Apenas cinco años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, España vuelve a ser el centro de atención mundial de los interesados en invertir en ladrillo. Aunque ahora el caramelo ha cambiado de envoltorio. Ya no se trata de comprar para vender rápido. “Los inversores quieren ir tomando posiciones para cuando llegue la recuperación de los precios. Y eso no ocurrirá antes de 2016”, advierte Andrés Escarpenter, consejero delegado de JLL –una de los principales consultoras inmobiliarias– en España. Pero nada de esperas pasivas.
El tiempo hay que rentabilizarlo y para ello nada mejor que aplicar un modelo que triunfa en otros países y que los fondos internacionales van a hacer despegar en España: el alquiler profesional. La mejor forma de matar el tiempo mientras vuelven las vacas gordas es alquilar.
En este sentido, profesionalizar el alquiler es una tendencia a la que se están apuntando no sólo los fondos internacionales, también las fortunas españolas y extranjeras. Es el caso de George Soros y John Paulson, que han anunciado una inversión en Hispania, el vehículo inversor de Azora, propiedad de Goldman Sachs, que hace unos meses compró las viviendas de alquiler público de la Comunidad de Madrid.
Además de la oportunidad de mercado, la legislación española tiende una alfombra roja para todos los interesados en esta inversión: las socimis. Se trata de un vehículo de inversión que triunfa desde hace años en los países desarrollados. Implica invertir a través de la creación de una empresa, con un capital mínimo de cinco millones de euros que destine el 80% de las inversiones a inmuebles urbanos en alquiler. Además, la ley exige mantener la inversión, al menos, tres años.
Finalmente, se les permite cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (más barato que el Mercado Continuo y con menos exigencias de información; por ejemplo, los resultados se presentan cada seis meses y no cada tres). Así lo han hecho ya Entrecampos y Promorent, y están preparando su debut más de una veintena de compañías, muchas de ellas con el patrimonio inmobiliario de las familias más potentadas de España y el dinero de los fondos internacionales.
Otras, como Lar España Real Estate Socimi, han preferido (por cuestiones técnicas) cotizar en la Bolsa de los grandes, el Mercado Continuo. También en ese mercado se espera para las próximas semanas el debut de Hispania, la socimi de Azora. En ésta es en la que tanto Soros como Paulson han invertido 92 millones cada uno. El nombre les resultará familiar a los propietarios de las antiguas viviendas del IVIMA, dado que Azora ya se ha convertido en su actual casero.
Pero el gran atractivo de esas socimis es que el tipo de interés del Impuesto de Sociedades es el 0%. Y en los impuestos derivados de la compraventa de inmuebles, como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), tienen una bonificación del 95%.
Además, las socimis están obligadas a repartir dividendos, el 80% de los beneficios de las rentas del alquiler o el 50% de la venta, cuando ésta se produzca. La Hacienda española practica una retención de entre el 21% y el 27% por esos dividendos a los inversores españoles. ¿Y a los internacionales? Nada de nada. No hay retenciones para ellos. Tributarán en sus respectivos países cuando reciban esos dividendos. En lo que se refiere a las plusvalías, tampoco tributan si permanecen tres años. Es decir, sólo pagarían impuestos por los dividendos.
Todos estos 'regalos' fiscales han sido necesarios para atraer a los fondos internaciones especializados en el alquiler. Y es que España ya intentó poner en marcha las socimis en 2009, y fueron un estrepitoso fracaso. Por la coyuntura económica, por supuesto, pero también porque, como explica Antonio Fernández, director de Armabex, uno de los principales asesores de socimis en España, “exigían pagar un 18% en el Impuesto de Sociedades y además obligaba a las sociedades a cotizar en el Mercado Continuo. Mucho más caro que el MAB actual”. Aunque, en opinión de este experto, de nada hubieran servido estas nuevas socimis para atraer inversores sin una mejora de la situación económica.
Hay que seguir el negocio del turista
Hay que seguir el negocio del turista“La caída de los sueldos y la precariedad laboral implican que a partir de ahora el acceso a una vivienda en propiedad ya no será una posibilidad que todo el mundo pueda permitirse. La demanda de alquiler de vivienda tenderá necesariamente a subir”, advierte Javier Flores, analista de mercados. Pero esa tendencia no sólo cambia para las familias, también para las empresas. En el último año se han visto muchas operaciones en las que las empresas venden sus edificios en propiedad para luego alquilar de nuevo al nuevo comprador. El ejemplo más destacado es el de los bancos que venden sus oficinas y sucursales a cambio de mantener el alquiler por muchos años.
Pero el principal consejo para rentabilizar el ladrillo es mirar para afuera desde dentro. “Hay que seguir el dinero del turista”, es la consigna que se han dado entre ellos, según el último informe sobre mercado inmobiliario de PwC titulado “El retorno” (PDF). Es decir, buscar todos esos negocios donde el alquiler no lo pagan los agobiados ciudadanos españoles, sino turistas que alquilan pisos, o habitaciones de hoteles, que consumen todo tipo de ocio en este país, e incluso multinacionales asentadas en España.
Esto es, los verdaderos objetos de deseo de estos nuevos caseros profesionales son los edificios de oficinas, los hoteles, los centros comerciales (siempre que estos estén en centros con muchos clientes internacionales) y, para los más arriesgados, también las naves industriales.
Todo esto es lo que los expertos denominan la profesionalización del alquiler en España. Legalmente, el cambio no implica ninguna modificación en las condiciones de los alquileres. Pero la realidad se impone cuando llega el momento de renegociar los contratos. No es lo mismo negociar con un casero, como puede ser un jubilado que tiene varios pisos, que enfrentarse a un fondo de inversión con toda su potencia legal y poder negociador. Como ya están experimentando los antiguos inquilinos de la Comunidad de Madrid, que ahora tienen que negociar, nada menos que con Goldman Sachs, las condiciones de sus alquileres sociales.
Con todo, cabe recordar que, de momento, las inversiones en ladrillo todavía no son muy cuantiosas. Según la consultora Real Capital Analytics, a lo largo de 2013, sólo llegaron 2.000 millones de euros al ladrillo español frente a los 35.000 millones que afluyeron a Reino Unido o los 26.000 que recibió Alemania. Este dato es el que invita a pensar que 2014 será el año de España, según PwC.