El Gobierno persigue convertir en alquiler asequible el ladrillo tóxico de la banca rescatada 10 años después

De activos tóxicos a vivienda en alquiler asequible. Esta es la transformación que pretende hacer el Gobierno con el giro de volante en Sareb, el conocido como ‘banco malo’. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria aglutinó todo el ladrillo improductivo de las entidades rescatadas en uno de los movimientos más criticados de la gestión del descalabro del sistema financiero español. Diez años después, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha ubicado a la Sareb como una posible solución al problema del alquiler en España con una propuesta para ampliar el parque de vivienda pública.

Un parque estatal de vivienda a precios asequibles que está a años luz de lo que ocurre en otros países europeos. Aquí, apenas es el 2%, cuando en Países Bajos, por ejemplo, es más del 30%. “Quiero que España sea un país que tenga el 20% de vivienda pública”, aseguró el presidente del Gobierno al anunciar el cambio de planteamiento del ‘banco malo’.

Sareb cuenta actualmente con un parque de algo más de 46.000 viviendas. Una parte sustancial de ellas está en Catalunya, casi 13.500; y una pequeña proporción en la Comunidad de Madrid, algo más de 2.700, tal y como se puede comprobar en el siguiente mapa.

Fuente: SAREB

En el siguiente gráfico se puede ver cómo se distribuyen las viviendas de la Sareb en España, tanto por comunidades autónomas, como su peso en función de cada 100.000 habitantes. La propia Sareb indica que su cartera de inmuebles es reflejo de la apuesta inmobiliaria de las antiguas cajas de ahorro, que se rescataron entre 2009 y 2012. De ahí, explica, que haya mucha presencia de activos en el arco Mediterráneo, por ejemplo, en la zona oriental de Andalucía y en Murcia.

Y, en este gráfico, se desglosa que la mayor parte de viviendas del 'banco malo' no está en grandes ciudades, sino en localidades de tamaño mediano. En concreto, más de 15.000 están en municipios de entre 10.000 y 50.000 habitantes. Y, algo más de 10.000, en ciudades habitadas por más de 100.000 personas.

Una sociedad para salvar la banca…

Tal y como se diseñó, Sareb es la historia de otro apoyo al sector bancario español que acabó pasando factura al Estado. No lo hizo en su origen, cuando el Gobierno, por aquel entonces de Mariano Rajoy, defendió que no iba a costar “ni un euro” al contribuyente, sino nueve años después, ya con Sánchez en la Moncloa, cuando Bruselas obligó al Estado español a considerar como pública la deuda de la sociedad por estar totalmente avalada por el erario público. 

En 2012, el entonces ministro de Economía, Luis de Guindos, creó la Sareb como un fondo al que transferir por parte de la banca rescatada los activos tóxicos y depurar sus balances. Buena parte de ello es herencia de la financiación a la promoción inmobiliaria con suelo sin desarrollar, aparcamientos, locales o viviendas, algunas de ellas en un estado que hacía -y hace- difícil su gestión. Para ello, la sociedad se endeudó con 50.000 millones de euros, con aval del Estado, pese a que no tenía el control accionarial del 'banco malo'.

Prácticamente desde su creación hace más de una década activistas y partidos políticos propusieron que estos activos redundaran en ampliar el parque de vivienda pública. Sin embargo, aunque ha habido algunas operaciones en este sentido, la gestión estaba centrada en el objetivo central de la sociedad: desprenderse de los activos y cubrir con ello la deuda.

… que acabó en deuda pública

Así fue la dinámica de Sareb hasta 2021. En aquel momento, Eurostat obligó a España a cuantificar como pública la deuda de la sociedad, 35.000 millones de euros en ese momento. El Gobierno decidió tomar el control de la sociedad pagando a precio de derribo acciones a los inversores privados (fundamentalmente banca y aseguradoras) para superar el 50% del capital.

A cierre del año pasado, la deuda estaba en 30.481 millones tras reducirla en un ejercicio en 3.184 millones de euros, el mayor recorte de su historia, según informó Sareb. En 10 años ha reducido su deuda en casi 20.000 millones de euros. El problema, que presiona a la sociedad, es que tiene marcada una fecha de caducidad: 2027. Cuando se cumplan 15 años desde su fundación, la entidad tendría que haber limpiado su balance, eliminado su deuda y desaparecer.

