Lleva un mes y medio en el cargo, pero le ha bastado para conocer qué es estar en primera línea informativa dentro y fuera de Baleares. Josep Marí (1959, Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza) cogió las riendas de la Conselleria de Vivienda y Movilidad de Baleares a mediados de febrero y dos semanas después tuvo que hacer frente al ciclón político desatado a raíz del inicio del proceso para la expropiación temporal de 56 viviendas pertenecientes a grandes tenedores, que en el caso de Baleares son aquellos que disponen de diez o más inmuebles y, además, se dedican profesionalmente a ello. Se trata de una medida enmarcada en la Ley de Vivienda aprobada en 2018 bajo la batuta de su antecesor, Marc Pons. La avalancha de críticas no tardó en llegar y lo hizo en forma de arengas en favor de la protección de la propiedad privada frente a una medida que algunos calificaron de “chavista”.
Marí (PSOE) defiende el proyecto mientras encara el reto de poner coto a las problemáticas que las islas arrastran desde hace décadas: suelo escaso, presión urbanística, una oferta menguante de viviendas disponibles como consecuencia de la pujanza del alquiler vacacional y los elevados precios de los alquileres.
Aterrizó en la Conselleria a mediados de febrero y apenas dos semanas arrancó el proceso para la expropiación de 56 viviendas a grandes tenedores entre proclamas a favor de la propiedad privada...
Yo creo que todo obedece a una crítica política liberal conservadora en la que ellos defienden que el mercado lo arregla todo, cuando en Baleares hemos constatado que hay una escasez de vivienda que el mercado no arregla: no se han construido viviendas de protección oficial por iniciativa privada y vía pública históricamente se han construido pocas. Lo que estamos intentando, desde diferentes fórmulas, es dar solución a esta problemática e incrementar el parque de viviendas de protección oficial (VPO) a disposición de la población. La Ley no solo contempla las cesiones temporales, también estipula el derecho de tanteo y retracto en las operaciones mercantiles entre grandes tenedores así como ayudas al alquiler. Este es el objetivo. Si esta medida llama la atención de los tenedores para que las pongan en el mercado y no las tengan cerradas ya habremos conseguido una buena parte de nuestro objetivo.
Hay una crítica política liberal conservadora que defiende que el mercado lo arregla todo. En Baleares hemos constatado que hay una escasez de vivienda que el mercado no arregla
El proyecto se encuentra en estos momentos en fase de exposición pública, ¿han recibido alegaciones? ¿En qué sentido?
Me consta que ha habido algunas alegaciones, muy pocas, pero, dado que el plazo aún no ha concluido, es bastante probable que se presenten más. Se resolverán con un estudio jurídico riguroso de las aportaciones que nos hagan y, si hubiera motivos para ello, los servicios jurídicos las tendrán en cuenta. Si hay que modificar algún aspecto así se hará, aunque estamos convencidos de la bondad y la legalidad de esta medida. Sobre el contenido no puedo precisar, pero algunos habrán manifestado que no se encuentran en los supuestos contemplados por la Ley para proceder a la ocupación temporal de sus inmuebles.
El Govern dijo que había mantenido mantenido contactos previos con los propietarios de las viviendas, pero tras anunciar la medida parecía que todo se había llevado a cabo de forma sorpresiva...
Previamente a la notificación formal que se hizo mediante este decreto ya había habido contactos con los propietarios por cuanto estas propiedades habían sido inspeccionadas por parte de nuestros servicios técnicos y los dueños habían consentido que viéramos los pisos para conocer en qué estado se encontraban. No era un tema tan sorprendente porque ya había habido esos contactos previos. La inclusión de los pisos se determina en función del previo análisis de los técnicos. Hubo otras muchas propiedades que se rechazaron porque se trataba de viviendas plurifamiliares o los costes comunitarios eran muy altos.
Pese al ruido generado, ¿podría interpretarse la medida como una especie de rescate encubierto, es decir, que se esté haciendo un favor a los propietarios con una renta mensual garantizada que en realidad les compensa en lugar de tener sus inmuebles vacíos y sin ingresos, vista la situación actual?
