De qué hablamos cuando hablamos de fondos de inversión y vivienda

A primera vista puede parecer que la vivienda es un mercado libre donde los precios se fijan por la ley de la oferta y la demanda. Esta es la impresión que nos llevamos cuando utilizamos un portal inmobiliario para comprar o para alquilar un piso. Sin embargo, esto no es más que una ilusión. Detrás del precio de cada alquiler siempre hay una política de vivienda que lo ha determinado.

Un ejemplo de lo anterior son los fondos de inversión que, como veremos más adelante, son los grandes privilegiados por la legislación de los últimos años. De este modo, los fondos de Estados Unidos irrumpieron en España hace unos diez años y desde entonces se han convertido en los principales actores del mercado inmobiliario.

Sin embargo, en general se sabe muy poco sobre los fondos. Prueba de ello es que ni siquiera está clara cuál es la manera correcta de denominarlos. Los términos “fondo buitre” o “fondo inmobiliario” se escuchan a menudo sin que se sepa con certeza de qué se habla. En realidad, el término preciso para referirnos a los fondos que han llegado a España es “oportunista”.

Los fondos oportunistas se caracterizan por aprovechar las oportunidades que se les ofrecen en un lugar y en un momento concreto. Para esto, realizan operaciones de un riesgo elevado que, a cambio, prometen un beneficio muy superior al que suele ofrecer el mercado. Su objetivo es hacer un negocio muy lucrativo en un plazo corto, que normalmente es de cinco años.

Los fondos irrumpen cuando detectan una oportunidad. En el caso de la vivienda fueron las instituciones quienes les brindaron esta oportunidad, puesto que estas colaboraron en todos los niveles para que se produjera el desembarco de los fondos oportunistas en España y en otros países como Irlanda o Grecia.

En el nivel internacional es fundamental el papel que ha desempeñado el Banco Internacional de Pagos, cuya sede está en Basilea (Suiza). Esta institución actúa como el banco de los bancos centrales y como regulador de la actividad bancaria en un nivel mundial. Prácticamente todos los países relevantes en el ámbito internacional tienen representación en esta institución en la que Estados Unidos tiene el papel primordial.

Hoy en día, el principal objetivo de Basilea es impedir que se produzcan crisis financieras. La principal herramienta con la que cuenta para este fin es la regulación bancaria. La Unión Europea traspone las recomendaciones de Basilea mediante directivas. La supervisión bancaria a través del Comité de Supervisión Bancaria también juega un papel clave, en particular desde la adopción de los acuerdos de Basilea III el año 2010. Sin embargo, buena parte del sistema financiero queda al margen de cualquier supervisión. Esto es lo que se conoce como la banca en la sombra. Estas entidades, entre las que suelen encontrarse los fondos de inversión de todos los tipos, escapan de cualquier control debido a que operan desde paraísos fiscales.

El fracaso de Basilea había quedado patente durante el colapso financiero del año 2008. Era evidente que el control del riesgo financiero había fallado, por lo que los diferentes gobiernos decidieron establecer una nueva normativa que iba a condicionar la actividad bancaria y, por tanto, el acceso a la vivienda en todo el mundo. La concesión masiva de hipotecas fue identificada como el principal factor del colapso financiero, puesto que habían surgido burbujas de precios que habían llevado a la sociedad a un endeudamiento insoportable.

Basilea y la solvencia mínima

Además, Basilea exigió que los bancos tuviesen una solvencia mínima para hacer frente a las crisis financieras. Este requisito se calcula en función del riesgo asumido por el banco. Basilea penaliza a las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de una vivienda. Dado que los bancos españoles tienen dificultades para cumplir con los requisitos de solvencia, les perjudica conceder hipotecas por más del 80% del valor de la vivienda.

Este es el motivo por el que los bancos exigen el pago de una entrada del 20% del valor del piso para conceder una hipoteca. A esta entrada hay que sumar los impuestos y los gastos aparejados a la compra de la vivienda, que suelen rondar el 10% de su valor. Por ejemplo, para acceder a una hipoteca por un piso de 200.000 €, hay que tener ahorrados unos 60.000 €, de los que 40.000 € son para la entrada y unos 20.000 € más son destinados a los impuestos así como para los gastos aparejados a la compra.

De esta manera, solo puede comprar un piso quien pueda ahorrar una parte sustancial de su salario o quien haya heredado lo suficiente. Obviamente, esto deja fuera del acceso a la propiedad a buena parte de la población. Sobre todo, a la clase obrera de las grandes ciudades y, con un particular énfasis, a la población migrante.

