Los incentivos fiscales al alquiler le cuestan a España mil millones al año y benefician a las rentas más altas

España ofrece beneficios fiscales a los propietarios que alquilan su vivienda desde 2003. La ley permite a los caseros reducir un 60% la cantidad por la que pagan impuestos. Estos beneficios suponen una pérdida de recaudación anual de 1.039 millones de euros y favorecen a las rentas más altas. La autoridad fiscal (AiREF) los revisó en su última 'Evaluación del gasto público', un informe publicado este verano. Recomendó mantenerlos porque eliminarlos reduciría en un 5,5% el número de pisos en alquiler. Pero propuso reformularlos porque “su diseño no facilita el acceso al alquiler a colectivos vulnerables”, además de tachar la medida de “regresiva”.

El perfil de los principales beneficiados por esta rebaja fiscal es el siguiente: hogares con más de 40.000 euros de renta anual, mayores de 55 años y rentistas, declarantes cuya principal fuente de ingresos son los rendimientos del capital inmobiliario. En total, hay 1,3 millones de beneficiarios, que suponen un 6,8% del total de contribuyentes. Los beneficiarios más ricos y mayores son los que concentran mayor coste fiscal. Los menores de 40 años apenas suponen un 11% de los beneficiarios y el 7% del coste total.

Estos datos vienen a cuento de la futura Ley de Vivienda. España es uno de los países en los que más porcentaje de renta se dedica a pagar el alquiler, situación que se agrava en las familias más pobres, que destinan una media del 40% de sus ingresos. También es uno de los países con menor porcentaje de vivienda social, lo que provoca que la mayoría de la oferta (y los precios) queden en manos del mercado. Los socios de Gobierno se comprometieron a resolver este problema por la vía de la regulación del alquiler, presente en países como Alemania, Francia, algunos estados de Estados Unidos, Suecia y Dinamarca. La idea era habilitar a comunidades y ayuntamientos a declarar zonas tensionadas y poner límites utilizando el índice público del Ministerio de Transportes. El compromiso se firmó dos veces por escrito: tanto en el acuerdo de Gobierno como en el pacto para aprobar los presupuestos.

Sin embargo, en un reciente giro de guion, el PSOE se desmarcó y planteó la idea de “evitar subidas abusivas” ofreciendo incentivos fiscales. “Creemos que es más eficaz promover que imponer. Nos parece que hay elementos, y en eso estamos trabajando, para sacar viviendas al mercado y hacerlo a un precio asequible a través de incentivos. Los más ocurrentes son los fiscales, pero puede haber otras medidas”, dijo este lunes el ministro, José Luis Ábalos. “La vivienda es un derecho, pero también es un bien de mercado. Genera actividad económica y busca seguridad jurídica. Todo eso no lo podemos obviar”. Unidas Podemos ya ha advertido que no aceptará la fórmula de los incentivos fiscales como sustitutos de la pactada regulación del alquiler.

Lo interesante de los incentivos que propone el PSOE es que no hace falta salir de España para analizar su efecto, porque la autoridad fiscal lo ha estudiado y todos los caseros se benefician de ellos en la actualidad. “La reducción se aplica sobre el rendimiento neto”, explica Arturo Jiménez, director del gabinete de estudios de la Asociación Española de Asesores Fiscales. “A los ingresos le restas los gastos. A lo que te queda, le restas el 60%. Y tributas por esa cantidad”.

Pongamos como ejemplo un propietario que alquila su piso por 1.000 euros al mes, 12.000 euros al año. Este propietario puede deducirse gastos como los intereses de la hipoteca, la comunidad o las reparaciones que haga en la vivienda. Supongamos que los gastos ascienden a 300 euros al mes, 3.600 euros al año. El rendimiento neto de ese piso es de 8.400 euros anuales. Pero el propietario solo paga por el 40% de esa cantidad: 3.360 euros. El declarante suma ese dinero al resto de sus rentas y, sobre ellas, paga el IRPF que le corresponda.

España introdujo este beneficio para que más propietarios pusieran sus viviendas en alquiler. Pero también sirvió para que los propietarios dejaran de cobrar en negro. “Antes de 2010, que fue cuando empezamos a estudiarlo, estábamos en un 60% de fraude en alquiler. En algunas comunidades llegaba al 75%. La gente cobraba en mano y se despreocupaba”, explica José María Mollinedo, secretario del sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). “En 2010, la Agencia Tributaria exigió a las compañías eléctricas que aportasen datos del consumo en las viviendas. Eso nos permitió detectar las casas en las que había actividad y saber si estaban alquiladas. Eso, junto al beneficio fiscal, ha reducido el fraude al 45%. La bonificación anima al propietario a declarar”.