La cesión obedece a un criterio que marca la Ley: son propietarios que poseen diez o más inmuebles que, además, llevan vacías dos años seguidos y cumplen el resto de condiciones establecidas por la Ley. Si están de acuerdo con que se les pague una renta y con cedérnoslos durante estos siete años, esa es la pretensión de la Conselleria y, al final, de lo que se trata es de que estos pisos salgan al mercado. También es verdad que, de los 56 pisos, los propietarios de once de ellos nos han ofrecido negociar su compra para quedárnoslos de forma definitiva. Aquí sí que podría haber habido alguna interpretación en ese sentido. En estos momentos estamos intentando pactar un precio y a nosotros nos puede interesar siempre que ese precio sea adecuado.
¿En algún momento se han planteado que propietarios con, por ejemplo, dos o tres viviendas vacías y con miedo a alquilar puedan beneficiarse de esta medida, teniendo en cuenta que tendrían ingresos garantizados y la devolución del inmueble en iguales condiciones?
Lo de los pequeños tenedores no es una fórmula que se haya trabajado porque no nos dirigimos a este sector. Creo que si hay un propietario que tiene un piso vacío y lo quiere alquilar puede encontrar una franja o nicho de precio al que alquilarlo. El problema en Baleares, y es lo que nos presiona, es que hasta 2019 los precios de los pisos y apartamentos se han visto afectados por el sector turístico que los reclamaba con precios más altos. Muchos salieron del alquiler tradicional para conseguir mejores precios.
Hay quienes critican que esta medida va a asustar a los inversores. ¿Qué opina al respecto?
No tiene nadie por qué temer esto. Los inversores que puedan y quieran construir deben hacerlo en condiciones legales y poner sus inmuebles en el mercado. Nuestra norma va dirigida a quienes los tienen vacíos y, por tanto, los que quieren invertir no creo que lo hagan para tener los pisos cerrados.
Uno de los principales problemas que arrastra Baleares es la escasez de suelo y de oferta disponible mientras el sector privado arremete, por su parte, contra las desclasificaciones de parcelas urbanizables a rústicas al privarles de suelo asequible en el que construir. ¿Qué alternativas ofrece el Govern?
La desclasificación afecta a territorios que llevan 10, 20 o más años sin desarrollar. Es normal que si los planeamientos urbanísticos municipales no los desclasifican lo desclasificará una Ley del Govern porque no podemos tener un suelo vacío, igual que sucede con los pisos. El suelo urbano o urbanizable tiene que cumplir su función y si no la cumple hay que convertirlo en rústico. Además, hay otra cuestión: en el Govern estamos totalmente de acuerdo con que una parte de nuestro atractivo económico también es la no construcción permanente en el territorio. El territorio tiene sus límites, sobre todo en unas islas finitas donde no podemos estar creciendo continuamente. Por eso la Ley permite la construcción de vivienda en suelo urbano y de equipamientos e incluso propone soluciones en casos en los que el planeamiento puede necesitar de alguna ayuda. Pero nunca construir en suelo rústico, que creo que es a lo que se refieren algunos promotores. No se trata de coger suelo rústico para construir sino suelo urbano que se encuentre en condiciones para ello.
En el Govern estamos totalmente de acuerdo con que una parte de nuestro atractivo económico también es la no construcción permanente. El territorio tiene sus límites, sobre todo en unas islas finitas donde no podemos estar creciendo continuamente
En otros países europeos funcionan alternativas como la construcción en vertical, los minipisos… ¿Cree que serían factibles estos modelos en Baleares?
Esta es una cuestión sobre la que corresponde decidir a los ayuntamientos. Lo que sí hemos hecho en determinados casos, únicamente relativos a vivienda pública, es permitir el aumento de la ratio de densidad de construcción, si hace falta, en hasta de 60 metros por vivienda en una determinada zona. Es verdad que hay municipios que tienen una densidad muy baja, o tienen planeamientos generales urbanísticos donde el número de viviendas por metro cuadrado es muy bajo, por lo que si es para vivienda pública sí se permite este incremento. Pero desde el Govern no podemos entrar en esos temas.
