Ha pasado más de medio siglo desde que el entonces ministro de Vivienda franquista José Luis Arrese abogase por convertir España en un país de propietarios y no de proletarios. Una aspiración que, desde entonces, ha marcado la relación de los españoles con la propiedad inmobiliaria.
Ahora, bien entrado el siglo XXI, el mercado presenta signos duales. Por un lado, las generaciones más jóvenes dan señales de que cada vez se decantan más por el alquiler, retardando la decisión de adquirir su vivienda, dadas las dificultades de acceso. Por otro, la compraventa de inmuebles ha recuperado el fuelle tras los meses más duros de la pandemia y, en cierta medida, retoma niveles que no se recordaban desde hace casi una década.
Esta doble realidad, de inquilinos y propietarios, también se percibe en el modelo de emancipación y en la alternativa por la que se decantan los jóvenes. Ángel Martínez Jorge, 'research assistant' del Center for Economic Policy de Esade, lo analiza en el estudio España está dejando de ser un país de propietarios entre las nuevas generaciones, donde pone el foco en tres grupos de edad (de 20 a 25, de 26 a 30 y de 31 a 35 años) para averiguar si están emancipados, ya sea con o sin hipoteca, entre los años 2004 y 2020.
“En estos quince años, el porcentaje de jóvenes en esta situación se ha desplomado a la mitad en todos los tramos de edad salvo entre los jóvenes de entre 31 y 35 años, donde cae algo menos”, constata en su análisis. “Es difícil que en el futuro tengamos un país de propietarios con viviendas pagadas si en el presente los jóvenes ni siquiera tienen una hipoteca. En una sociedad con cada vez mayor esperanza de vida y una muy sustancial desigualdad de riqueza, no parece razonable esperar que estos jóvenes simplemente hereden un inmueble como solución al problema”.
En su análisis, toma como punto de partida la encuesta de condiciones de vida que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), que comienza a realizarse en 2004, en pleno 'boom' inmobiliario. Entonces, asegura Ángel Martínez a elDiario.es, las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad eran más fáciles: “Se podía financiar una vivienda al 100%, no pedían tanta estabilidad laboral como se pide hoy”. Ahora, los jóvenes “se emancipan menos, y la gran mayoría ya no lo hacen en vivienda en propiedad”.
Poco después del cambio de siglo, entre quienes tenían entre 31 y 35 años, un 57% de los emancipados contaba con una vivienda en propiedad. Actualmente, el porcentaje cae al 33%. El motivo de esa emancipación vía alquiler es, principalmente, “porque no se dispone de ahorro, piensas 'Voy ahorrando para tener una hipoteca' y los precios siguen subiendo”, explica Ángel Martínez Jorge.
Una combinación múltiple en la que pagar el alquiler conlleva destinar una sustancial parte de la renta disponible, lo que dificulta el ahorro. Al mismo tiempo, sube el precio de los pisos y las condiciones laborales no aportan estabilidad y complican la concesión hipotecaria. Una situación de “régimen de arrendatario perpetuo”, indica Martínez Jorge. Esto dificulta llegar a una edad madura y tener una vivienda pagada en su totalidad.
“El hecho de llegar al ecuador de tu vida con la casa pagada determina enormemente las decisiones que toman los hogares. Si esto se convierte en algo cada vez menos común, solo podemos esperar un cambio en la manera de actuar de los agentes económicos”, concluye el análisis publicado por EsadeEcPol.
¿Y qué está ocurriendo con el mercado de la vivienda en 2021?
La situación del mercado inmobiliario vive, por tanto, esa tendencia dual. Mientras una parte de la población percibe claramente las dificultades de apostar por la adquisición de una vivienda, la actividad del sector, la compraventa, atraviesa un momento caldeado.
