Claves de la ley de vivienda: tope del 3% al alquiler en 2024 y un futuro índice de precios que limitará las subidas

Más de un año han tardado las fuerzas progresistas en llegar a un acuerdo para sacar adelante la primera ley que consagra la vivienda como un derecho. Un texto que incluye términos que hasta ahora no habían formado parte de ninguna regulación, como la declaración de zonas con precios del alquiler tensionados, la definición de qué son los grandes tenedores o la creación de índices de referencia que determinarán las rentas que se pagan por los pisos.

Analizamos las claves del acuerdo anunciado este viernes.

Una ley de vivienda que, sobre todo, pone el foco en el alquiler

El texto que salió de Moncloa y que ahora perfila al fin su aprobación en las Cortes tiene un claro foco en el alquiler. No es que deje la vivienda en venta de lado, es que el alquiler es una de las asignaturas pendientes en España, sobre todo, el social y asequible para la población con sueldos más bajos. Hay que tener en cuenta que el parque público de vivienda en alquiler apenas llega al 2% del total de inmuebles, cuando en otros Estados europeos, como Países Bajos, llega a ser el 30% del total.

En el alquiler hay un problema y esta ley busca lograr que este sea más asequible para una mayor parte de la población, introduciendo conceptos como el control de precios -que ahora ya no parece una utopía con el tope que se puso en marcha hace un año para contener la espiral inflacionista-, los grandes propietarios o la declaración de zonas tensionadas.

¿Por qué se ha tardado tanto en llegar a un acuerdo?

La ley de vivienda ha sido un claro termómetro de las tensiones no sólo dentro del Gobierno de coalición, también las diferencias de criterio entre las fuerzas progresistas de la Cámara Baja. El texto elaborado por el Ejecutivo llevaba tanto la firma tanto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, encabezado por Raquel Sánchez; como la de Derechos Sociales y Agenda 2030, liderado por Ione Belarra. Una dualidad entre PSOE y Unidas Podemos que se ha trasladado a la negociación parlamentaria. De hecho, la diputada de Esquerra, Pilar Vallugera, justificó este viernes que las negociaciones “han sido discretas”.

A lo largo del último año y en varias ocasiones, Raquel Sánchez ha asegurado que el acuerdo con fuerzas como Esquerra o Bildu, entre otras, era cuestión de “flecos” y que no ha sido una negociación sencilla. Por ejemplo, porque se han tenido que negociar más de 800 enmiendas al texto, de las que se transaccionó cerca de la mitad, según indicaron desde Transportes.

¿Y dónde estaba el problema?

Más que problema, problemas. Las asociaciones que defienden los intereses de los inquilinos e inquilinas y de las personas afectadas por los desahucios, criticaban que la ley se quedaba corta en muchos aspectos. Por ejemplo, el control de precios, en principio, solo estaba pensado para los grandes tenedores -propietarios que sean empresas- que tuviesen más de 10 inmuebles puestos en alquiler, que ahora se va a cambiar y se va a rebajar a 5, sean personas físicas o jurídicas. Con el límite de 10 viviendas se dejaba fuera una gran parte del parque de pisos. “La ley no funcionará si hay un 60% de la vivienda en alquiler fuera de la regulación”, criticó Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres.

Otro aspecto pendiente eran los desahucios, porque el proyecto de ley tampoco suponía grandes cambios, al no ofrecer alternativas para quienes viven esta situación.

También había aspectos por redefinir porque la realidad ha sido más rápida que el diseño legislativo. La crisis por la guerra en Ucrania y la espiral inflacionista derivó, por primera vez, en que el Gobierno pusiera un tope a la revisión de rentas de los alquileres, en el 2%. En un principio, iba a durar unos meses. Finalmente, se prorrogó hasta finales de este año. Un tope que, como se ha visto, muchos caseros se saltan, bien con el argumento de que quieren recuperar el piso para familiares directos -aunque no siempre es así-; bien, porque llegan a un acuerdo con los inquilinos para subir otro porcentaje. Y ahí estaba otro problema: cómo hacer que este tope de precios se mantuviese a partir de 2023.

¿Cómo se va a regular el precio de los alquileres?

El acuerdo que han alcanzado este viernes las fuerzas progresistas apunta a que, para evitar aumentos descontrolados en los precios del alquiler, durante el 2023 se aplicará el límite del 2%. Es el mismo que está actualmente en vigor. En 2024 será del 3%. A partir de entonces, en 2025, se creará un nuevo índice que se pretende que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. La ministra Ione Belarra ha explicado que se creará un grupo de trabajo que diseñará ese futuro índice.

