Orbis Properties, inmobiliaria en la que es socia minoritaria una empresa de la familia de la expresidenta madrileña Esperanza Aguirre, multiplicó sus pérdidas en 2022 pese al contrato de 2,8 millones de euros que le adjudicó el 30 de diciembre de 2021 el gobierno de Isabel Díaz Ayuso.
Orbis es una inmobiliaria cotizada (socimi) dedicada al alquiler de oficinas con sede en Madrid, acciones a negociación en París y cuya dueña está en Luxemburgo. La empresa se anotó en el ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022 casi 15 millones de pérdidas, las mayores de su corta historia.
El quebranto quintuplica los números rojos de cerca de 3 millones que Orbis se anotó en 2021. Desde su creación en 2018, esta empresa, que nunca ha declarado beneficios, ha perdido ya 43 millones.
El pasado ejercicio, la facturación de Orbis se disparó un 28,2%, hasta un récord de 12,76 millones y por encima del nivel prepandemia, gracias “a la mayor tasa de ocupación de los activos tras la entrada de nuevos inquilinos, pese a la implementación parcial de estrategias de teletrabajo”, explica en las cuentas que acaba de publicar, aprobadas el pasado 26 de junio.
La ocupación de sus inmuebles se situó de media en el 86%, diez puntos más que en 2021. Pero eso no impidió que la empresa volviera a declarar pérdidas. Estas se dispararon al cargar un deterioro de 12,5 millones en el valor de sus inversiones, tras determinar una tasación independiente una caída en el valor de sus inmuebles del 3,4%, hasta 243,8 millones.
Prácticamente todos los activos de Orbis registraron caídas de su valor de mercado, de entre el 3,4% y el 12,5%. El único que registró un aumento (del 16,9%), según esa tasación, fue el inmueble que tiene alquilado a la Comunidad de Madrid, que es el único ubicado en una zona céntrica de la capital. Ese edificio también es el que tenía una ocupación más baja a cierre de 2022, de algo menos del 80%.
Superada la pandemia, la empresa celebra en sus cuentas que cada vez tiene menos espacio sin alquilar, pero reconoce que el teletrabajo “está retrasando una recuperación de los porcentajes de ocupación” en algunos sectores.
Como reveló elDiario.es, los Aguirre participan en Orbis a través de una sociedad en Luxemburgo. Sin empleados, la empresa es dueña de siete inmuebles de oficinas en Madrid y es el casero de la consejería de Familia madrileña en sus dependencias de la calle Agustín de Foxá, 29, junto a la estación de Chamartín. El gobierno madrileño viene ocupando ese inmueble desde antes de que perteneciera a Orbis, aunque el Gobierno de Ayuso amplió el espacio alquilado después de que esa empresa se hiciera con el edificio.
A finales de 2021 la Consejería de Economía, que entonces dirigía Javier Fernández-Lasquetty, ex pupilo de Aguirre, pactó una subida de la renta del 20% respecto al contrato original firmado en 2016 con el anterior propietario del edificio, Inmobiliaria Colonial, que había sido posteriormente ampliado (con el edificio ya en manos de Orbis) en 2019 y en junio de 2020, en lo peor de la pandemia de coronavirus.
El contrato de 2021 fue adjudicado por el procedimiento negociado sin publicidad. Permitió a la empresa paliar la desocupación del inmueble en un momento de incertidumbre en el mercado de oficinas por la crisis sanitaria. El alquiler es superior a las rentas que hay en esa zona en 2023, con el mercado en una mejor situación, de acuerdo con un reciente informe de BNP Real Estate.
De haber abandonado el edificio la Comunidad de Madrid, este se habría quedado medio vacío. El espacio sin alquilar se habría disparado hasta rozar el 57%, teniendo en cuenta la superficie que figura en el contrato. Habría sido un duro golpe para la propietaria del inmueble, que ese año tuvo que refinanciar su deuda. Al quedarse la consejería que entonces dirigía María Dolores Dancausa como inquilino, el edificio pudo cerrar 2021 con el 25,3% de sus oficinas sin alquilar, frente al 11,5% de 2020 y el 4,1% previo a la pandemia. A cierre de 2022, ese porcentaje todavía superaba el 20%, según las cuentas que ha publicado ahora.
La renta pactada por la Comunidad con Orbis arroja un alquiler mensual creciente que, de media, se situaría en unos 18,3 euros/metro cuadrado en el conjunto del periodo de vigencia del contrato, de un mínimo de cinco años y un máximo de siete. Esos 18,3 euros suponen un 20% más respecto a los 15,6 euros/m2 pactados el 15 de noviembre de 2016 con Colonial, que entonces todavía tenía entre sus principales accionistas al empresario Juan Miguel Villar Mir.
