Han pasado casi 10 meses desde que entró en vigor la Ley de Vivienda. Un texto que por primera vez la reconoció como un derecho y que abrió la puerta a conceptos que, hasta ese momento, no se habían aplicado en España: las zonas tensionadas y los índices de precios de los alquileres. La idea de ambos: tratar de mitigar las rentas en aquellas áreas donde están disparadas y la mayoría de los inquilinos tiene que dedicar gran parte de su sueldo a pagar a los caseros.
Este martes el Gobierno ha publicado un nuevo Índice de Precios de Referencia que permitirá limitar esos alquileres. Aquí se puede consultar. Ahora bien, solo se podrá hacer en en aquellas comunidades que declaren zonas tensionadas. Y, de momento, sólo Catalunya quiere dar formalmente ese paso.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ya indicó en esta entrevista con elDiario.es que el índice estaría listo en febrero y que se buscaba una referencia que sirviera para todo el territorio. “Hemos utilizado un índice de referencia que ya existía y que veíamos que tenía posibilidad de amoldarse a otros territorios, teniendo en cuenta la singularidad de nuestro país. Incorporará datos de la Agencia Tributaria y de las haciendas forales. Ahí radica su complejidad, pero estará listo a finales del mes de febrero”, aseguró.
Analizamos las claves de lo que se conoce de ese índice, dónde se podrá poner en marcha y cuándo entrará en vigor.
¿Qué es el Índice de Precios de Referencia?
Más que un índice, lo que hoy va a publicar vivienda es un rango de precios con un límite superior o inferior, de máximos y mínimos por áreas geográficas. Un rango que solo se aplicará si se declara zona tensionada. Es un rango porque “no todas las viviendas son iguales”, ha asegurado el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas. “Hay posibilidades que permiten que arrendador y arrendatario puedan negociar”, ha justificado. Es decir, habrá un rango de precio mínimo y máximo y, a partir de ahí, entre casero e inquilino. Aquí se puede consultar.
“El rango está muy por debajo de los precios de las ofertas privadas o en los diferentes portales” inmobiliarios, ha indicado Lucas. Ha puesto como ejemplo una vivienda en Barcelona, en la Calle Valencia, que en un portal de internet se alquila por 1.600 euros cuando el rango superior con el índice saldría a 980 euros. En la calle Madrazo, también en Barcelona, que se alquila por 1172 saldría con el rango a 847 euros.
Para elaborarlo, ha enumerado Lucas, se ha seguido “un método técnico, científico, que se nutre de muchísima información”. “Ha trabajado un grupo de expertos, del Catastro, del INE, Presidencia del Gobierno, Agencia Tributaria, Banco de España, Consejo de Economistas o Ministerio de España. También los técnicos de la Generalitat de Catalunya”, ha enumerado Lucas. “Nos hemos nutrido de la experiencia, de sus éxitos y déficits cuando estuvo en vigor”, porque el Índice catalán fue anulado por el Constitucional.
“Es un índice para toda España. Se ha hecho un esfuerzo para homogeneizar, teniendo en cuenta las características de cada comunidad” y se han tenido en cuenta los contratos de arrendamiento de la Agencia Tributaria. Se nutre de dos millones de datos, que anualmente se van a ir actualizando.
En Euskadi y Navarra el rango está pendiente, por tener un sistema fiscal propio. “Hay que hacer un trabajo adicional, un mapeo,que espero que esté lo antes posible”, ha justificado Lucas. Y no se parte de cero porque “es una evolución del que se colgó en 2020, el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de la Vivienda”, pero es “más riguroso, solvente y exigente”.
¿Y qué se ha tenido en cuenta? La metodología, la base, son rangos de valores de referencia en los precios, dos millones de datos de la declaración de la renta -ahora de 2022-, identificando zonas censales de entre 500 y 2.000 habitantes -excepto Euskadi y Navarra-. De ahí, sale un rango, sobre la base de localización y superficie, y de ahí se incorporan datos de las viviendas en cuestión. Entre ellas, superficie construida, estado, si tiene ascensor, si tiene plaza de garaje, la altura del piso, si está amueblado, la certificación energética, si tiene piscina, conserje o si tiene vistas.
¿Dónde se aplicará?
En las comunidades autónomas que declaren tener zonas tensionadas en el alquiler. Ese es el primer requisito, que los gobiernos regionales quieran. De momento, solo Catalunya ha sido clara y ha dicho que lo hará. “Se nos han solicitado 140 localidades de mercado tensionado”, en ese territorio
Es decir, de momento, el impacto es muy limitado. “Muchos ciudadanos no pueden acceder a una vivienda digna y asequible, hay que poner medidas para garantizar el acceso a una vivienda digna, con seguridad jurídica para los arrendadores. Si las comunidades autónomas son conscientes de que hay un aumento de precios y no han hecho nada, tendrán que dar explicaciones”, ha justificado Lucas.
