La crisis de la vivienda no da tregua y amenaza con nuevas subidas para la compra y el alquiler en 2025

El último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) confirmó que la vivienda es el principal problema que existe actualmente en España (22,3%), por delante del paro (18,7%). Las encuestas sirven para medir el ánimo de la población, pero 2024 dejó imágenes más potentes que un porcentaje: en los últimos meses, decenas de miles de personas salieron a la calle en ciudades de todo el país para exigir que se garantice el derecho a una vivienda digna y asequible. Ocurrió en Bilbao, Madrid, Barcelona, Málaga o València, entre otras. El descontento en las calles plasmaba la realidad de ese 30% de inquilinos que destina más del 30% de su sueldo al alquiler; de las familias ahogadas tras pagar la renta; de los jóvenes que buscan independizarse y no pueden por los elevados precios, que alcanzan ya niveles de la burbuja inmobiliaria en zonas como Madrid o Balears.

Los buenos deseos para 2025 no vienen acompañados en este inicio de año con buenas previsiones en materia de acceso a la vivienda. Las estimaciones de las principales tasadoras señalan que subirá el precio de la obra nueva, la usada y los alquileres. Unas previsiones a las que se suma la plataforma Idealista, juez y parte en las lides inmobiliarias. El alivio continuará para quienes ya tienen una hipoteca, al continuar la tendencia a la baja de los tipos de interés, y las condiciones de los préstamos serán más ventajosas para quienes la soliciten en 2025. Un arma de doble filo que, pese a la rebaja, aumentará la demanda e impactará en los precios.

2024 cerró con un incremento interanual del precio medio de la vivienda nueva y de segunda mano de un 4,4%, según los datos de la estadística IMIE Mercados Locales de Tinsa, una de las principales tasadoras del país. Lo hizo acompañando un aumento de las compraventas del 10,1%, según datos de notarías, y del 7,5%, si se toma como referencia la información del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este “alto nivel de actividad”, señala la compañía, “se apoya en la resistencia del empleo y en la recuperación del poder adquisitivo de los hogares durante el último año”, indica el informe, que señala también a “una demanda que ha aumentado a causa de la inmigración y de las compras de no residentes”.

Según el último boletín de transacciones inmobiliarias, que publica el Ministerio de Transportes, de las 515.910 operaciones que se realizaron de enero a septiembre de 2024, el 8,6% fueron para compradores que no residían en España. Esto es, casi una de cada 10 viviendas que se adquirieron en esos meses. El año que arranca será también el del fin de las Golden Visa, que permiten a ciudadanos extranjeros obtener la residencia si compran inmuebles por valor de más de medio millón de euros.

“El incremento de la demanda de vivienda de nueva construcción, no satisfecha por una oferta insuficiente —que a su vez tira al alza de los precios de vivienda de segunda mano—, está produciendo una subida de los precios que, según las previsiones, continuará en 2025, aunque en menor medida que en 2024”, considera José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa, otra de las grandes tasadoras. Según sus datos, el año pasado se registró un incremento de precios medios cercano al 10% en obra nueva, que se espera que sume 7 puntos más este y que será de entre un 3 y un 5% más en el caso de la usada.

Si 2024 fue el año en que algunas comunidades autónomas, como Balears y Madrid, superaron los precios inmediatamente anteriores a la gran recesión de 2008, parece que en 2025 le seguirán otras, repitiendo algunos patrones que hicieron alimentaron la burbuja que estalló tras la crisis de las hipotecas basura en EEUU. Precisamente, ciudades insulares o costeras sufren también procesos de turismo masivo, que acaparan inmuebles y dejan a los locales en la emergencia habitacional. Ya en mayo, vecinos, asociaciones y plataformas de diversa índole se manifestaron en Mallorca, Menorca y Eivissa por esta causa.

El mercado de la vivienda en España se ha visto tensionado también por un afán inversionista, con los inmuebles en el foco de la especulación, tanto para alquilar como de uso turístico. En 2023, más de la mitad de las casas se compraron al contado. Según el informe 'De propietarios a inquilinos', del Instituto de Investigación Urbana (IDRA), “la mayoría de inquilinos no creen que puedan comprar una vivienda en el futuro y están siendo expulsados del sueño propietario por multipropietarios y rentistas”.

