El deterioro del acceso a la vivienda en España responde al aumento persistente de los precios, impulsado más por la demanda mayorista y no residente --que suele ser más especulativa-- que por la demanda minorista residencial.
Esta es una de las principales conclusiones que se recogen en el último número de 'Cuadernos de Información Económica' de Funcas, donde se asegura que el contraste entre transacciones de compraventa de vivienda y contratos hipotecarios, con sólo cuatro de cada 10 operaciones de compraventa de vivienda realizadas con hipoteca, sugiere que gran parte de los inmuebles están siendo adquiridos por motivo de inversión mayorista no residencial, lo que impulsa “aún más los precios y dificulta el acceso”.
Asimismo, los autores del estudio, Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, señalan que la escasez de suelo y al aumento de la demanda de vivienda son otros de los motivos que están aumentando la dificultad del acceso a la vivienda, así como las inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda.
Esta dinámica ha mermado la asequibilidad de las viviendas, especialmente después de la crisis financiera y la pandemia, donde los precios se recuperaron rápidamente superando el crecimiento salarial, según los autores del estudio.
Así, factores como las “inadecuadas” políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda han exacerbado el problema, aumentando la desigualdad entre propietarios y aquellos que no pueden acceder a la compra de una vivienda.
“La disminución de la asequibilidad de la vivienda exacerba la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios de vivienda y perjudica a los inquilinos y a las familias que no pueden permitirse adquirir una casa”, han indicado.
Fomento de la propiedad
En opinión de los autores del estudio, la solución pasa porque los responsables de las políticas de vivienda se replanteen el fomento de la propiedad en favor de garantizar un acceso inclusivo a viviendas de calidad, lo que incluiría apoyar un mercado de alquiler eficiente --dejando atrás intervenciones que elevan más los precios-- y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio en muchos casos.
En esta línea, han advertido de que las respuestas políticas a los problemas de asequibilidad de las hipotecas suelen ser los subsidios al crédito y la reestructuración de los contratos hipotecarios, estrategias que “no han obtenido siempre los resultados esperados”.
“A menudo, las medidas de apoyo de los gobiernos no amortiguan eficazmente los ciclos bajistas de precios de la vivienda y en algunos casos, han contribuido a prolongar las burbujas”, han advertido.
Revalorización de la vivienda: acumulación de riqueza
Por su parte, los autores Marina Asensio, Marina García y Daniel Manzano señalan igualmente que la revalorización de activos como la vivienda es la que está permitiendo la acumulación de riqueza más allá de la propia adquisición neta de activos, en la que se materializa “regularmente” el ahorro. En el caso español, dicho efecto sería responsable de casi tres cuartas partes del aumento de la riqueza de los hogares.
Asimismo, aunque existen otros factores, también explicaría en buena medida la mayor concentración de la riqueza que ha tenido lugar, como ilustran los percentiles más elevados de la distribución de riqueza: el 1% de hogares más ricos detentaba el 13,8% de la riqueza en 2002 y alcanzaría en 2020 el 22%, según la EFF. Por su parte, el 10% más rico habría pasado del 43,9% al 53,9%.
Más problemas para los hogares más jóvenes
En esta línea, los autores también destacan que los hogares más jóvenes han reducido al 35% la tenencia de casa en propiedad, la mitad que hace un siglo (70%).
Así, han asegurado que este desplazamiento a un nuevo “modo de vida” basado en el alquiler, topa por otra parte con la inexistencia de un mercado de este tipo “verdaderamente profundo” que amortigüe las fuertes presiones alcistas de sus precios.
Sin embargo, han señalado que los hogares españoles siguen teniendo preferencia por la vivienda en propiedad, a pesar de que se han duplicado del 10% al 20% los hogares con vivienda en alquiler.