Europa se ahoga con los precios de la vivienda

El precio de la vivienda va pulverizando récords en Europa mes a mes desde que el continente superó la crisis financiera. En la última década, todos los países de la Unión Europea han experimentado incrementos de los precios que obedecen a distintas causas, pero que han convertido la vivienda en uno de los principales desafíos de los gobiernos y que se ha colado en la agenda de la futura Comisión Europea, que por primera vez tendrá un comisario de Energía y Vivienda. 

En España el conflicto ha llegado a las calles con una masiva movilización en Madrid hace dos semanas y una acampada en Valencia en los últimos días por una situación que empieza a ser prácticamente insostenible, ya que los precios se han disparado un 67% en los últimos años. Según los datos recopilados por Eurostat, el encarecimiento en España está ligeramente por encima de la media europea (58%) y de los grandes es el que peor parado sale. La situación ha llevado a Pedro Sánchez a decir que el asunto es la “prioridad absoluta” del Gobierno.

Sin embargo, el problema es común para los ciudadanos europeos, que sitúan la vivienda como el cuarto al que se enfrentan, por detrás del incremento del coste de la vida -que está estrechamente relacionado-, la situación económica y el desempleo, y la salud, según una encuesta del Eurobarómetro publicada en marzo. La vivienda, con un 20%, supera al cambio climático y a la educación y le saca siete puntos a la inmigración, que es el gran tema al que se ha aferrado la extrema derecha arrastrando a la mayoría de gobiernos hacia posiciones más duras en la política migratoria. La amenaza ahora es que ese voto se alimente por la crisis de la vivienda. A la hora de votar, no obstante, el asunto fue especialmente tenido en cuenta para el electorado español, pero no tanto para la media europea.

“Los principales factores que han impulsado la subida de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos son el aumento de los costes de construcción y de los tipos hipotecarios, que han contribuido significativamente al encarecimiento de la vivienda. Además, se ha producido un notable descenso de las actividades de construcción, lo que ha limitado la oferta de propiedades disponibles. Por último, se ha producido un aumento de la compra de propiedades como estrategia de inversión”, explica Elizabeth Kuiper, directora asociada del European Policy Centre. 

Para Hans Dubois, director de investigación en Eurofound, el problema radica en la “oferta y la demanda” por cuestiones como el turismo, los cambios demográficos -fundamentalmente por el traslado a los centros urbanos- o la gran cantidad de viviendas vacías que atribuye en buena medida a los grandes inversores. También ha influido la subida de los tipos de interés. “Hay un problema de vivienda en todos los Estados miembros, pero es un poco diferente en cada país”, agrega el coautor del informe ‘La vivienda en Europa: precios inasequibles y calidad inadecuada’.  

En países como Hungría o Lituania el gráfico de subida del precio de la vivienda se asemeja a una escalera prácticamente vertical. También Portugal ha experimentado en los últimos años una importante escalada de los precios, que le ha situado en los primeros puestos del ranking europeo que, según un estudio de la Comisión Europea, “están sobrevalorados en más de la mitad de los países de la zona euro”. 

“La elevada demanda y la falta de oferta parecen ser los principales motores de la subida de precios”, reflexiona Kuiper sobre el especial incremento en esos países, “mientras que en países como Portugal los precios en las áreas metropolitanas han subido más que en las zonas rurales”. Por su parte, Dubois agrega el factor de las rentas, que han aumentado en países como Hungría. No obstante, el precio de las casas se ha incrementado un 248% en los últimos diez años frente al 67% de los sueldos. 

En la gran mayoría de países europeos los precios de la vivienda han crecido sustancialmente más que los salarios, salvo en Rumanía, donde los primeros lo han hecho un 58% y los segundos, un 124%. En esa misma situación se encuentran Italia, Finlandia y Chipre, aunque con un menor margen. 

“La renta familiar disponible aumentó mucho menos que los precios de la vivienda”, reflexiona Dubois, que subraya que, más allá del precio de la vivienda en sí, la crisis se recrudece por el aumento de los costes de los servicios, como la energía, que es uno de los problemas a los que apunta en el caso de España. “Medidas como la mejora del aislamiento, de los sistemas de calefacción o la instalación de paneles solares, no solo son buenas para el medio ambiente, sino también para la asequibilidad de la vivienda”, señala el investigador.

Las consecuencias de la crisis de la vivienda son muy variadas: desde problemas de salud mental hasta un aumento de las personas sin hogar. Desde el punto de vista económico, los estudios apuntan, además, a un descenso de la demanda agregada o a la falta de mano de obra en algunos sectores, como está ocurriendo en Ámsterdam con la escasez de profesores o policías, según recoge el estudio de Eurofound. 

Aunque la vivienda es una competencia nacional (y en el caso de España depende en buena medida de comunidades y municipios), el asunto ha escalado a la UE, dado que se ha convertido en un conflicto común. La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, cogió el guante de los socialistas y ha asignado la materia a un comisario concreto, que asumirá las carteras de Vivienda y Energía. Entre sus atribuciones, le ha encargado, entre otras cosas, la creación de una plataforma de inversión para vivienda asequible e impulsar cambios en el sistema de ayudas de Estado para impulsar las inversiones en vivienda pública. En esto último, que normalmente es una herramienta para impulsar la industria, trabajará con la vicepresidenta de Competencia, Teresa Ribera. 

“El Plan Europeo de Vivienda Asequible propuesto es una oportunidad para abordar el déficit de inversión en vivienda en la UE, pero para garantizar que el plan fomente soluciones de vivienda asequibles y sostenibles son esenciales acciones concretas y marcos de aplicación sólidos”, señala Kuiper, que recuerda que, al ser variadas las causas del problema, las soluciones también son “múltiples”. 

Y en eso están los gobiernos europeos, que han puesto en marcha distintas iniciativas. Suecia controla los precios del alquiler desde hace décadas y Alemania impuso un precio de referencia máximo. Países Bajos o Rumanía penalizan las viviendas vacías. Una ley belga permite requisar inmuebles vacíos para alquiler social y los gobiernos municipales de la capital han empezado a hacer uso de esa prerrogativa. Además de la vivienda social, en algunos casos se dan ayudas específicas, como por ejemplo a las hipotecas, o se aplican deducciones fiscales. 

Dubois cuestiona algunas de esas medidas. El control de los alquileres, por ejemplo, considera que reduce la movilidad y que puede ser una barrera para la gente que llega nueva al mercado. En cuanto a los subsidios para las hipotecas, considera que puede ser “políticamente atractivo”, pero que conduce a una subida de esos contratos y a un “sobreendeudamiento”. “A los bancos les puede gustar, pero no es bueno para bajar los precios”, explica. 

¿Y cuál es la solución? “La respuesta más lenta es construir más viviendas, pero eso lleva tiempo. Las respuestas más rápidas son la rehabilitación de viviendas, que además desincentiva el tenerlas vacías, y mejorar los servicios de algunas zonas en las que la vivienda no es tan cara, pero que no están conectadas con las oportunidades de empleo”, aconseja Dubois.