Por otro lado, los bancos españoles tenían cientos de miles de viviendas que provenían de los créditos morosos de los promotores inmobiliarios, de las decenas de miles desahucios que se produjeron en España y de la desaparición de las cajas de ahorro que habían ido absorbiendo.

La Unión Europea promovió que los bancos vendiesen estos bienes antes del año 2019. De lo contrario, su solvencia se vería comprometida.

Así que, por un lado, los principales bancos tenían un exceso de viviendas que debían vender antes de una fecha determinada; por el otro lado, Basilea había reducido el número de compradores de vivienda.

Facilidades del PP para los fondos oportunistas

Cuando el Partido Popular llegó al poder en el año 2011 hizo todo lo posible para facilitar que los fondos oportunistas se hiciesen con estos cientos de miles de viviendas. La finalidad era que la banca recuperase la solvencia. Entre las medidas que el gobierno adoptó se encuentran la supresión de impuestos para las Socimi y la reducción del contrato de alquiler a tres años.

Probablemente, lo más relevante que hizo el Partido Popular fue desentenderse de todo el patrimonio de vivienda que el Estado había sufragado mediante el rescate financiero y la creación de Sareb. Lamentablemente, este patrimonio podría haber sentado las bases de una política social de vivienda sin dañar al sistema financiero.

Arena for Journalism in Europe ha realizado una investigación sobre la presencia de los fondos de inversión en los diferentes países europeos. En el caso de España la investigación ha constatado que estos fondos compraron más de 400.000 viviendas con fines oportunistas. Esta cifra tiene un carácter mínimo. Por ejemplo, el número de viviendas vendidas por Sareb a fondos oportunistas no ha podido ser contrastado debido a la falta de transparencia de esta entidad. Los fondos oportunistas que hicieron las mayores compras fueron Blackstone, Cerberus y Lone Star, todos ellos provenientes de Estados Unidos.

Uno de los aspectos más interesantes de la investigación es la segmentación de los mercados. Así hemos constatado que solamente tres compañías inmobiliarias alemanas gestionan 652.445 viviendas para su alquiler. Sin embargo, la presencia de los fondos oportunistas es mínima en este país, porque los fondos que invierten en el mercado alemán buscan inversiones seguras que proporcionen una rentabilidad a largo plazo.

En estas compañías invierten las gestoras de fondos de pensiones y los fondos de inversión más conservadores. Los fondos de pensiones deben proporcionar seguridad a sus clientes por lo que invierten en estas compañías alemanas, aunque prometan una rentabilidad menor. Así, la aversión al riesgo es el motivo de que los fondos de inversión conservadores no se hayan interesado por el mercado español, mientras que las bajas perspectivas de beneficio es el motivo por el que los fondos oportunistas no invierten en el mercado alemán.

Restricciones hipotecarias, derecho a la vivienda

Las restricciones para la concesión de hipotecas están vigentes en varios países europeos desde hace mucho tiempo para evitar que se produzcan burbujas inmobiliarias. Sin embargo, estos países combinan las restricciones al acceso a la propiedad con la protección del derecho a la vivienda. Así, en Holanda, el 30% de las viviendas son sociales; en el Reino Unido, el 18%; en Francia, el 17%; en Dinamarca, el 21% y en Austria el 24%.

En Alemania, aunque el porcentaje de vivienda social sea bajo en relación con estos países, los contratos de alquiler tienen un plazo indefinido. Es decir, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante el tiempo que desee sin que se le suba el alquiler. Por esta razón, un inquilino puede tener la seguridad de que cuando se jubile estará protegido frente a los vaivenes del mercado inmobiliario.

En España el porcentaje de vivienda social ronda el 2,5%. La justificación de un porcentaje tan bajo era que la mayor parte de la población podía acceder a la propiedad inmobiliaria mediante una hipoteca.

La política nacional de vivienda colapsó en el año 2008. Desde entonces, España ha llevado a cabo la transición de un modelo de vivienda basado en la propiedad y en el endeudamiento a un modelo de vivienda basado en el alquiler. Pero la restricción a la concesión de hipotecas no se ha combinado con la protección al inquilino, como sí sucede en los países donde el alquiler es más común.

De esta manera, los diferentes gobiernos han optado por dejar a buena parte de la población, en particular a las generaciones jóvenes, expuesta a un mercado inmobiliario formado por caseros particulares y fondos oportunistas. La elaboración de la próxima ley de vivienda sería un momento oportuno para abordar un problema que demanda soluciones urgentes.