler de más de 4.500 euros al mes, no están incluidas en las reforma. Estos arrendamientos se regirán por acuerdo entre las partes y “por las disposiciones del Código Civil”.
Vivienda social
Una de las justificaciones que da el Gobierno sobre la urgencia del decreto es que en España la vivienda social ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en países como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca. Por ello, se proponen “eliminar determinadas barreras normativas y de financiación que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas administraciones públicas”.
Entre otras cosas, el plan estatal de vivienda pasará a apoyar en exclusiva la vivienda en alquiler social y asequible; se movilizará suelo público con este fin a través de colaboración público-privada; y se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para que los ayuntamientos puedan invertir en vivienda sin incumplir la regla de gasto.
Vivienda turística
El decreto recalca que las provincias en las que los precios de la vivienda se han incrementado con mayor intensidad han sido Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife y, entre otros factores, lo achaca al fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas.
A partir de ahora, éstas deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación. También se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria (tres quintos) para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.
Desahucios
El Gobierno recuerda que el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%. Se introduce una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables. De este modo, se suspende el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Fiscalidad
Se aprueba la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
El decreto también toca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque tan solo en dos supuestos: Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones. Además, los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Asimismo, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.