La concesión de hipotecas resiste la incertidumbre económica y el préstamo medio alcanza niveles previos a 2008

El mayor número de hipotecas concedidas desde 2012. La mayor movilización de dinero prestado desde 2011. El nivel más alto de hipoteca media desde 2007. El mercado hipotecario sigue marcando hitos que no se han visto en la pasada década. La incertidumbre económica que se proyecta por los problemas de inflación no ha afectado, hasta la fecha, a los préstamos que dan los bancos para la compra de una vivienda. Son diversos los datos que muestran un negocio que sigue al alza pese al cambio de tercio que han aventurado los bancos con la subida de tipos de interés, que redundará en créditos más caros, y la apuesta por el tipo de interés variable frente al fijo, rompiendo con años atípicos en el sector.

Los datos del INE para el primer semestre de este año muestran que se han concedido en España más de 236.400 hipotecas. Equivaldría a 1.300 al día o 53 cada hora. El registro de estos préstamos concedidos por el sector bancario alcanza cotas que no se veían en España desde 2012. El sector experimenta ocho años consecutivos de crecimiento, a excepción de 2020 donde los meses de cuarentena frenaron ligeramente la evolución. Los primeros seis meses de este año experimentan un crecimiento del 17% frente al pasado año, que ya fue muy intenso en la concesión de préstamos. Lejos quedan, eso sí, los datos de los años de la burbuja, cuando los bancos concedían casi tres veces más hipotecas.

La elevada inflación, que limita el poder adquisitivo de los hogares, y la subida de tipos de interés, que encarece los préstamos tras años de dinero barato, ponen en un brete el auge del mercado hipotecario de los últimos años. Sin embargo, las estadísticas del INE todavía no muestran estos efectos sobre el mercado hipotecario y señalan a un sector bancario todavía muy activo en la concesión de este tipo de préstamos. Si bien, la subida de tipos del BCE no se ha producido hasta terminado el primer semestre y los efectos del cambio de la política comercial de los bancos con precios más caros todavía puede tardar unos meses en apreciarse en las estadísticas.

Hechas estas acotaciones, los hogares han seguido endeudándose durante el primer semestre para adquirir viviendas. Esto ha llevado al sector bancario a movilizar un volumen de financiación que no se veía desde hace muchos años. Entre enero y septiembre se han concedido 342.700 millones de euros por parte de los bancos a las familias para la compra de viviendas. Supone más que duplicar los niveles que se veían hace una década. Hay que retroceder hasta 2010 para encontrar un año en el que se superasen esos registros, recién estallada la burbuja inmobiliaria que asoló al sector del ladrillo y al bancario. La banca ha prestado entre enero y junio un 20% más de dinero del que dieron en el mismo periodo del año pasado para la adquisición de una vivienda. “Estos datos siguen reflejando la buena salud del sector inmobiliario español y también la amplia disponibilidad de crédito que ofrece el sistema financiero a pesar del entorno de elevada incertidumbre que han generado la guerra de Ucrania y el retorno de la inflación”, apuntó el servicio de análisis de Ibercaja.

Hay otros datos que constatan la aceleración del sector hipotecario en España. Esta misma entidad aludía en sus conclusiones sobre la estadística del INE a las que elabora el Banco de España sobre el saldo vivo de las hipotecas. Este concepto alude a cuánto deben los hogares en préstamos por la compra de una vivienda. Tras la crisis financiera se ha vivido más de una década en el que como se producían más amortizaciones que nuevas hipotecas, esta cifra no ha dejado de descender. Hasta ahora. En junio, este importe crecía un 1,3% interanual, constatando un cambio de ciclo en el que los hogares vuelven a ampliar sus deudas hipotecarias.

Con la subida en el número de hipotecas y el crecimiento en el importe prestado para comprar viviendas, está aumentando año tras año el importe medio de estos créditos. Es este dato el que más se aproxima a los niveles previos a la crisis financiera de 2008. En el primer semestre del año, la hipoteca media se sitúa en los 145.000 euros. Es un 5% de aumento en solo un año, dando muestra de que los bancos han abierto la mano en la concesión de estos préstamos tras haber estado limitados en el pasado. De hecho, hay que retroceder hasta antes de 2008, cuando el estallido de la burbuja solo era una advertencia, para encontrar un nivel más elevado al actual. Ha aumentado un 40% desde hace una década.

Incertidumbre en el horizonte

Pese a que la tendencia al alza se mantiene, en el sector bancario hay quien habla de “incertidumbre” por ver cómo afectará a la actividad hipotecaria la subida de tipos de interés. “Las perspectivas son inciertas, el volumen de compraventas de vivienda y de hipotecas parece haber superado su potencial de largo plazo por el impulso de la demanda acumulada durante la pandemia y los cambios en las preferencias”, señalan desde Ibercaja. Esto supondría en el futuro una “moderación”. Empresas del sector como Pisos.com también hablan de ese crecimiento más lento y señalan que, incluso, ya se aprecia en los datos de junio, aunque la tendencia siga siendo al alza.

Algunos efectos del cambio en la tendencia del euríbor y de los tipos de interés ya se está constatando en la política comercial de la banca. Desde marzo, los bancos han comenzado a impulsar las ofertas de las hipotecas a tipo variable frente a las de tipo fijo. Ya entonces se pronosticaba un aumento de los tipos tras haber tocado sus mínimos al cierre del año pasado y, especialmente, tras el comienzo de la invasión de Ucrania por parte de Rusia. Bankinter o BBVA fueron los primeros en lanzar un cambio en su apuesta comercial, incentivando el tipo variable. Se rompía así más de un lustro en el que los bancos habían dado un vuelco a su negocio tradicional en el que el tipo fijo era prácticamente residual.

La caída de los tipos de interés y, por tanto, del coste de las hipotecas, incentivó a los bancos a volcarse con el tipo fijo y centraron en esta alternativa sus ofertas. Esto llevó a que en cuestión de cinco años pasaran de suponer apenas un 5% del negocio a tres cuartas partes del mismo. La subida de tipos está llamada a dar la vuelta a esa evolución, con una actividad en la que ya prácticamente todos los bancos incentivan que sus clientes vuelvan a contratar variable. A junio, este cambio de tendencia no se aprecia todavía en las estadísticas en la contratación de hipotecas. Si bien, se intuye un freno al crecimiento del tipo fijo. En junio supusieron 2,3 puntos menos que el máximo, alcanzado en abril.

Pese al avance que ha tenido el tipo fijo durante los últimos años, España sigue siendo un país en el que los hogares están eminentemente endeudados en dependencia del euríbor. Según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), compuesta por los principales bancos del país, el 75% de la deuda de los hipotecados está a tipo variable. Estos son los préstamos que serán más vulnerables a la subida del euríbor que se está apreciando a lo largo del año y que este lunes se situó en el 1,6%, el nivel más alto desde 2012, que contrasta con los datos en negativo de hace poco más de medio año. Estas subidas encarecen los costes de su deuda, en plena crisis de inflación que recorta su poder adquisitivo por la subida de precios.