Con el estallido de la burbuja inmobiliaria a finales de la primera década de este siglo, el mercado de la vivienda en España experimentó un cambio histórico. Si hasta entonces había nutrido el negocio de las hipotecas, en los últimos años ha basado su rentabilidad en el alquiler, expulsando e impidiendo la propiedad a grandes grupos de población. Si en 2004 vivía de alquiler el 13,9% de la población, en 2023 ya era el 18,7%, según los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Al calor de los incrementos de los precios, que han vetado el acceso a una solución habitacional digna y asequible a amplias capas de la sociedad, especialmente a los hogares más jóvenes, se han reorganizado los actores que operan en este escenario: fondos de inversión, socimis y promotores.
Las relaciones entre empresas, grupos y asociaciones ayudan a entender el entramado en torno a un bien básico como la vivienda, cuyo disfrute la Constitución garantiza, al menos en teoría, a toda la población. Este mismo lunes, en una comparecencia en el Congreso de los Diputados, la portavoz del Sindicato de Inquilinas de Catalunya, Carme Arcarazo, ponía el foco en las puertas giratorias en el sector de la vivienda. “Hay un cuestionamiento que el PSOE debe hacerse. Su posicionamiento en materia de vivienda está secuestrado”, indicaba, poniendo el foco en la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), con Helena Beunza al frente.
Beunza fue alto cargo en los primeros Gobiernos de Pedro Sánchez, donde ocupó la Secretaría General de Vivienda entre 2018 y 2020. El programa del PSOE para las elecciones de 2019 señalaba que el Ministerio de Fomento, donde estaba adscrita esta Secretaría había “adoptado medidas para contener el precio de la vivienda y favorecer el alquiler social”. La entonces responsable de esas tareas representa desde principios de este año a unos 6.000 caseros, que en este tiempo han visto aumentar la rentabilidad de sus inmuebles, que en marzo de este año rozaba el 8%, con incrementos de los precios del alquiler por encima del 30% en las áreas metropolitanas españolas entre 2015 y 2022.
Asval se creó precisamente en 2020 con el objetivo de “defender los derechos e intereses” de los propietarios ante su “preocupación por la oleada regulatoria a la que se enfrenta el alquiler”, justo cuando el Gobierno de coalición daba los primeros pasos en la negociación de la ley de vivienda, aprobada finalmente en 2023. En su primer aniversario, la asociación presumía de ser “interlocutor clave ante las Administraciones Públicas”. Durante sus primeros años, el presidente del lobby fue el exalcalde socialista de Barcelona entre 1997 y 2006 y exministro de Industria Joan Clos, al que la Junta Rectora despidió agradeciendo su “excelente labor” al frente de la asociación y su “defensa de los arrendadores, en medio de condiciones difíciles”.
Durante esos años, Clos formó parte del Consell Assessor de Salvador Illa. Es decir, compaginaba la defensa de los intereses de los propietarios con la tarea de asesoramiento del actual president de la Generalitat de Catalunya, que ha prometido construir 50.000 viviendas públicas antes de 2030. El primer gran lote ha sido adjudicado a la inmobiliaria Culmia, controlada por el fondo de capital riesgo Oaktree, a quien Isabel Díaz Ayuso confió dos promociones en Alcorcón de alquiler “asequible” que puede superar los 1.000 euros.
Pero no solo eso. La sucesión de Clos al frente de Asval supuso el fichaje frustrado de la ex secretaria de Estado de Transportes Isabel Pardo de Vera, que renunció a la presidencia antes incluso de recibir el dictamen de la Oficina de Conflictos de Interés. Además, el exministro compaginó su labor al frente de Asval con la presidencia de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci) en España. A nivel internacional, este lobby está presidido desde el verano por primera vez por un español, el propietario de Eurofincas Ramón Riera, quien considera el sistema de referencia de precios del alquiler una “aberración”. “Limitar los alquileres es una medida suicida, la mejor forma de quebrar un mercado y destruir una ciudad”, ha considerado.
Fiabci incluye, a su vez, a la Asociación de Promotores Constructores de España y a los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona. Su presidente es el empresario Gerard Duelo y uno de sus vocales es Carles Sala i Roca, que es también director jurídico del Colectivo del API y la semana pasada compareció también en la comisión de Vivienda del Congreso, donde señaló que, aunque “seguramente” su visión fuera “subjetiva”, en el Estado español “no hacía falta una ley de vivienda”. En su opinión, lo que hace falta es “un pacto de Estado, no exclusivamente político” sino “transversal”. “Creo que se han polarizado muchísimo los mensajes y estamos más cerca de buscar el máximo común divisor que el mínimo común múltiplo”, ha considerado. Sala i Roca fue diputado en el Parlament de Catalunya con CiU, de 2006 a 2012 y secretario de vivienda del Govern catalán entre 2011 y 2018 y de 2021 a 2022.