Un 5,7% más en el primer trimestre

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de la Sociedad de Tasación confirma también un incremento interanual del precio medio de la vivienda nueva, en este caso del 5,5%, al cierre de 2024. Según estas estimaciones, este “continuará al alza durante el primer trimestre de 2025, con un aumento interanual previsto del 5,7%”, hasta los 3.067 euros por metro cuadrado.

Las tres tasadoras coinciden en señalar el cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) como un activador de la compra de viviendas. “El incremento del optimismo está soportado por una mejora de la actividad inmobiliaria durante el segundo semestre del 2024, impulsada por la desescalada de los tipos de interés acometida por el BCE. La mayor facilidad para acceder al crédito debería seguir actuando como estímulo para la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la compra de vivienda”, señala el informe de la Sociedad de Tasación.

“Esta tendencia está derivando en un menor coste hipotecario y una mayor facilidad de acceso a crédito, que actúan como elementos dinamizadores de una demanda residencial que se ha mantenido en niveles robustos desde 2021”, apunta la directora del servicio de estudios de Tinsa, Cristina Arias.

La experta anticipa que el BCE continúe reduciendo los tipos de referencia a medida que se modere la inflación hasta alcanzar el objetivo del 2%. No obstante, explica, “como factores moderadores de la tendencia al alza de la demanda y precios, figurarían el elevado nivel en que ya se encuentran las transacciones, la escasez a corto plazo de oferta de vivienda en las zonas de concentración de la demanda que limita la creación de hogares, y el precio residencial en esas zonas, que se tensiona ante la falta de oferta y dificulta el acceso para una parte relevante de la población”.

La bajada de tipos tensiona más los precios

“La estimulación de la demanda ante la gradual mayor facilidad de acceso a crédito en combinación con el actual contexto de escasez de oferta, principalmente en zonas turísticas y polos de empleo, actuaría de contrapeso, ya que puede generar tensionamientos en los precios que continúen dificultando el acceso en algunas zonas de concentración de la demanda”, continúa Arias.

Precisamente, son estas las zonas donde las tasas de esfuerzo para comprar una casa se intensifican, con Marbella (74%), Torrevieja (62%) y Benidorm (60%) a la cabeza, según los datos de Tinsa. Les siguen Palma, Barcelona y Cádiz (59%), Donostia (58%), Málaga (55%), Vélez (53%), Madrid y Sanlúcar de Barrameda (52%).

El Euríbor, la referencia para las hipotecas variables, cerró 2024 con el mayor descenso desde 2012 y se encuentra en el nivel más bajo desde septiembre de 2022. La presidenta del BCE, Christine Lagarde, ya indicó a mediados de diciembre que la previsión es “seguir bajando los tipos”. Pero “la evolución del precio de la vivienda dependerá también de otros factores”, señala Basáñez, “como el coste de la mano de obra y de los materiales de construcción, la disponibilidad y el coste del suelo apto para edificar y la celeridad con la que los ayuntamientos concedan las licencias de obra”.

En el último Consejo de Ministros de 2024, el Gobierno central aprobó la modificación de la Ley de Contratos del Sector Público para “impulsar la promoción de vivienda pública”. El Ejecutivo quiere agilizar los trámites en el marco de la colaboración público-privada recogida en la Ley de Vivienda e impulsar la promoción de vivienda social o a precio asequible en suelos o inmuebles de titularidad pública. Promover vivienda asequible es, precisamente, uno de los principales retos del Gobierno de Pedro Sánchez para esta legislatura, en la que, tras seis años en la Moncloa, los socialistas se han propuesto que esta materia sea el “quinto pilar del estado de bienestar”.

Sánchez prometió en el ciclo electoral de abril 183.000 viviendas de alquiler asequible. Son compromisos que se materializan a medio o largo plazo. Según los datos del ministerio del ramo, en el tercer trimestre de 2024 se inició la construcción de 26.837 viviendas libres y se terminaron 19.780. “Estos datos suponen aumentos del 12,8% y del 0,9% en las tasas interanuales, que demuestran que el sector de la construcción se está recuperando y va en línea con los buenos datos económicos de nuestro país”, indicaban fuentes ministeriales. Además, a través de los fondos de recuperación, España ha asumido la construcción de 24.463 viviendas nuevas, que deberán comenzar a construirse a lo largo del año, pues su término está comprometido, como tarde, para el 30 de junio de 2026.

