Entre los derechos a la propiedad y a la vivienda, el Govern balear defiende con la ley la expropiación de inmuebles

Con el debate de la regulación de los alquileres y las negociaciones sobre la Ley de Vivienda en su punto álgido, Baleares se ha sumado a la controversia para poner sobre la mesa una medida que ha desatado una tormenta política dentro y fuera de las islas: la expropiación temporal –durante un máximo de siete años– de 56 viviendas pertenecientes a grandes propietarios con el objetivo de destinarlas al alquiler social. Mientras unos aplauden la iniciativa, otros ven en ella una clara vulneración del derecho a la propiedad privada. “O se está con la gente o con los especuladores”, proclamaba estos días la presidenta balear, Francina Armengol, en respuesta a las críticas lanzadas por el líder nacional del PP, Pablo Casado.

A la espera de su publicación en el Boletín Oficial autonómico y de que se abra un periodo de alegaciones, la decisión, cimentada sobre la base del interés público y la protección de los más vulnerables en plena debacle ocasionada por la crisis del COVID, especialmente virulenta en el archipiélago balear, llega en un momento en el que el impacto económico de la pandemia en las islas –que durante 2020 vieron desplomado su PIB en un 27%, según datos del Banco de España– se suma a la problemática que arrastra la región desde hace décadas: suelo escaso, presión urbanística, la limitación de las viviendas disponibles como efecto colateral de la pujanza del alquiler vacacional frente a una demanda imparable, los elevados precios de los alquileres y la consecuente gentrificación.

“Somos islas, por lo que nuestro recurso escaso es el suelo. Nuestro territorio es pequeño y limitado y Baleares está experimentado desde medianos de los años setenta, con el auge de la industria turística, un crecimiento demográfico que no se detiene y que desde el año 2000 se ha incrementado en casi un 50%”, explica, en declaraciones a elDiario.es, el director general de Vivienda y Arquitectura, Eduardo Robsy. Se trata de un aumento poblacional que, sin embargo, no ha encontrado su reflejo en un incremento del stock de vivienda de alquiler residencial.

Con la demanda disparada y una menguante oferta, Baleares llegó a convertirse antes de la pandemia en una de las regiones en las que más había aumentado el precio del alquiler durante los cinco años anteriores (de 2014 a 2019): un 43,3%, de acuerdo a los datos manejados por Fotocasa. La entrada en vigor en 2017 de la Ley balear de Turismo, que conllevaba el endurecimiento de las sanciones al alquiler turístico ilegal, no impidió que los precios de los alquileres se mantuvieran por todo lo alto. El impacto del coronavirus frenó en seco esta tendencia y los precios, según el mismo portal inmobiliario, se vieron abocados a un descenso del 7,7% al término de 2020.

Los detractores del alquiler vacacional achacan a éste la reducción de la oferta y, con ello, la dificultad de acceder a una vivienda asequible en las zonas donde más crece la demanda, como Palma. Por ello, la propia Ley de Vivienda de Baleares, aprobada en 2018 con los votos de PSOE, los ecosoberanistas de MÉS y Podemos, hace hincapié en la problemática que atraviesa la región en este sentido y va incluso más allá: “La delicada situación que atraviesa una parte importante de la sociedad, junto con otros factores como el crecimiento desmesurado del precio de los alquileres, consecuencia directa de la especulación inmobiliaria, la falta de implicación de la Administración de la comunidad autónoma en la ampliación del parque público de viviendas y la disminución de los ingresos de las familias han provocado la denominada 'situación de emergencia de vivienda', por la que muchas personas y familias que disfrutaban de una vivienda han dejado de tenerla”.

“Contraria a la seguridad jurídica”

La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) señaló en un comunicado que la expropiación de viviendas por parte del Govern “es contraria a la seguridad jurídica que se necesita para desarrollar un mercado de alquiler profesional en España, homologable al de otros países europeos. Además, vulnera la confianza que reclaman los inversores para hacer crecer la oferta de vivienda en alquiler y erosiona la imagen de nuestro país como destino de inversión”. “Con esta resolución, el Gobierno balear carga sobre los propietarios su responsabilidad de dotar vivienda pública a los colectivos vulnerables”, señalan desde la patronal del alquiler.

Sin embargo, es precisamente esta normativa la que regula, entre otras figuras jurídicas, la posibilidad de acudir a la expropiación forzosa siempre que se justifique su utilidad pública. Y es en este aspecto, ante el alud de críticas recibidas en los últimos días, en el que Robsy se muestra más tajante: el reglamento que desarrolla la medida es “inatacable”. “Se puede actuar contra la concreción de las medidas pero no contra el reglamento de la ley”, asevera, recordando que el borrador de la normativa fue revisado por el Gobierno central y se cerró “con plena satisfacción para todas las partes, reconociendo la plena legalidad de las expropiaciones de uso. Tenemos todas las garantías sobre el procedimiento que les dan soporte”, defiende. Reconoce, sin concretar nombres, haber recibido “un mensaje de apoyo” por parte de un alto cargo ministerial nada más anunciar la medida.

