El Euríbor alivia poco a poco el coste de las hipotecas en un mercado de la vivienda con precios recalentados

El Euríbor cerró junio en el 3,65%, tres décimas por debajo de la media de mayo y (lo que es más importante) 0,35 puntos menos que hace un año, cuando rebasó por primera vez el 4% en este ciclo de austeridad monetaria. Esta moderación del índice de referencia para la mayoría de préstamos hace que quienes revisen anualmente sus cuotas se vayan a ahorrar cerca de 370 euros en el conjunto de los próximos 12 meses (si se toma como referencia una hipoteca a tipo de interés variable de 150.000 euros a devolver en 25 años, con un diferencial del 1% más el Euríbor).

También disfrutarán de un pequeño ahorro los que actualizan sus préstamos cada seis meses. Este alivio para los 'bolsillos' de las familias viene ocurriendo durante todo 2024. Una tendencia que es relevante porque hay que recordar que en nuestro país el 70% de las hipotecas son variables, y que los cambios a préstamos a tipo fijo han sido muy complicados en esta crisis de inflación por la opacidad de la bancos y la falta de competencia, como han admitido desde el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, hasta (indirectamente), el vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos.

Además, por supuesto, también se han ido abaratando, poco a poco, las hipotecas nuevas, mejorando mínimamente el acceso a la vivienda en España, mientras los precios se han mantenido disparados, sobre todo en las grandes capitales y en los principales destinos turísticos.

Especialmente en estos lugares, los datos muestran un mercado inmobiliario con precios recalentados, que sufren la mayoría de hogares con salarios bajos y que, encima, está distorsionado por el alquiler vacacional. Un mercado en el que la decisión del BCE en julio de 2022 de aumentar agresivamente los tipos de interés oficiales (que se trasladan automáticamente al Euríbor) no ha evitado que los precios de las viviendas no hayan parado de subir y subir. Esta estrategia buscaba, efectivamente, encarecer la financiación y ahogar así la demanda para luchar contra la inflación, con dudosos resultados.

La austeridad monetaria del BCE sí que se ha notado en la concesión de hipotecas, que no han parado de retroceder fuertemente mes tras mes (en tasas interanuales) desde 2023 hasta abril de este 2024, el último periodo para el que el INE ha publicado datos. Pero esta contracción del crédito no quiere decir que no haya habido demanda de viviendas. La única demanda que se ha quedado asfixiada es las familias con menos ingresos, atrapadas en muchos casos en un mercado del alquiler igualmente prohibitivo.

Los precios y compraventas, al alza

El apetito por comprar y los precios que no dan tregua. El mercado inmobiliario lleva meses sin dar señales de agotamiento, salvo por un pequeño respiro en el mes de marzo por el efecto de la Semana Santa. Por ejemplo, en abril, el último mes con datos publicados por el INE, la compraventa de pisos y casas se disparó un 24%. En total, durante esos 30 días, cambiaron de manos más de 53.000 inmuebles.

Ese hambre por la propiedad inmobiliaria se concentra, sobre todo, en los pisos de nueva construcción. Por eso, el sector reclama a las administraciones más suelo donde construir, a pesar de que en España hay cerca de 450.000 viviendas nuevas, que no han sido habitadas, que no encuentran comprador.

Si se ven esos datos de abril, la compraventa de viviendas nuevas se disparó más de un 31%, hasta 10.649 inmuebles. Crecen algo más despacio las de segunda mano, más de un 22% en comparación con el mismo mes de 2023, pero son la mayoría de las que se comercializan, más de 42.000.

En cuanto a los precios, no hay balón de oxígeno. De nuevo, los datos que publica el INE van con meses de retraso. De momento, se conocen los del primer trimestre del año. Entre enero y marzo el Índice de Precios de Vivienda (IPV) –una especie de IPC del ladrillo– se elevó en 2,1 puntos y se situó en el 6,3%. De nuevo, aquí hay diferencias que señalan la preferencia por convertirse en propietario de una vivienda de nueva construcción. Según el INE, el IPV de estas casas recién terminadas se disparó en el primer trimestre de este año más de un 10%, mientras que el índice de la vivienda usada se quedó en el 5,7%. 

Son esos inmuebles de reciente edificación los que están tirando al alza de los precios y, por eso, el sector quiere acelerar la construcción, porque entiende que con los 100.000 pisos nuevos que se ponen en el mercado cada año no son suficientes para responder a una demanda que, sobre todo, centran en las grandes áreas metropolitanas de Madrid y de Barcelona y en las áreas turísticas. Sin embargo, donde más crece ese Índice de Precios de la Vivienda que publica el INE es en Andalucía (7,9%), Navarra (7,6%) y La Rioja (7,1%). Mientras en la Comunidad de Madrid se quedó en el 5,9% durante el primer trimestre y Catalunya en el 5,6%.

Hay que tener en cuenta que en vivienda hay estadísticas dispares, aunque señalan en direcciones que marcan una evolución similar y que apuntan a que en España hay más apetito por comprar casas que en otros mercados europeos. Por ejemplo, Eurostat se queda en los datos al cierre de 2023. Según el organismo estadístico europeo, los precios de la vivienda en España repuntaron un 4,3% al cierre del último ejercicio. Un dato que contrasta con la evolución en otros países comunitarios, donde los tipos de interés sí se han hecho notar en el mercado inmobiliario. Así, en Alemania los precios de la vivienda se desplomaron un 7,1%; y en Francia, un 3,6%. En Italia, subieron, pero menos que en España, un 1,8%. Y, si se ve el conjunto de la eurozona, los precios de las casas caen, de media, un 1,1%, lo que indica la fortaleza del mercado del ladrillo en España pese a un contexto económico, en teoría, poco favorable.

Una prueba de que en España el sector del ladrillo está disparado es la venta este viernes del portal inmobiliario Idealista por casi 3.000 millones de euros. Un precio que sitúa a este buscador de inmuebles en venta o en alquiler por encima de lo que valen cinco empresas del selectivo Ibex 35.

Cambio en la política monetaria

A principios de junio, el BCE comenzó a revertir la austeridad monetaria que ha asfixiado a las familias hipotecadas en los últimos meses, con un primer recorte de los tipos de interés al 4,25%, desde el 4,5% donde los mantenía desde otoño (un máximo desde 2008). El Euríbor venía adelantando este movimiento en los últimos meses.

Lo que no está claro es qué hará el consejo de gobierno de la institución en sus siguientes reuniones ordinarias de julio y de septiembre, y si esta primera bajada del 'precio' oficial del dinero se quedará solo en un acto simbólico. Esa incertidumbre se refleja en el propio índice de las hipotecas, que ha ralentizado su ritmo de bajada en las últimas semanas.

La situación es asfixiante para las más familias más pobres. Según la última encuesta Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF), con datos de 2023, el quinto de hogares más pobre en nuestro país dedica un 41% de su gasto total a la vivienda, incluyendo los suministros y calculando un “alquiler imputado a la vivienda en la que reside el hogar cuando es propietario de la misma o la tiene cedida”.