El INE acaba de publicar que, en el último mes de agosto, la compraventa de viviendas se disparó un 57,9% respecto al mismo mes de 2020. En total, 49.884 operaciones. Un repunte que puede estar influenciado por la pandemia, pero que también refleja un alza significativa, del 40%, respecto al octavo mes de 2019. Ese año, se vendieron 35.723 viviendas. Una evolución que sitúa a España en los niveles más altos alcanzados desde 2007. Es decir, justo antes del pinchazo de la burbuja.
En el conjunto del año, la compraventa de inmuebles crece más de un 37%. Y, sobre todo, avanza a mayor ritmo la vivienda nueva, un 43,4%, frente al 35,7% de la usada. Y, por comunidades, según el INE, las que más crecieron, solo en el mes de agosto, fueron La Rioja, Madrid y la Comunidad Valenciana, con repuntes en los tres casos por encima del 70%.
Estos últimos datos del INE vienen a confirmar una tendencia que ya venían percibiendo diferentes firmas de análisis: que el mercado inmobiliario ha vuelto a retomar el vuelo tras el año de mayor impacto del coronavirus, que ralentizó los procesos pero no los frenó en seco.
BBVA Research pone de relieve, con datos hasta julio, que en España ya se estaban comprando un 12% más de casas y pisos que en el mismo periodo de 2019. Y, al mismo tiempo, la concesión de hipotecas ha alcanzado en estos meses ritmos que no se veían desde hace una década.
El motivo de este despegue de la compra de casas, según esta institución, es la demanda contenida durante los meses del confinamiento y el ahorro acumulado. Pero no para todas las familias, solo para aquellos hogares “con mayor certidumbre laboral”, indica BBVA Research, que “habrían visto una oportunidad para utilizar esos recursos” y, en algunos casos, optar por inmuebles con más espacio.
En esta ocasión, pese al frenazo económico desatado por la pandemia, el tiempo de recuperación ha sido mucho más rápido que en otros pinchazos económicos. “Mientras que en anteriores crisis se ha tardado entre 23 y 26 trimestres para que el precio (en términos reales) alcance un mínimo, en esta ocasión se habría tardado solo siete”, indica este centro de estudios. “La falta de oferta en algunos puntos clave, junto con el incremento de la demanda por motivos de inversión, hará que los precios continúen aumentando”, augura BBVA.
La pandemia no cambió el paso de los precios
No es que durante 2020 se produjera un desplome de los precios de los pisos. A escala global, el Observatorio Internacional de la Vivienda de la Fed de Dallas, que cita Caixabank Research en su último informe sobre el sector inmobiliario, constata que el precio de la vivienda aceleró el paso durante el año de mayor impacto de la COVID, al crecer un 3,6% en términos reales. Un año antes se limitó a repuntar un 1,8%.
“La caída de la actividad de la construcción en el segundo semestre de 2020 afectó a la entrega de viviendas, lo que agregó presión al alza sobre los precios, especialmente en los mercados donde la oferta de vivienda ya era escasa”, argumenta Caixabank Research, a lo que se sumaron los bajos tipos de interés.
Pero, en el caso español, esa subida fue moderada, con una variación de precios del 2,1%, cuando en Francia se está por encima del 5% o en Alemania, del 7%.
En este análisis se constata que el precio de la vivienda en España lleva casi dos décadas de continuas subidas, aunque a ritmo desigual. “Entre 2001 y 2006, el crédito a los hogares aumentó del 47% del PIB al 78% y la vivienda se revalorizó un 71%”, indica este centro de análisis. “Por el contrario, entre 2014 y 2019, el crédito a los hogares descendió del 73% del PIB al 57% y el precio de la vivienda aumentó un moderado 8%”, resume Caixabank Research.
“La carga de la deuda de las familias en la mayoría de las economías desarrolladas es menor que en la pasada crisis financiera internacional. Por tanto, en caso de una subida de tipos de interés, la vulnerabilidad de los hogares sería menor”, asegura esta institución. Caso aparte es, en este contexto de tipos previsiblemente alcistas, cómo quedará el acceso a las viviendas de las generaciones más jóvenes, las que más difícil tienen conseguir una vivienda en propiedad.