En Asval tiene mucha influencia el fondo buitre más importante del país, Blackstone. Es, tras CaixaBank, el mayor casero de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas, según los datos recabados por Civio, y la principal némesis de los movimientos sociales en defensa del derecho a la vivienda. A esta empresa, por ejemplo, fue a la que la exalcaldesa de Madrid, Ana Botella, vendió a precio de saldo 1.860 viviendas de alquiler social propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo.
El director general de Blackstone en España, Fernando Bautista, afirmaba en enero de este año que la compañía no es “un fondo especulador”. La empresa aglutina un gran número de Socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria que brotaron tras la introducción, en 2012 con el Gobierno de Rajoy, del tipo del 0% en el impuesto de sociedades. La figura, no obstante, la diseñó el Ejecutivo de Zapatero en 2009, un año después de la salida de Clos del Gobierno.
Las socimis se han soliviantado en la última semana por el intento de Sumar y el PSOE de acabar con los beneficios fiscales. En concreto, los socios consideran que la tributación al 1% “no ha servido para mejorar la oferta de vivienda”. No obstante, “la mayoría no se dedica al residencial, ni por volumen ni por número, sino a otros segmentos como las oficinas, la logística, los hoteles y otros activos como las residencias”, defendía en el blog de Idealista el socio de auditoría de Real Estate de Grant Thornton, David Calzada. Esta compañía presentó en septiembre junto a Asocimi, la asociación creada en 2018 para defender los intereses del sector, un informe en el que mostraban como esta fórmula permitía “atraer mayores volúmenes de capital al mercado inmobiliario español”.
Otro de los lobbies del sector es la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), el “referente ético del sector”, que agrupa desde 2013 a las principales consultoras que operan en el país. Su presidente es Ricardo Martí-Fluxá, que es también presidente no ejecutivo de la inmobiliaria Neinor. Tras ejercer la carrera diplomática, estar al frente de la jefatura de protocolo y actividades de la Casa Real, entre 1992 y 1996, y de la secretaría de Estado de Seguridad en el Ministerio del Interior hasta el año 2000, ha estado vinculado al mundo de la inversión en el sector privado. Esta organización reúne a las principales consultoras, como BNP Paribas Real Estate, Catella, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills, vinculada al hermano de la expresidenta madrileña Esperanza Aguirre, Santiago Aguirre, tras la fusión de Aguirre Newman.
La Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) también trata de influir en las corrientes de opinión sobre las políticas inmobiliarias. “La ley de vivienda del Gobierno nos parece una injerencia total al derecho a la propiedad”, llegó a decir su presidente, Antonio Garamendi. Dentro de la organización está la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), que aglutina a más de 5.000 agentes inmobiliarios, bajo la presidencia de Miguel Ángel Gómez. En una entrevista publicada la semana pasada en el medio especializado EjePrime, Gómez incidía en el discurso de la desprotección de los arrendadores frente a la okupación y la supuesta inseguridad jurídica de la norma estatal.
Una de las empresas que más influencia tiene en el mercado inmobiliario, tanto del alquiler como de venta, es Idealista. Este verano se anunció la compra del 70% del portal por el fondo británico de capital riesgo Cinven, por 2.900 millones de euros al fondo EQT, que se queda en el capital del portal inmobiliario con el 18%. Con anterioridad, los propietarios habían dado la entrada a otros fondos como Apax y Oakley, que hasta la fecha tenían el 17% y el 11% de idealista. Cinven adquirió en 2016 a la tasadora Tinsa, a la que el Banco de España impuso en 2022 una multa de 300.000 euros por deficiencias en su control interno, al considerar que “no ha quedado asegurada la capacidad de la entidad para conocer la situación de las operaciones del mercado inmobiliario en el que opera”.
Al frente de Idealista, el portal inmobiliario de referencia en España y Portugal, continúa su CEO y cofundador, Jesús Encinar. La compañía es el organismo que más información propia posee del mercado, elabora informes y estadísticas de precios, muchas veces tomados como referencia a falta de otras fuentes públicas, y comparte relaciones y agenda con los actores más potentes del mercado.
Otro de los actores que trata de influir en la regulación pública es Airbnb, que acaba de publicar una carta para el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, para que se “replantee” la decisión de extinguir las 10.000 licencias para viviendas de uso turístico en 2028. Unos días antes, la compañía se había dirigido al alcalde de Madrid, José Luis Martínez Almeida, para trasladarle propuestas para regular los alquileres de corta duración, como que faciliten la dispersión del turismo “más allá del centro de la ciudad”. Además, advierte a la administración que la propuesta del Ayuntamiento “será muy difícil de aplicar en la práctica”.
En un momento convulso para las noticias de economía, es más importante que nunca estar bien informado. Las repercusiones de cada movimiento de empresas, de la política económica de los gobiernos y su impacto en los ciudadanos, explicadas desde un punto de vista riguroso y diferente.