El mapa imposible del alquiler en España

Muy poco se sabe del mercado inmobiliario relativo al alquiler en España, de quiénes son los principales operadores o dicho de otra manera, los mayores caseros del país. La cifra que se maneja desde el Gobierno sobre la titularidad de los pisos alquilados, y que buena parte del lobby inmobiliario ha hecho suya, es que en el 85% de los arrendamientos el propietario es una persona física o pequeño propietario. 

Así está escrito, por ejemplo, en el preámbulo del decreto antidesahucios promulgado en la pandemia. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana explica mediante un portavoz que la cifra es una “aproximación a partir de fuentes indirectas”, como las encuestas del CIS, la información sobre hogares en alquiler del INE, datos tributarios de declarantes de IRPF y de concentración de la propiedad de las bases de datos catastrales, entre otros.

Desde el banco de datos del Centro de Investigaciones Sociológicas contestan a elDiario.es que en los últimos diez años solo ha habido un barómetro específico sobre vivienda, en 2018. La única pregunta sobre la propiedad de los pisos alquilados es la respuesta que dieron 496 personas encuestadas que vivían en abril de hace tres años de alquiler, de las que ocho de cada diez afirmaron tener contratos firmados con particulares. 

En el Instituto Nacional de Estadística, la segunda fuente citada por el Ministerio, se cuantifican los hogares que viven en alquiler, pero, tras preguntarles al respecto, el equipo confirma que “el INE no recoge ninguna información sobre quién es el propietario de los pisos arrendados”.

La concentración de la propiedad, que se cita como tercera base de datos para la elaboración de ese porcentaje de pequeños propietarios, y que estaría disponible en el Catastro, no es real según su Dirección General. Su información incluye “los inmuebles con sus características físicas, económicas y jurídicas” explican por escrito, “pero desconocemos si los mismos están siendo utilizados por sus propietarios o están arrendados”. Además la protección de datos manda, y no ofrecen ninguna información sobre titularidad. 

La búsqueda del origen de la cifra en la respuesta del Gobierno parece ser un laberinto con callejones sin salida o puertas falsas. Hasta llegar a la Agencia Tributaria, que sí publica información cuantitativa sobre las partidas de las declaraciones del IRPF, incluyendo el número de deducciones para arrendadores que alquilen sus pisos para vivienda en permanencia (no para otros usos o pisos turísticos). Estos son los únicos datos censales, públicos y disponibles, desagregados por comunidades autónomas, que ayudan a conocer la situación en las distintas regiones, donde la implantación de los pequeños y grandes propietarios es desigual, y con un reparto que sería sensiblemente distinto a ese 85/15%.

Cruzando los números de hogares en régimen de alquiler reflejados en el INE con el número de deducciones de arrendamiento en las declaraciones del IRPF presentadas de 2019, las últimas disponibles, se puede ver que las comunidades con más caseros grandes tenedores serían Murcia y Canarias, donde seis de cada diez arrendadores serían inmobiliarias, entidades financieras o fondos de inversión, seguidas de Andalucía, donde lo serían la mitad, y casi alcanzando ese cinco de cada diez estarían Baleares (4,8), Catalunya (4,6) y València (4,4). En Madrid, el porcentaje bajaría hasta el 2,5 de cada diez, uno de los más bajos, por detrás de Galicia (3), La Rioja (2,7)  y Extremadura (3,8) o Castilla La Mancha (3,6). Estas cifras, según el Sindicato de Inquilinos de Madrid, evidencian el hecho de que con estos porcentajes se podría arrastrar un mercado. “Con un 15%, el dato oficial, no puedes influir en un mercado arrendaticio, pero con un 40%, con cuatro de cada diez alquileres en manos de grandes tenedores, por ejemplo, sí”, explica Fernando Bardera, portavoz de la entidad.

En ausencia de información institucional, estos cálculos son una aproximación, eso sí, basada en datos públicos. Puede haber un determinado número de contribuyentes que, siendo arrendadores, no hayan querido aplicársela en su declaración anual de la Renta. Tampoco es posible conseguir una cifra media para todo el país, ya que los datos tributarios de Euskadi, Navarra, Ceuta y Melilla no están disponibles.

Estos cálculos sí servirían para entender que existen datos públicos suficientes para abordar la recopilación y publicación de la estructura de la propiedad de alquiler en España, añadiendo a los datos tributarios utilizados aquí los de la Dirección General del Catastro, que no son públicos para la ciudadanía pero el Gobierno sí puede usarlos para extraer información, al igual que los del Registro de la Propiedad. Desde el Ministerio de Hacienda explican que, de hecho, esa información es la usada en el índice de precios de alquiler que se creó en 2020 para “garantizar la transparencia del mercado”, según la web oficial. “Se podrían generar informes censales con datos reales y no con una sola pregunta de una encuesta de 2018”, asegura Andrea Jarabo desde la Asociación Provivienda. Desde la entidad acusan al Gobierno de falta de actualización de datos: el Censo de Población y Vivienda se elabora cada diez años. “El último es de 2011 y, a día de hoy y en espera del nuevo, sigue modulando gran parte de las políticas públicas, con datos de la situación de vivienda de hace nada menos que una década”, concluye. 

Invertir en pisos de alquiler, más rentable que el IBEX

El sector privado tampoco es muy partidario de ofrecer información  sobre su bolsa de viviendas de alquiler. Consultadas más de 15 socimi, entre ellas Cevasa, Lazora, En Casa Cibeles, Fidere, Testa, Anticipa o Albirana (varias participadas por Blackstone), así como la SAREB y la Caixa, pocas contestan con cifras concretas. La Sociedad Gestora de Archivos, entidad semipública, asegura disponer de 6.455 inmuebles para arrendar. La entidad catalana declara tener 19.500, siendo tres de cada cuatro de alquiler social según sus declaraciones. La cifra no incluye los inmuebles que han recibido tras la fusión con Bankia, ya que “aún no se han unificado los datos”. Por su parte, Testa y Anticipa, ambas participadas por Blackstone, afirman que gestionan 18.000 y 9.000 viviendas en alquiler respectivamente.

Al secretismo del sector se le añade una situación perversa e incalculable: la de los pisos de inmobiliarias que no constan como parque de alquiler sino en venta, pero que están habitadas por familias con contrato en vigor, y que podrían sufrir presiones para abandonarlos. Son las llamadas “condiciones especiales” de comercialización en las que se indica que el inmueble se transmite arrendado a terceros. Este es, por ejemplo, el caso de un piso en el mismo edificio de la calle Maquinilla en  Vallecas  en Madrid, del que fueron desalojados Cruz y sus cuatro nietos, el pasado miércoles 21 de julio.  El vendedor, en estos casos, deja claro que no responde ni de la solvencia de las personas que los habitan ni de las condiciones del contrato de arrendamiento que heredará el inversor.

De lo poco que se sabe del mercado del alquiler es que es muy rentable. Según el portal pisos.com, la rentabilidad del alquiler en España está en un 6,26% en el  segundo trimestre del año, duplicando por ejemplo la del IBEX y multiplicando por 13 la de los bonos del Estado a 10 años. Las ciudades donde más interesa comprar o construir para alquilar, animando el desarrollo del build to rent, según este estudio, son Murcia, Zaragoza, Las Palmas y Badajoz, todas por encima de la media. Son localidades con altos índices de riesgo de pobreza: 29,7%,18,5%, 36,3% y 38.7% en 2020, respectivamente.