La reducción no ha sido siempre del 60%. Durante un tiempo fue del 50%. Después, se introdujo una nueva bonificación: del 100% si la vivienda se alquilaba a jóvenes con rentas superiores al IPREM. “Se suprimió porque era complejo”, continúa Mollinedo. “La edad del inquilino la sabías con su DNI, pero el propietario tenía que saber lo que ganaba. Suponía que supiera demasiadas cosas. Así que se dejó al 60% para todo el mundo”.

En 2018, el PSOE ya sugirió modificar la bonificación. Tal y como está redactada su propuesta de entonces, solo podrían optar a la reducción del 60% aquellos propietarios cuyo precio no superara un importe máximo establecido por la Administración. El resto tendrían que pagar IRPF por el total del rendimiento del piso. La reducción se ampliaría al 100% si el inquilino fuera joven, como antes. Dos años después, y en el marco de la futura ley, los socialistas reviven esta fórmula. Desde el departamento de Ábalos prefieren no hacer comentarios sobre los detalles, ya que los están negociando con sus socios de Gobierno. Añaden que trabajan en “una propuesta fiscal más justa y progresista” que beneficie a los arrendadores que alquilen sus viviendas “a precios más asequibles”.

En 2016, año estudiado por la AiREF, el coste fiscal de la bonificación fue de 1.039 millones. Para 2021, y según se desprende de la ley de presupuestos, el Gobierno estima que dejará de ingresar 671 millones, una cantidad que hay que multiplicar por dos porque la reducción también afecta a las comunidades autónomas. “Podemos pensar que la cuota autonómica será semejante, otros 600 y pico millones”, indica Mollinedo. El secretario de Gestha cree que la propuesta socialista será una “reagrupación” del beneficio fiscal para no impactar en las cuentas: esto es, para que España no deje de recaudar aún más.

“Por ejemplo: que en las zonas con mayor tensión, los propietarios que contengan los precios tengan un incentivo adicional. Y que los que mantienen un precio alto, tengan menos reducción”, indica. “Nosotros no conocemos el diseño final, pero lo que hemos visto en la modificación del impuesto de matriculación iba en esta línea: una reordenación de los tipos para que la carga tributaria se distribuya, pero sea la misma. Que no aumente el coste para el tesoro”.

El incentivo aumenta la oferta de viviendas, pero no sabemos si es porque antes se cobraba en negro

El estudio de la AiREF concluyó que el beneficio fiscal cumplió el objetivo de aumentar la oferta de vivienda en alquiler declarada. Pero no logró identificar si esta era vivienda nueva —alguien que tenía un piso se animó a ponerlo en alquiler gracias al incentivo— o vivienda que antes se alquilaba en negro —ese piso ya estaba en alquiler, solo que ahora su propietario lo declara.

Lo que sí concluyó es que el incentivo aumenta la probabilidad de que alguien ponga su vivienda en alquiler. Además, recomendó no eliminarlo sino rediseñarlo y “modular su intensidad” en base al índice de precios. “La eliminación total del beneficio provocaría una caída de la oferta de vivienda en alquiler de aproximadamente 5,5 puntos porcentuales”, describe la autoridad fiscal.

Este organismo recalcó que este incentivo que se encuentra presente en la mayoría de los países de nuestro entorno, pero formulado como tipos reducidos. “España es de los pocos países que tienen un beneficio fiscal consistente en una reducción en la base ya que la mayoría de los países optan por aplicar a los alquileres o bien el tipo de gravamen del resto de capital o un tipo diferente a la escala general”, añade.

El informe también hizo hincapié en que los incentivos fiscales son solo una de tantas medidas para resolver el problema de la vivienda, entre las que destaca la oferta pública y el marco regulatorio del alquiler, tanto de sus precios iniciales como de sus incrementos. En España, la duración mínima obligatoria de los contratos es de cinco años. Somos el país con mayor duración. “Hay que tener en cuenta que una regulación muy restrictiva puede tener efectos perjudiciales y generar un aumento de precios”, añade el informe.

Por último, la autoridad fiscal llamó la atención de la Administración y la instó a estudiar si los beneficios fiscales cumplen con su función. “La formulación y reformas de los beneficios fiscales deben venir acompañadas de una evaluación anterior que permita conocer sus potenciales efectos y de una evaluación posterior que permita medir el grado de cumplimiento de los objetivos que persiguen”.