Además, el foco está en las zonas con precios disparados, las tensionadas, donde cada vez es más difícil encontrar pisos asequibles en alquiler. El acuerdo presentado en el Congreso por Esquerra y EH Bildu establece que “los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos”.

“Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva”, aseguran las dos fuerzas políticas.

En resumen, los pisos en alquiler en zonas tensionadas que son de pequeños propietarios estarán ligados a la renta anterior; y los de grandes propietarios, a un índice que, de nuevo, aún está por diseñar. 

¿Entonces el alquiler ya no se vincula al IPC?

El IPC, según el acuerdo entre las fuerzas progresistas, ya no será el eje sobre el que pivoten los precios del alquiler y sus revisiones anuales. “Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos”, indica el texto presentado en el Congreso. Justifica que el “IPC ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo”.

Por eso, para “evitar estos aumentos descontrolados, durante el 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”. De nuevo, ese índice está por desarrollar. “No desvelo nada que no deba ser desvelado, no hay referencias sobre este índice, hay una voluntad de trabajo. En todo caso, no debe arrojar un resultado superior al IPC”, ha recalcado el diputado Oskar Matute.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Las zonas tensionadas son aquellas donde los precios del alquiler están disparados. Ahora se simplifica su declaración que, en cualquier caso, tiene que ser aplicada por las comunidades autónomas.

“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”, explica el acuerdo. En concreto, tienen que cumplir dos condiciones. La primera, “que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares”. La segunda, “que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada”.

Las dos fuerzas parlamentarias aseguran que con estas modificaciones se facilita ampliar el alcance de las zonas tensionadas, ya que bastará con el cumplimiento de una de las dos condiciones. Además, se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar esas zonas con precios tensionados.

¿Y los grandes tenedores?

El acuerdo entre las fuerzas parlamentarias establece que un gran tenedor sea aquel que tiene más de cinco inmuebles y no 10, como marcaba el texto que se elaboró en Moncloa.

“Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles en área tensionada, se considerarán grandes tenedores, sean personas físicas o jurídicas. A estos se aplicarán ”las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios, reduciendo así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión“, asegura el acuerdo.

¿Pero las competencias en vivienda no son de las comunidades autónomas?

Sí. Esa es la gran incógnita de qué efecto tendrá la ley. Cómo aplicarla cuando una de las medidas más efectivas, la declaración de zonas tensionadas, queda en manos de las administraciones regionales. Son las comunidades, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, las que tienen que declarar esas zonas con especial protección. El Gobierno de la Comunidad de Madrid de Isabel Díaz Ayuso ya ha dicho no solo que no va a aplicar la futura ley, sino que la llevará al Constitucional.

El acuerdo entre las fuerzas progresistas marca que la ley respetará “las competencias autonómicas y locales, ofreciendo un marco jurídico habilitante y seguro para que las instituciones competentes en materia de vivienda puedan desplegar, desarrollar y ampliar las políticas de vivienda necesarias mediante sus capacidades y herramientas propias”. “Esta ley pasa de contener numerosas invasiones competenciales, a una ley habilitante que ofrece además de seguridad jurídica, la capacidad de adoptar nuevas políticas más avanzadas desde nuestras instituciones propias”.

En concreto, se han modificado preceptos que establecían una relación de supeditación de las instituciones competentes en materia de vivienda al Ministerio, relación que ahora estará basada en la colaboración y cooperación entre las distintas instituciones, “respetando así escrupulosamente el marco competencial”, asegura el acuerdo presentado en el Congreso. “También se respetarán los índices de contención de precios allá donde existan como en Catalunya, iniciando a la entrada en vigor de esta ley el proceso para asegurar la colaboración entre sistemas y su efectividad”.

Cambios en la regulación de los desahucios

Esta era otra de las críticas al proyecto de ley del Ejecutivo. Ahora se establecen más garantías para proteger a las familias vulnerables. El Gobierno traslada que “se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario. De no haber acuerdo, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores”.

Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, una “demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos”, indican las fuerzas parlamentarias. También, que “se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables”.

Las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos. Por primera vez, se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias. 

Más protección a los inquilinos, que no pagarán las agencias

El texto pactado quiere reforzar “el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario”. Para ello se marca una prórroga extraordinaria de un año, por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda. 

También, que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador y no del inquilino. “Se termina así con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone. El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere”, indican las fuerzas parlamentarias.

Y se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas, aseguran las fuerzas progresistas en su acuerdo.