Sube el alquiler

En el segundo trimestre del año 2024, según los datos de Vivienda, se clasificaron provisionalmente 4.011 viviendas protegidas y otras 3.185 definitivamente. El Informe de vivienda asequible en España, de la consultora Atlas, recoge que entre 2020 y 2024 tan solo se construyeron 43.618 casas de este tipo. En su mayor parte, el 77,4%, promovidas por promotores privados. Este es otro de los puntos con los que el Ejecutivo quiere hacer palanca, a la espera de la conversión de la Entidad Estatal del Suelo (Sepes) en una nueva empresa pública para promover y construir vivienda asequible.

Si las tasadoras estiman un aumento del precio de compra de la vivienda, el alquiler no se queda atrás. “La demanda seguirá siendo más fuerte que en el mercado de compraventa y los precios continuarán subiendo en la medida en que la demanda siga creciendo y la oferta reduciéndose”, señala el presidente de Tecnitasa, que estima un incremento interanual del 12% de media. Esta subida se suma a las acumuladas en los últimos años, que han llevado a miles de personas a salir a la calle. Según los últimos datos de Idealista, las rentas han subido un 11,5% en los últimos 12 meses, lo que supone un nuevo máximo.

Quienes más padecen las consecuencias de los aumentos de los alquileres son las familias de ingresos más bajos y los jóvenes. Los colectivos que sufren mayor dificultad para acceder a la compra, y por tanto “optan mayoritariamente por el alquiler, son las personas con inferior nivel de renta, así como los jóvenes, que presentan menor capacidad de ahorro y, por ello, más dificultades en el acceso a financiación”, aclara Basáñez.

Más allá de estimaciones, lo que está claro es la subida máxima de los alquileres en vigor firmados a partir de mayo de 2023, tras la aprobación de la ley de vivienda, que tengan que actualizarse en enero. Será de un 2,2%, según el nuevo índice de referencia de arrendamientos publicado por el INE y que irá actualizándose mes a mes. Con esta referencia, el Gobierno quiere desligar las subidas del IPC, cuando este supere el 2%. Para ello, se utilizará una fórmula que busque un punto intermedio entre ese 2% y el dato más bajo entre la inflación normal y la subyacente, que en noviembre, cuando se calculó la tasa, era del 2,4%.

Esta herramienta solo aplica para los contratos bajo el paraguas de la ley de vivienda y no limita, en ningún caso, subidas de precios cuando finalicen esos acuerdos. Tampoco aplicará con inflaciones por debajo del 2% lo que, con datos cercanos a esa cifra, minimiza el impacto de una medida pensada para periodos inflacionistas excepcionales, como el vivido tras la invación rusa de Ucrania en 2022.

Entre los cambios que ya están en marcha este 2025, el Ministerio de Vivienda ha inaugurado un registro único y obligatorio de alquileres de corta duración, tanto turísticos como temporales, para aquellos que quieran anunciar sus inmuebles en plataformas. En la práctica, es una forma de garantizar que quienes anuncien sus pisos pasa uso vacacional tienen la licencia pertinente y que los arrendamientos temporales están justificados y no se utilizan para sortear la ley, que manda que sean de un mínimo de cinco años, con las consiguientes limitaciones de subida anual.

Con la ley de vivienda a medio gas, por las reticencias de las comunidades del PP a declarar zonas tensionadas, el presidente Sánchez quiere dar un impulso a las políticas en esta materia. Por el momento, para arrancar el año está previsto el próximo día 13 de enero el foro Vivienda, quinto pilar del estado de bienestar, según adelantó El País, en el que se espera el anuncio de nuevas medidas, tras el anuncio de las 183.000 viviendas en 2023, o la creación de la nueva empresa pública de vivienda, con el que el Gobierno quiere recuperar el pulso en un eje que se le resiste y que se come para muchas familias las buenas cifras de empleo, la subida del sueldo medio, del salario mínimo o los datos macroeconómicos.