La concesión de hipotecas sigue al alza y roza su máximo en diez años

Lejos de frenarla, la pandemia ha estimulado la compra de inmuebles. “La demanda está viviendo un auge sin precedentes. Desde que salimos de la crisis en 2014 no habíamos visto cifras similares”, dice María Matos, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa. Los últimos datos de concesión de hipotecas le dan la razón: en junio se firmaron 37.961 en toda España, prácticamente la cifra más alta de los últimos diez años y solo superada por la de enero de 2020, cuando hubo más de 40.200.

Aunque en la época de la burbuja era habitual firmar más de 100.000 hipotecas al mes, tras el pinchazo cayeron a mínimos. El mercado se ha ido recuperando poco a poco desde entonces. Salvando el bache del confinamiento —cuando pararon las visitas a pisos y los trámites administrativos—, en los últimos dos años el número mensual de hipotecas sobre vivienda ha ido en aumento. Esto ha provocado, por otro lado, un ligero repunte del endeudamiento de los hogares.

Los analistas lo achacan a las buenas condiciones de los bancos que, en un contexto de bajos tipos de interés, concentran su oferta en hipotecas a tipo fijo muy baratas. “El sector bancario tiene que competir con las hipotecas variables, que se rigen por el Euríbor. Este está en mínimos y la previsión es que siga así, así que están ofreciendo tipos fijos muy bajos”, continúa Matos. “A quien pida ahora una hipoteca, le puede salir casi gratis”.

Una consecuencia lógica de esta tendencia es que un elevado porcentaje de ellas son a tipo fijo: si hace diez años apenas representaban el 4%, hoy son casi la mitad.

“Es interesante que se consolide el tipo fijo”, añade Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. “Es una obviedad, un tema un poco manido, pero significa que las entidades bancarias quieren ofrecer ese producto. Las condiciones que hay ahora son muy ventajosas y las vamos a seguir teniendo al menos dos años, pero no es sencillo que se repitan a futuro”. El tipo de interés medio al que se están firmando las hipotecas fijas es 2,81%, lejos de los máximos de la burbuja, cuando llegó a superar el 6%.

¿Quién puede comprar una casa ahora?

Conseguir una hipoteca en buenas condiciones es fácil. Lo que no es tan fácil es conseguir una casa barata. Los precios de la vivienda nueva y usada siguen subiendo en toda España. Según los últimos datos de la sociedad de tasación Tinsa, la vivienda ha subido un 20,7% desde su mínimo en 2015 y un 2,9% desde el inicio de la pandemia, en marzo de 2020.

Las zonas en las que más ha aumentado este año son las islas y la costa mediterránea, frente a las capitales y grandes ciudades, donde el alza es más moderada (0,4% en 2021). Al ser más caras que sus áreas metropolitanas, muchas capitales de provincia pierden peso sobre el total de compraventas. Por poner dos ejemplos: en Barcelona, solo el 24% de las viviendas que se compraron en el segundo trimestre del año estaban en la ciudad, cuando en 2014 suponían el 36%. En Madrid, el peso ha caído del 58% (2015) al 45%, según los últimos datos del Colegio de Registradores.

El aumento de precio se deja notar en el importe medio de las hipotecas concedidas, que en junio alcanzó los 140.000 euros. Los datos varían mucho por provincias: en Madrid, la hipoteca media es de 206.000 euros. En Barcelona, de 180.000 euros. Y en el otro extremo de la balanza están Cuenca, Cáceres y Ciudad Real, con hipotecas medias inferiores a 78.000 euros.

Pese a las buenas condiciones de financiación, la mayoría de los bancos exigen de entrada el 20% del precio de la vivienda, porcentaje que se eleva al 30% si sumamos los gastos de compraventa. ¿Quién tiene capacidad de acceder a hipotecas? El perfil del comprador varía, según los consultados y los datos recopilados por los registradores de la propiedad.

“No sé qué porcentaje de las hipotecas suponen pero, a raíz de la pandemia, ha aumentado la demanda del comprador de segunda residencia. Nuestros datos nos dicen que el 93% de los que buscan ya tienen una”, continúa Matos, de Fotocasa. “Nunca habíamos tenido tantos ciudadanos interesados en cambiar de casa como ahora. Está ligado al teletrabajo: antes el requisito de la ubicación era el más importante después del precio, pero ahora eso se ha esfumado por completo. La gente quiere luz natural, terrazas y jardines, así que se va a la periferia de las ciudades, donde esas características son más fáciles de encontrar”.

Aumenta la superficie de las viviendas que se compran (de media, 102 metros cuadrados), sube la venta de unifamiliares y cae la venta de vivienda colectiva, aunque en perspectiva los pisos sigan suponiendo el 79% de las compraventas totales.

“Los compradores son personas que disponen de capital previo. También habrá inversores, precisamente por las buenas condiciones de los tipos de interés, que hacen que la inversión en ladrillo sea interesante”, añade Font. “Los jóvenes son quienes más precariedad sufren. E incluso los que tienen un salario correcto no tienen capacidad de ahorro, con lo que difícilmente pueden acceder a la compra”.

En este sentido, la directora de estudios de Fotocasa destaca la iniciativa de Murcia, que se ha convertido en la primera comunidad en España en avalar ese 20% de entrada que piden los bancos para compradores menores de 35 años. La Región anunció en abril que avalaría alrededor de 400 viviendas de hasta 175.000 euros.

Esta medida es una copia del esquema británico Help to Buy, que en España llevan tiempo proponiendo promotores inmobiliarios y bancos. Ana Botín lo propuso en mayo del año pasado y el Gobierno admitió, a través del ministerio de Economía, estar estudiándolo, si bien desde el Ministerio de Transportes afirmaron más tarde estar centrados en su “plan de alquiler asequible”. Parte de este plan depende de la futura Ley de Vivienda, aún encallada por diferencias entre PSOE y Unidas Podemos y que acumula nueve meses de retraso.