El incremento es casi seis puntos superior al alza del 14,6% que, según datos de BNP Real Estate, experimentó el metro cuadrado en alquiler de oficinas en Madrid entre finales de 2016 (cuando se firmó el contrato con Colonial) y el último trimestre de 2021. El inmueble está en el límite entre la zona centro de Madrid, la más cara, y el área descentralizada de la capital, más barata. “Las rentas pueden estar entre medias de ambas”, explican desde BNP.
Esa media creció un 12,5% desde finales de 2016 hasta que se firmó el contrato. Los precios de las oficinas varían mucho en función de la ubicación y la calidad del activo. Esto, explican fuentes del sector, se ha agudizado con la pandemia, que ha afectado menos a los edificios más modernos y mejor ubicados.
El de Orbis en Agustín de Foxá se construyó en 1975, según el Catastro. En las cuentas de su propietaria no constan inversiones para renovarlo desde su compra. Se alza en una de las zonas menos atractivas del distrito de negocios de la capital (conocido como CBD en la jerga del sector), a la espera de que se desarrolle la futura operación Madrid Nuevo Norte.
La familia Aguirre participa en Orbis a través de La Granjilla de la Fresneda, SL, que es uno de los socios de EPISO 4 Rebound Holding, dueña de Orbis Properties Socimi. Controla los títulos de clase B1, 2.880 acciones, de esa instrumental.
La empresa de los Aguirre tiene como objeto social “la explotación de uso de la finca denominada La Granjilla” en El Escorial (Madrid), perteneciente a la expresidenta y su familia y donde está domiciliada. Sin empleados, su administrador desde su creación en 2008 es el consultor inmobiliario Santiago Aguirre, hermano de la expresidenta madrileña y presidente en España de la consultora Savills, que también figura como accionista de Orbis. Como apoderada figura su hermana Piedad.
La empresa de los Aguirre estuvo aparentemente inactiva hasta 2020. Meses después de que la Comunidad de Madrid adjudicase los dos primeros contratos a Orbis por cerca de medio millón, se convirtió en accionista de la dueña de la socimi, tras una ampliación de 200.000 euros que figura en sus cuentas en la partida de inversiones a largo plazo de 2020.
En 2021, esta partida, cuyos activos la empresa de los Aguirre no detalla en sus cuentas, se triplicó hasta 610.117 euros. La Granjilla de la Fresneda es, además de accionista minoritario, prestamista de la dueña de Orbis Properties. A cierre de 2021, esa instrumental de Luxemburgo debía a la sociedad de los Aguirre 259.209 euros a través de un préstamo a largo plazo que ese año devengó unos 8.000 euros en intereses, según sus cuentas de ese ejercicio.
El contrato con Orbis se firmó en un momento de elevada incertidumbre en el mercado de oficinas por la pandemia, con las rentas a la baja y la ocupación al alza, en el entorno del 9,75% en 2022, según datos de Savills. A la pregunta de por qué no se abrió un concurso nuevo, la Consejería de Economía indicó hace unas semanas que “los contratos de arrendamiento no se rigen por la Ley de Contratos. Es un contrato patrimonial, se puede adjudicar de manera directa como se informa y justifica en el propio contrato”.
Es el procedimiento que suele utilizar la Comunidad de Madrid para alquilar sus oficinas, aunque nada impide a la Administración abrir el proceso a varias empresas en un concurso público. La resolución que dio publicidad al contrato, que firmó Jorge Jiménez de Cisneros Bailly-Baillière, director general de Patrimonio y Contratación de la Comunidad de Madrid y secretario General del PP de Chamberí, indica que la Ley de Patrimonio madrileña “permite la contratación directa” en atención a la “singularidad del bien o derecho que se pretenda adquirir”.
En este caso “viene determinada por encontrarse la Comunidad de Madrid ya implantada en el mismo espacio, no considerándose la alternativa de arrendar otro local de características similares”.
“No se considera que la alternativa de arrendar otro local de características similares produzca a día de hoy ventajas económicas y prácticas que la hagan deseable para la Administración ya que no se encuentran inmuebles similares con rentas suficientemente bajas para que compensen los costes de la inversión para la implantación, mudanza y duplicidad temporal de alquileres durante la fase de proyecto, legalización y obras”, argumentó la Comunidad.
La Consejería de Economía se ha limitado a señalar que “en los contratos de arrendamiento, se realiza un informe técnico que estudia las rentas del mercado inmobiliario para determinar si el coste es adecuado y se ajusta a la media de la zona”. “El estudio no es público”, según Economía.
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