El desplome del precio del suelo urbano anticipa una “pequeña caída” de la vivienda en 2021

El precio del suelo urbano —suelo definitivo, listo para construir— se desplomó en toda España en el primer trimestre de este año, llegando a su nivel más bajo desde 2004, momento en el que empieza la serie histórica. Según los datos publicados este miércoles por el Ministerio de Transportes y Agenda Urbana, el metro cuadrado se vendió a una media de 136 euros, frente a los 164 de 2020 y los 160 de 2019. La caída de precio se reparte por toda la geografía y es especialmente pronunciada en Zaragoza, Cuenca, Granada y Valladolid. También afecta a las grandes zonas urbanas: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla registran descensos superiores al 10%.

¿Es esta cifra un indicador adelantado sobre el precio de la vivienda en venta? ¿Podemos esperar caídas en los próximos meses? Sí, pero no tan rápido. El precio del suelo no es la única variable que influye en lo que cuestan los pisos.

“El precio del suelo urbano tiene bastante volatilidad. Tras la anterior crisis llegó la recuperación y seguía sin ser un mercado muy líquido: no se realizan demasiadas operaciones”, explica María Romero, directora de Economía de Analistas Financieros Internacionales (Afi). “Los vaivenes en los precios se pueden deber más a la escasez de la muestra que a un razonamiento económico”.

En los años anteriores a la crisis financiera, se vendían hasta 80.000 suelos urbanos al año. En 2019 se vendieron menos de 20.000. En algunas provincias las operaciones trimestrales se cuentan casi con los dedos de una mano (en Ourense, por ejemplo, en el primer trimestre de 2019 hubo seis ventas), así que cualquier lectura hay que hacerla con cuidado, porque cambios muy pequeños pueden alterar de manera significativa los datos. Dicho esto, la economista resalta que sí hay relación entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero que no es perfecta.

“Históricamente sí han estado relacionadas, aunque que los suelos caigan un 10% no significa que las viviendas vayan a caer de la misma manera”, apunta.

En los años previos al estallido de la burbuja, la relación entre ambas variables fue acompasada. El año 2007 marcó máximos para ambos en toda la serie histórica: el suelo llegó a los 285 euros por metro cuadrado y la vivienda en oferta (el precio al que pretendían venderla los dueños, fueran promotores o propietarios particulares) a los 2.036 euros.

“Son vasos comunicantes. Cuando uno hace una promoción nueva en una zona muy deseada, el precio final puede estar determinado hasta en un 40% por el precio del suelo”, dice Eduardo González de Molina, investigador de vivienda y asesor en el Ayuntamiento de Barcelona. “Y es una mercancía ficticia: el suelo no se produce, si acaso se califica. Pero no hay una fábrica de suelo. Su valor viene determinado por factores (como poner una parada de metro) que no generan sus propietarios”. Al mismo tiempo, el coste de la construcción es prácticamente fijo. Es por ello que iniciativas públicas recientes, como la del propio Ayuntamiento de Barcelona o la del Ministerio de Transportes, consisten en ceder suelo público a las promotoras para que construyan pisos y los exploten en régimen de alquiler asequible. Así les quitan uno de sus principales costes pero las ciudades no pierden ese preciado bien

“El problema del suelo y del vuelo, como lo llaman los técnicos, lo teníamos antes. Era una anomalía muy grande: el precio del suelo era muy superior al del vuelo, la construcción, debido a la especulación”, añade el economista Alejandro Inurrieta, ex asesor del Ministerio de Economía. Los sucesivos Gobiernos fallaron al aplicar la Constitución española en aquel entonces, porque el artículo 47 recoge que los poderes públicos regularán “la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Inurrieta también apunta a que los actuales precios desplomados pueden estar relacionados con todo el suelo que está sacando al mercado la Sareb (la inmobiliaria pública que se quedó con los activos tóxicos de los bancos) y que, en cualquier caso, la estadística no es perfecta porque recoge valores catastrales y no de mercado.

El leve repunte de 2011 aplicó a suelo y vivienda final. Desde entonces, el precio del suelo se ha mantenido bastante estable (a excepción de la caída de los últimos meses) y la vivienda en venta no ha parado: hasta 2016 fue para abajo y desde entonces para arriba.

Como se observa en el gráfico anterior, solo una pandemia mundial ha conseguido calmar las expectativas de los vendedores. El precio de la vivienda ofertada cayó ligeramente en 2020, pero ahora vuelve a subir. Sin embargo, esta no es la misma historia que cuentan los datos reales, de compraventas firmadas a precio final y no al que pretenden los dueños. El Consejo General del Notariado, que publica cada mes el número de compraventas y precios, informó en abril de una caída del precio medio del metro cuadrado hasta los 1.428 euros (casi 400 euros menos del que da el portal inmobiliario Idealista).

Según estas cifras, el precio de las compraventas no se ha recuperado del parón del confinamiento. De hecho, la tendencia es muy similar a la del suelo: aumentan las transacciones y bajan los precios, lo que significa que se están vendiendo casas pero más baratas que antes. Es contraituitivo —si uno quiere comprar una casa y ve que los precios bajan, probablemente espere a que bajen más, lo cual disminuiría las transacciones— pero explicable a través de la llamada “demanda embalsamada”, o gente que iba a comprar sí o sí pero no ha podido por las restricciones de movilidad.

Para lo que queda de año, explican desde Afi, “sí que anticipamos una pequeña caída del precio de compraventa. El precio del suelo está teniendo relación con el mercado de la compraventa. Pero la bajada no será de la misma intensidad”. Por zonas, entienden que la presión bajará en las grandes ciudades —ya había tocado techo antes de la pandemia— y se desplazará a las áreas metropolitanas cercanas.

Su previsión es que, si las transacciones siguen a este ritmo, los precios terminarán subiendo otra vez. Además, apuntan al efecto de los fondos europeos, cuya segunda mayor partida va dedicada a la rehabilitación. El Estado dará subvenciones y beneficios fiscales a propietarios que rehabiliten su vivienda, lo que, según Afi, “impulsará la compra de vivienda usada para su reforma y posterior venta, llevando a incrementos en los precios y a un aumento en las transacciones”. Solo prevén una bajada sostenida de los precios si la inflación sigue subiendo (de momento, está principalmente marcada por el elevado precio de la electricidad), el BCE aumenta los tipos de interés y dificulta el acceso a la financiación.

“La subida de los tipos hace más difícil comprar vivienda. Esa es la mayor correlación. Si bajan los tipos, sube de precio; si suben, baja”, coincide el experto inmobiliario Borja Mateos, que sostiene que el signo más temprano para una bajada de los precios de la vivienda en venta es la bajada de los alquileres. “Ahora los tipos son tan bajos que la gente sigue comprando vivienda porque no tiene rentabilidad en otro tipo de activos, pero si hay inflación y suben la vivienda se contraerá”.