Del mismo modo que, a nivel nacional, se han hecho patentes las discrepancias entre PSOE y Podemos respecto a la regulación de los alquileres, ¿su formación ha recibido presiones a nivel autonómico, por parte de sus socios (MÉS y Podem) para actuar de un modo más contundente en esta materia?
Llevo relativamente poco tiempo en la Conselleria, pero de momento no entiendo que haya incomodidad alguna en este sentido. Deduzco que cuando se llevó a cabo la negociación de la Ley de Vivienda habría discrepancias pero finalmente salió adelante. Y creo que es una normativa novedosa que, como la Ley de Cambio Climático y Transición Energética, en Baleares demuestra lo que somos capaces de hacer. A partir de aquí, seguro que habrá necesidad de ir promoviendo iniciativas y dentro de una coalición de gobierno seguro que habrá, lógicamente, distintas visiones.
¿Deben regularse los precios de los alquileres?
El Govern ya había pedido que se pudiese regular una fórmula que permita la reducción de precios, pero no lo podemos hacer a nivel autonómico sino mediante una Ley de marco estatal. En estos momentos se está discutiendo en el Gobierno central sobre la forma de hacerlo. Hay grupos que creen que hay que ser más imperativo. Las medidas de bonificación fiscal planteadas en la propuesta del Ministerio de Transportes son positivas y pueden incentivar a los propietarios a sacar viviendas al mercado de alquiler. Son sin duda medidas que pueden ayudar a mejorar situación del mercado de vivienda a medio y largo plazo. Pero aquí en Baleares no serían suficientes y creemos que en algunos casos se deberían complementar con otras medidas que puedan tener un efecto sobre los precios a más corto plazo, especialmente en zonas con especial dificultad en el acceso a la vivienda como es el caso de nuestras islas. De una manera u otra, pero que conduzcan a la reducción de los precios. El propio ministro Ábalos ya ha dicho, respecto a zonas tensionadas en el precio del alquiler como son nuestras islas, que se pueden regular y aplicar, de manera coordinada entre el Estado y las Comunidades Autónomas afectadas, medidas correctoras.
¿De qué medidas estaríamos hablando?
Deben ser medidas correctoras que permitan a los ciudadanos de las islas equipararse a los de otros territorios en el ejercicio de su derecho a acceder a una vivienda. Estas herramientas deberían compensar los efectos negativos sobre el mercado de vivienda que suponen las características económicas y sociales de Baleares, como su fuerte atracción turística, muy evidentes en los precios de los alquileres. No hay que entenderlo en términos de radicalidad, sino en la necesidad de medidas más específicas y que con efectividad permitan corregir la actual situación y afectar los precios del alquiler a la baja, haciéndolos asequibles. Estas medidas pertenecen en todo caso a la esfera competencial del Estado, dado que afectarían a normativa básica estatal, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la que no puede influir una norma autonómica.
¿Cree que otras Comunidades Autónomas seguirán la senda marcada por Baleares respecto a la cesión temporal de inmuebles de grandes tenedores?
El ministro Ábalos, cuando hace unos días vino a Mallorca, dio su opinión al respecto. Hemos hecho unas leyes y normas adecuadas a las necesidades de Baleares, pero también entendería que en el resto del país no se viese de la misma forma. Hasta el momento no hemos recibido ninguna objeción ni comentario en este sentido. La Ley de Vivienda se aprobó en 2018 sino también otras fórmulas. Supongo que si hay otras Comunidades Autónomas que tienen esa misma problemática aplicarán la misma medida.