El Govern balear tiene claros los fundamentos de su decisión: únicamente podrán expropiarse viviendas que lleven dos años seguidos vacías pero en condiciones de ser habitadas, y cuya propiedad esté en manos de grandes tenedores, que en el caso del archipiélago son las personas físicas o jurídicas que disponen de diez o más inmuebles y, además, se dedican profesionalmente a ello. “Es decir” –precisa Robsy–, “si un particular tiene diez viviendas y las alquila por su cuenta sin explotarlas ni hacer de ello un negocio no es un gran tenedor, que, en Baleares, supone poder disponer de ellas y participar de forma empresarial en el trafico inmobiliario”.

Precisamente por ello el responsable de Vivienda descarta que esta medida suponga un freno para futuras inversiones nacionales o extranjeras en Baleares: “Me cuesta entender que un gran negocio pase por comprar patrimonio para mantenerlo vacío y asumir gastos. Si alguien invierte en Baleares es para realizar una actividad económica rentable que genere un retorno”.

Me cuesta entender que un gran negocio pase por comprar patrimonio para mantenerlo vacío y asumir gastos. Si alguien invierte en Baleares es para realizar una actividad económica rentable que genere un retorno

Eduardo Robsy   — Director general de Vivienda y Arquitectura del Govern Balear

No es la única medida, la de la expropiación, que el Ejecutivo isleño tiene sobre la mesa con el objetivo de dar respuesta a la demanda de alquiler social. Además de medidas más clásicas como el incremento del parque de viviendas de protección oficial –el Govern quiere duplicar a lo largo de la legislatura las 1.800 inmuebles de este tipo existentes en las islas–, Baleares también ha comenzado a aplicar el derecho de compra preferente mediante el tanteo y retracto en las transacciones entre grandes tenedores.

Hasta el momento, el actual Govern ha verificado la compra de ocho viviendas mediante este mecanismo y ha asignado una dotación presupuestaria para comprar como mínimo otras 40 durante 2021. “De forma continua nos llegan comunicaciones de grandes tenedores que han entendido que están obligados a ello y que, de lo contrario, se enfrentan a sanciones bastante cuantiosas”, apunta Robsy.

Para una fuente del ámbito financiero con un amplio conocimiento de las Islas Baleares, que prefiere permanecer en el anonimato, la medida tiene la virtualidad de poner en el mercado un pequeño stock de viviendas vacías que están en manos de entidades financieras o fondos de inversión a fin de dotarles de un precio muy inferior al precio de mercado y que personas con niveles de renta bajos puedan acceder a ellas. Sin embargo, considera que la expropiación de las 56 inmuebles no corrige el “grave problema estructural” que sufren las islas, para lo cual “se necesitarían bastantes más viviendas”. A su juicio, debería producirse “una acción más decidida por parte de los gobiernos autonómicos para comprar suelo y ponerlo en el mercado con el objetivo de hacer este tipo de oferta inmobiliaria”.

La misma fuente sostiene, en cualquier caso, que la decisión abre la vía para poner en el mercado “viviendas a precios asequibles para las capas de población más desfavorecidas” y, a partir de ahí, plantea la posibilidad de que las Administraciones puedan adquirir los “cientos de pisos” que en la actualidad se encuentran en manos del Sareb y otras entidades bancarias “esperando tiempos mejores”.

A mediados de 2019, fecha en la que Baleares aprobó el Decreto que regula las viviendas desocupadas de grandes tenedores, el registro de las mismas y el procedimiento de cesión obligatoria, había más de 6.000 inmuebles de grandes propietarios detectados por los servicios de inspección del Govern y, hasta ese momento, se habían inscrito voluntariamente en el registro 1.039 viviendas, exigible desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

A pesar del soporte legal, desde el lobby de los propietarios del alquiler Asval señalan que la medida emprendida por el Ejecutivo de Francina Armengol “supone un ataque al derecho a la propiedad privada consagrado en el Artículo 33 de la Constitución Española”.

En medio del maremágnum de reacciones provocadas por el anuncio de las expropiaciones, Robsy lanza una reflexión: “Es verdad que la vivienda es una propiedad y un activo del tráfico económico como otras muchas mercancías, pero también es cierto que tiene una parte de derecho”. Y, en este sentido, lo tiene claro: “Tanto el derecho a la propiedad como el derecho a la vivienda se encuentran al mismo nivel dentro de la Constitución europea. Lo que hacemos es contraponer el uno con el otro y exigir una mayor responsabilidad y un mejor estándar de conducta a los actores cualificados dentro del mercado inmobiliario”.