El Gobierno de Ayuso pactó rentas por encima del mercado con la inmobiliaria participada por familiares de Aguirre

Los contratos que el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso ha adjudicado desde finales de 2019 a Orbis, una inmobiliaria en la que participa, a través de una sociedad en Luxemburgo, la familia de Esperanza Aguirre, permitieron a esa empresa embolsarse rentas superiores a los alquileres medios que en ese momento existían en el mercado en esa zona de Madrid.

Así se recoge en dos informes internos de la Comunidad de Madrid a los que ha tenido acceso elDiario.es. El Gobierno de Ayuso, que inicialmente denegó estos documentos, ha remitido a este medio, tras una solicitud de información al amparo de la Ley de Transparencia, los informes de valoración que avalaron los tres contratos adjudicados a Orbis.

Los tres se resolvieron sin concurso público, por el procedimiento negociado sin publicidad, como acostumbra a hacer el Ejecutivo madrileño para alquilar los inmuebles que ocupa. Los informes de la Dirección General de Patrimonio y Contratación de la Consejería de Hacienda, entonces dirigida por un antiguo pupilo de Aguirre, Javier Fernández-Lasquetty, reflejan que había alquileres más baratos en esa zona.

El caso más llamativo es el del dictamen fechado el 13 de mayo de 2020. Con medio mundo confinado por la pandemia, miles de oficinas cerradas por el teletrabajo obligatorio y manifestaciones en el barrio de Salamanca de Madrid contra la gestión del Gobierno central de la COVID-19 y el estado de alarma, la Consejería de Familia decide alquilar más espacio en el inmueble, que ya ocupaba desde 2010 y había sido adquirido por Orbis en 2018 a su anterior propietaria, la inmobiliaria Colonial, que entonces todavía tenía entre sus principales accionistas al empresario Juan Miguel Villar Mir.

En pleno confinamiento, la consejería solicita “la contratación del arrendamiento del módulo B de la planta 4ª del edificio de la calle Agustín de Foxá nº 29”. La renta que se pacta, por un importe total antes de impuestos de 416.502,08 euros, tal y como refleja la resolución de adjudicación a Orbis Foxá 29 SL, filial de Orbis, es de 19,5 euros por m² al mes.

Según el informe, ese valor está “dentro de la horquilla de valores que arroja el mercado”, pero en la banda más alta: como indica el documento, “para oficinas en el complejo e inmediaciones”, la horquilla de precios en ese momento se situaba “entre 18,00 €/m²/mes de alquiler mínimo y 20,00 €/m²/mes de alquiler máximo, siendo 19,00 €/m²/mes el valor medio (valores sin IVA)”.

Los precios de las oficinas varían mucho en función de la ubicación y la calidad del activo. Esto, explican fuentes del sector inmobiliario, se ha agudizado con la pandemia, que ha afectado menos a los edificios más modernos y mejor ubicados. 

El de Orbis en Agustín de Foxá, ubicado frente a la estación de Chamartín, tiene casi 50 años (se construyó en 1975) y en las cuentas de su propietaria no constan inversiones para renovarlo desde su compra. Los documentos facilitados por la Comunidad de Madrid tampoco recogen ningún compromiso de inversión del arrendador para mejorar las instalaciones. 

“Necesidades de nuevo espacio”

La justificación para alquilar a Orbis esos 295,61 metros cuadrados de superficie adicional era “atender las necesidades de nuevo espacio que han sobrevenido a la Agencia Madrileña de Atención Social”, adscrita a la Consejería, cuya responsable entonces era María Dolores Dancausa, como Lasquetty, muy cercana a Aguirre.

Dancausa, al frente de esa consejería hasta hace unas semanas y actual secretaria de Servicios Sociales del comité Ejecutivo del PP, presidió la Asamblea de Madrid con Aguirre. En esos años la presidenta de la Comunidad colocó al marido de Dancausa, el economista Juan Oñate, como gerente de la Agencia Financiera de la Comunidad de Madrid y, posteriormente, como director general de Arquitectura y Rehabilitación y gerente de la empresa pública de suelo Arpegio, investigada en la operación Púnica.