El Gobierno no pretende modificar esa fecha de caducidad de la sociedad, como sí ha hecho en varias ocasiones con la participación del FROB, el fondo de rescate bancario, primero en Bankia y luego en CaixaBank. Fuentes consultadas del Ministerio de Asuntos Económicos, de quien depende indirectamente Sareb, aseguran que es compatible el objetivo de 2027 con el plan de vivienda asequible presentado este fin de semana por Sánchez.

La vicepresidenta primera, Nadia Calviño, defendió este lunes la necesidad de compatibilizar el objetivo de la máxima recuperación de esa deuda pública con la meta social de la política de vivienda. Ahora, según señalan desde su departamento, se abrirá un proceso por el cual se dará distintas posibilidades a los ayuntamientos y comunidades para ceder activos o venderlos. Hace apenas dos meses, Sareb vendió a la Generalitat Valenciana 500 viviendas por unos 50 millones de euros.

Una exigua política de vivienda social

Sareb tiene cuatro años por delante para perfilarse como el pilar sobre el que construir un parque de vivienda pública que está bajo mínimos. “Cuando entramos, el presupuesto” para construir vivienda en alquiler asequible “eran 425 millones de euros”, apuntó la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, en una entrevista en Onda Cero. Ahora, en 2023, ese presupuesto se ha elevado a “casi 3.500 millones de euros”.

El pequeño parque de vivienda estatal se debe, sobre todo, a que durante años ha estado muy lejos de ser una prioridad política. No llega a los 300.000 inmuebles en toda España. En 2017, con Mariano Rajoy en Moncloa, la construcción de vivienda protegida se situó en la cifra más baja de la serie histórica. Ese año, se concedieron calificaciones definitivas para un total de 4.938 viviendas en el conjunto de España, de las cuales, solo 343 fueron en régimen de alquiler. Esos casi 5.000 inmuebles representaron¡ una caída de más del 30% con respecto al año anterior, cuando apenas se sobrepasaron las 7.100 viviendas, según indican fuentes del Ministerio de Transportes.

La previsión del actual ejecutivo de coalición es alcanzar las 100.000 viviendas de alquiler asequible. En parte, con actuaciones que llevan años paralizadas, como la Operación Campamento en la Comunidad de Madrid. 

Es ahí donde encaja la transformación de Sareb. El plan de movilización de activos del 'banco malo' que aprueba este martes el Consejo de Ministros incluye 21.000 inmuebles que se pondrán a disposición de municipios y comunidades, con fórmulas aún por definir. No todas están para entrar a vivir, apunta Sareb, porque 11.900 están pendientes de adecuación.

Esta sociedad también explica que, dentro del Programa de Vivienda Asequible y Social, se incluyen 14.000 viviendas que ya están habitadas. En ellas, Sareb firma un alquiler social, con inquilinos en situación de vulnerabilidad, siempre que se comprometan a participar en un programa de acompañamiento socio laboral para superar la situación de exclusión. De esas 14.000 viviendas habitadas, hay 9.000 con indicios de vulnerabilidad en estudio y ya se han aprobado 2.000 alquileres sociales.

Además, está contemplada la construcción de otras 15.000 en suelos de esta entidad pública. Abarca, señala, el denominado Proyecto Viena, con 112 suelos identificados para construir 10.000 viviendas por fases. Los suelos están distribuidos por 13 comunidades autónomas, la mayor parte en Catalunya, Comunitat Valenciana, Castilla y León y Extremadura. “Es un proyecto en fase de estudio con PWC que consiste en construir vivienda de alquiler social y asequible con un modelo de colaboración público privada. Hasta que no tengamos las conclusiones del asesoramiento no podemos hacer público el desglose territorial de los suelos”, apunta un portavoz de Sareb. “Tenemos más suelos en los que se podrían construir otras 5.000 viviendas dentro de este proyecto”, hasta alcanzar esas nuevas 15.000.

Al margen, hasta llegar a esas 100.000 que se han mencionado, están los fondos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que prevé alcanzar los 20.000 inmuebles en 2026. Otras patas de este futuro parque inmobiliario, cerca de 15.000 que se desarrollarán a través de otra sociedad estatal, la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), y más de 10.000 a través de colaboración público privada, con viviendas que están bajo el paraguas de entidades financieras o desarrolladas de la mano de entidades del tercer sector.

Este parque, su desarrollo y su mantenimiento como público está entrelazado con la futura Ley de Vivienda, cuya tramitación en el Congreso se desbloqueó la pasada semana. La Ley contempla que la meta de llegar a un 20% de vivienda social respecto al total de hogares que residen en áreas tensionadas -donde los precios están más disparados- se consiga en el plazo aproximado de 20 años.