Sí ha indicado que hay otras regiones, como Navarra o Asturias, que han mostrado interés por declarar estas áreas y “hay municipios del País Vasco, pero no hay una declaración por parte de la Comunidad Autónoma”, ha matizado.
Así, el primer paso lo tienen que dar los Gobiernos autonómicos, que también tienen que elaborar un plan de acción específico, para corregir los desequilibrios, “con políticas de oferta, fiscales, de ayudas, con acciones que intenten corregir” esa situación de precios disparados. Estas zonas, desde el momento que se publican en el BOE, tienen una vigencia de tres años si persisten las causas.
Una vez esté declarada la zona tensionada, los alquileres tendrán que mirar a ese índice (o rango) en dos casos. El primero, cuando el contrato finalice y tenga que renovarse. Ahí, cuando la vivienda es de un particular, el precio tendrá que ajustarse al contrato anterior. Hay salvedades que permitirán subir precios, por ejemplo, si la vivienda ha sido mejorada o tiene mejor eficiencia energética, por ejemplo.
El segundo, cuando el propietario es un gran tenedor, dueño de 10 o más viviendas, sea persona física o jurídica, “no solo se tiene en cuenta el contrato anterior, sino también el índice de precios de referencia”. Se aplicará “el menor de los precios, ya sea el anterior de esa vivienda, ya sea el que marca el índice”, ha resumido Lucas. Además, si entran en el mercado del alquiler viviendas que no se han alquilado en los cinco últimos años, también se ligarán a este índice.
Además, se permite que cuando son declaradas por las Comunidades las zonas tensionadas se “cree un entorno fiscal favorable”, vía bonificaciones en el IRPF cuando se producen circunstancias en relación con la mejora energética, hacer un alquiler para jóvenes, se reduzca el precio un 5% o se ceda la vivienda a las administraciones públicas para que lo pongan en alquiler.
“Posibilita el control de los precios en las zonas tensionadas” para que “puedan bajar los precios”. “Reitero lo de zonas tensionadas porque este sistema va a tener efecto ahí, no en aquellas donde no se declaren esas zonas. Esperemos que sea efectivo y se produzca la bajada de precios”. En resumen, en zonas tensionadas será obligatoria su aplicación, para grandes tenedores y como referencia de nuevos contratos. En el resto, como referencia para saber cómo va el mercado. “Todos los ciudadanos podrán visualizar una sección o una casa concreta para ver cuál sería el rango de referencia”.
¿Cuándo estará en vigor?
En unos días, porque ahora se abre un compás de espera. Y, de nuevo, de momento solo en Catalunya. “Se abre un proceso de 10 días porque tenemos que salvaguardar lo establecido en la legislación, dar tiempo, y transparencia”, ha justificado Lucas. En total, diez días hábiles.
“Hoy se publicará y habrá ese plazo. Inmediatamente después, en uno o dos días, estará en vigor”. ha indicado. Antes, la Comunidad que ha declarado esa zona tensionada tendrá que publicar un plan de medidas para rebajar los alquileres en esas zonas, vía políticas de oferta, fiscales o de ayudas.
En ese plazo que se abre ahora, el Sindicat de Llogateres insta a los inquilinos a que “no firmen ningún contrato de alquiler con aumento de precio hasta el 13 de marzo”, es decir, hasta que entre en vigor el índice o el rango. También reclaman la puesta en marcha de un régimen sancionador estricto, mecanismos de control de cumplimento y denuncias.
¿Por qué chocan la Generalitat y el Gobierno por el Índice?
De momento, como se ha indicado, solo hay una comunidad autónoma dispuesta a poner en marcha la declamación de zonas tensionadas y el índice y, sin embargo, el choque entre administraciones es palpable.
La consellera de Territorio de la Generalitat de Catalunya, Ester Capella, viajó este lunes de urgencia a Madrid para reunirse con la ministra Isabel Rodriguez, a solo unas horas de que el Ministerio diera a conocer su baremo. Capella intentó consensuar que la Generalitat pueda aplicar su índice, que fue anulado por el Constitucional y que pone un precio límite a los alquileres.
Esa opción no es factible para el ministerio que quiere un sistema operativo en todo el Estado con ese rango de referencia de precios mínimos y máximos. Y para la Generalitat esta opción no tendrá efecto en las rentas. “No funcionará y no hará que los precios bajen”, sentenció Capella.