El informe del departamento de Fernández-Lasquetty de mayo de 2020 determinó que “la renta negociada con la propiedad es acorde a mercado” porque el local “es adecuado a los requerimientos técnicos, de superficie y ubicación” y “se ubica en el mismo inmueble que dependencias de la consejería” y la propia agencia.

Unos meses antes, en diciembre de 2019, la Consejería renovó el contrato de una parte del espacio alquilado, que estaba a punto de expirar: un local y un altillo en la entreplanta del inmueble, con 173,17 m² de superficie.

La entreplanta suponía algo más de la mitad de la renta que se pactó en el contrato, de cerca de 78.000 euros: 83,17 m² distribuidos en “una sala con baño y almacén que da apoyo administrativo a la Dirección general de la Dependencia ubicado sobre el hall de entrada al edificio con luces a la fachada principal”. 

En este caso, el alquiler pactado fue de 20 euros al mes por metro cuadrado, el valor más alto de la zona, según el propio informe, pese a que parte del espacio se destinaba a almacén: “Para oficinas en el complejo e inmediaciones”, la horquilla de precios “se sitúa entre 18,00 €/m²/mes de alquiler mínimo y 20,00 €/m²/mes de alquiler máximo, siendo 19 €/m²/mes el valor medio”, indica el documento.

En el caso del altillo colindante, se alquilaron 90 metros cuadrados de espacio “destinado a archivo compartimentado en cuatro salas que ocupa la parte sur de la planta”. La renta pactada fue de 17,59 €/m²/mes. En este caso el informe utiliza dos referencias de precios “para archivos almacenes”: en la “banda baja” estos, dice el documento, “se sitúan entre 6,33 €/m²/mes”, esto es, un 215% por debajo de lo pactado, “y 17,71 €/m²/mes de alquiler máximo, siendo 11,76 €/m²/mes el valor medio”.

En la “banda alta de precios”, que correspondería a los activos de más calidad, los precios “se sitúan entre 20,00 €/m²/mes de alquiler mínimo y 33,33 €/m²/mes de alquiler máximo, siendo 25,75 €/m²/mes el valor medio”, muy por encima de lo pactado.

El informe concluye que las rentas acordadas “se encuentran dentro de la horquilla de valores que arroja el mercado” y destaca “la singularidad del inmueble” por el hecho de albergar ya las dependencias de esa agencia madrileña.

Ubicado enfrente de uno de los pocos pasos elevados que todavía perduran en la capital, el edificio se alza, como explica el informe, “en zona periférica del casco urbano del municipio de Madrid, Distrito de Chamartín”. Es un inmueble de doce alturas y fachada acristalada a las afueras del distrito de negocios de la capital, conocido como CBD en la jerga del sector. Es una zona en un momento de transición, a la espera de que se desarrolle la futura operación Madrid Nuevo Norte, el mayor desarrollo inmobiliario de los próximos años en España, que incluirá el soterramiento de la estación. 

En diciembre de 2021 se adjudica el contrato que refundió todos los anteriores, por un importe de 2,8 millones. Tras la ampliación de espacio de 2020, comprendía un total de 2.242,44 m²: la entreplanta, el altillo destinado a archivo, las plantas 2ª, 3ª y 11ª y parte de la 4ª.

En este caso, el informe técnico del Servicio de Estudios e Informes Patrimoniales de la Comunidad de Madrid cifró la renta mensual a lo largo del contrato en 19,5 euros/m²/mes. Esta cifra no computa el periodo de carencia inicial de seis meses que se acordó. Implica una subida del 25% respecto a los 15,6 euros/m² pactados el 15 de noviembre de 2016 con Colonial.