Una vez finalizada la cesión, el Instituto Balear de Vivienda (Ibavi) devolverá el inmueble al gran tenedor en iguales condiciones con que la recibió. ¿De qué modo tienen pensado garantizar ese uso adecuado de las viviendas por parte de sus ocupantes? ¿Han contemplado cuánto le puede costar al Govern?
Lo primero que se ha hecho ha sido inspeccionar las viviendas. En algunas de ellas hay que hacer alguna reparación en cableado y fontanería, lo que prevé detraerse de la renta que se pagará al propietario. Se entiende que estas reformas se llevan a cabo para permitir esta amortización de la inversión y que al término de los siete años continúen en condiciones de habitabilidad. El Ibavi tiene, además, un servicio de mantenimiento que velará por el buen estado con el mismo control que se aplica en cualquier otra vivienda de nuestro parque público.
En materia de movilidad, si las compañías áreas reducen vuelos, como ha sucedido durante la pandemia, ¿de qué forma garantizará el Govern que los ciudadanos de Baleares no se vean perjudicados?
Ahora mismo, en general, hay un nivel de vuelos suficiente en las islas, sobre todo desde Mallorca con el Levante, Madrid, Barcelona y con algunos puntos internacionales importantes. En Ibiza también están operando vuelos interislas sin Obligación de Servicio Público (OSP) [fórmula prevista para asegurar que el enlace aéreo en determinadas rutas sea prestado en condiciones de continuidad, frecuencia, capacidad y calidad] y, en Menorca, donde sí hay una OSP, no se cumple exactamente. Es verdad que la OSP tiene un pequeño margen en el que pueden anular algunos vuelos (un 20 por ciento del cómputo anual), que estaría justificado por la pandemia y el estado de alarma, durante el cual el propio Gobierno le decía a la gente que no saliera de casa. No digo que esté bien, pero se justifica en circunstancias como esta. Más allá de esto, los vuelos se han cumplido relativamente bien, al igual que el nivel de frecuencias y destinos. En cualquier caso, estamos pendientes de ello y en contacto con Aviación Civil para garantizar que haya vuelos suficientes entendiendo, también, el momento que vivimos. Las compañías, además, quieren volar y, por otro lado, ya se ha anunciado una nueva compañía, Uep Airways, que cubrirá a partir de mayo las rutas interislas y se sumará a la oferta actual. Y todo eso más allá de que a nivel internacional los vuelos comiencen a reactivarse.
¿Cuál es el riesgo existente de que la fusión entre compañías aéreas genere monopolios en las comunicaciones entre Baleares y la península?
Estamos absolutamente vigilantes, siempre con un contacto permanente con la Dirección General de Aviación Civil intentando saber cómo evoluciona todo, incluidos los precios a fin de que no se produzcan desfases que no corresponden. De hecho, cuando se ha producido este tipo de situaciones, la Conselleria ha sido capaz de reaccionar y pedir explicaciones.
¿Cómo están respondiendo las compañías al nuevo sistema de comprobación de la condición de residente, aplicado ahora al final del proceso de compra del billete y no al principio, como se hacía antes?
Sabemos que en las compañías marítimas se aplica bastante bien, mientras que en las aéreas todavía hay algunas que se resisten por reticencias o por la configuración de su página web. De todos modos, de momento no hay quejas sobre los precios y tenemos la confianza de todas las compañías acabarán aplicando el sistema.
¿Sería viable establecer precios máximos de los billetes entre Baleares y la península?
Hace unos meses la Conselleria planteó al Ministerio de Transportes poner en marcha la prueba piloto de un nuevo modelo de OSP entre Menorca y Barcelona, con un precio máximo en los vuelos, para ver cómo funciona este sistema. Desde Madrid están preparando la propuesta. Todo tiene ventajas e inconvenientes. Cuando hay vuelos que afectan a residentes las aerolíneas también juegan con que unos paguen menos y otros paguen más en el mismo vuelo. Si pones un precio único esto no se podría hacer y las compañías juegan con eso. Creo que el descuento del 75 por ciento aplicado al final del billete es lo que mejor garantiza un buen precio en estos momentos.