Sin testigos

Tras una prospección de mercado en ese distrito, “mediante la consulta a varios medios del sector inmobiliario” y teniendo en cuenta “las ofertas de arrendamiento de oficinas comparables”, se estudiaron “quince ofertas de oficinas exteriores, ubicadas en edificio exclusivo, con ascensor y garaje”. No se encontraron “testigos de las dimensiones similares a la suma de los locales arrendados”, dice el informe. Solo había superficies disponibles de entre 600 y 1.835 m².

Este alquiler, según el informe, se firmó a precios inferiores a la media de la zona dado que “los valores de arrendamiento medios para la zona están en 20,10 €/m²/mes, aunque los testigos en el entorno del inmueble fluctúan entre 13,60 y 29,00 €/m²/mes. El valor más repetido o moda, es el 21 €/m²/mes”.

Sin embargo, según estimaciones de BNP, en ese momento el metro cuadrado de oficinas en esa zona de Madrid (que podría estimarse mediante una media entre los precios de la almendra central y los de la la zona periférica, mucho más barata) se situaba muy por debajo del precio pactado: en 17,1 euros/m².

Ese contrato no impidió que Orbis, una sociedad cotizada inmobiliaria (socimi), volviese a declarar pérdidas el pasado ejercicio. En 2022 se anotó números rojos récord de 15 millones. El motivo fue un deterioro contable de 12,5 millones en el valor de sus inversiones, tras determinar una tasación independiente una caída del valor de sus inmuebles del 3,4%, hasta 243,8 millones.

La empresa lleva en pérdidas desde que se creó en 2018. Gracias a ese contrato pudo paliar la desocupación del inmueble en un momento en el que todavía había una elevada incertidumbre en el mercado de oficinas por los efectos de la crisis sanitaria. Una salida de la Comunidad de Madrid habría dejado el edificio medio vacío: el espacio sin alquilar se habría disparado hasta rozar el 57%. Habría sido un duro golpe para la propietaria del inmueble, que ese año tuvo que refinanciar su deuda. 

Al quedarse la consejería de Dancausa como inquilina, el edificio cerró 2021 con el 25,3% de sus oficinas sin alquilar, frente al 11,5% de 2020 y el 4,1% previo a la pandemia. A cierre de 2022, ese porcentaje aún superaba el 20%, según las cuentas que ha publicado hace unas semanas.

Tras la adjudicación de ese contrato millonario, la empresa de la familia Aguirre empezó a facturar por primera vez desde su creación en 2008. Su entrada en el accionariado de la socimi se hizo oficial en el Registro de Luxemburgo en noviembre de 2020. Participa a través de La Granjilla de la Fresneda, SL, que es uno de los socios de la luxemburguesa EPISO 4 Rebound Holding, dueña de Orbis, empresa cuya sede está en Madrid aunque cotiza en París desde 2020.

La empresa de los Aguirre controla los títulos de clase B1 de esa instrumental, 2.880 acciones. Estuvo aparentemente inactiva hasta 2020. Meses después de que la Comunidad de Madrid adjudicase los dos primeros contratos a Orbis, se convirtió en su accionista tras una ampliación de capital de 200.000 euros que figura en sus cuentas en la partida de inversiones a largo plazo de 2020.

En 2021, esta partida, cuyos activos la empresa de los Aguirre no detalla, se triplicó hasta 610.117 euros y en 2022 superaba el millón. La Granjilla de la Fresneda es, además, prestamista de la dueña de Orbis, que a cierre de 2022 le debía 261.447,6 euros a través de un préstamo a largo plazo, según las cuentas de ese ejercicio que acaba de depositar en Luxemburgo.

La empresa de los Aguirre se dedica, en teoría y según su objeto social, a “la explotación de uso de la finca denominada La Granjilla” en El Escorial (Madrid), perteneciente a Aguirre y su familia y donde está domiciliada. Sin empleados, su administrador desde su creación en 2008 es el consultor inmobiliario Santiago Aguirre, hermano de la expresidenta madrileña y presidente en España de la consultora Savills, que también figura como accionista de Orbis. Como apoderada aparece otra hermana, Piedad. Esperanza Aguirre negó hace unos días en twitter que ella sea la dueña de esa empresa.

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