Alejandro Inurrieta, economista: “La Sareb es como la Corona: un auténtico agujero negro de información”

La deuda pública española ha aumentado en 35.000 millones de euros de golpe y porrazo debido a la obligación de Europa de incluir a la Sareb en las cuentas públicas. La Sareb —el llamado 'banco malo', que en realidad es una enorme inmobiliaria, la más grande de España, que acumula más de 13.000 millones de euros en inmuebles— fue una creación del ex ministro de Economía Luis de Guindos en 2012 para sanear los balances de los bancos y limpiarlos de activos tóxicos, fruto de la burbuja inmobiliaria.

La entidad se creó con 4.800 millones de capital, de los cuales el 55% eran de origen privado (los principales bancos tienen un pequeño porcentaje en la sociedad) y 45% de origen público, a través del FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria). Pero ese dinero no daba para comprar todos los activos de los que tenían que deshacerse los bancos, así que la Sareb emitió deuda por valor de 50.000 millones de euros. Esa deuda estaba avalada por el Estado. Y la Sareb solo ha devuelto 15.000 millones, menos del 30% del total. Lo que queda es lo que España debe ahora incluir en sus cuentas.

Pese a que De Guindos aseguró que la operación “nunca” tendría coste para los ciudadanos, el tiempo ha dado la razón a quienes advertían lo contrario. “Que me llamen perroflauta si quieren, pero ese plan es el cuento de la lechera. Han hecho un ejercicio de trileros para quitar los 55.000 millones de los balances de los bancos y que no aparezca como deuda pública. Pero eso no implica que no exista. La vamos a pagar entre todos”, pronosticaba con acierto el economista y ex concejal de Ahora Madrid Carlos Sánchez Mato en 2013 en El País.

Otro de los que avisó fue el economista Alejandro Inurrieta. Inurrieta fue asesor en el Ministerio de Economía en los años de la burbuja, de 2004 a 2007, presidente de la Sociedad Pública de Alquiler del Ministerio de Vivienda entre 2007 y 2008 y concejal socialista en el Ayuntamiento de Madrid después, hasta 2011. Desde 2011 dirige su propia consultoría empresarial, pero mantiene el interés académico en temas inmobiliarios. Actualmente prepara un libro sobre el derecho a la vivienda.

Premonitorio, en 2013 Inurrieta decía lo siguiente sobre Sareb. “Se ha entregado a una entidad, con posibles intereses creados, el diagnóstico del problema, hurtando a la sociedad española de la información exacta y fidedigna, aun cuando el coste final de la intervención se sufragará con dinero público. El banco malo debería ser un instrumento clave para el mercado del alquiler tan raquítico en España”.

Hablamos con él.

¿Por qué se crea Sareb?

Se crea a instancias de la Unión Europea. Forma parte del memorándum de intervención. Una de las condiciones que se le exigían a España era la creación de un banco malo. Todos los países que han tenido crisis inmobiliarias han hecho algo parecido. Supone que los bancos que tienen en su balance activos tóxicos los eliminen y traspasen a una entidad, que los aglutinará e irá vendiendo poco a poco. Así los bancos ganan solvencia. La entidad que se crea es semipública: una parte del capital la ponen las entidades financieras, menos el BBVA que no quiso entrar.

La Sareb se crea para digerir una burbuja inmobiliaria que quiebra. Es un artilugio contable para digerir esa cantidad de activos, que no solo eran vivienda sino suelo y préstamos a promotores y particulares. Los más complicados los meten en un paquetito y se los endosan a la Sareb, que intenta empezar a cobrarlos. Luego ya lo que hace la Sareb… pues no se sabe. Es un auténtico agujero negro.

España no inventó nada: esto lo habían hecho antes otros países. ¿Hay experiencias positivas?

No. La única experiencia positiva fue en Suecia, que tuvo una crisis bancaria motivada por el inmobiliario en los 90. Lo primero que se hizo fue destituir a la cúpula bancaria. Se saneó la banca, hubo procedimientos penales contra esos dirigentes y una vez saneada se inyectó dinero. Aquí fue al revés: se inyectó dinero cuando todavía estaba enferma y se le endosó, con perdón, la mierda al sector público o semipúblico que es la Sareb. Fue una política para intentar resetear al sector financiero después de la debacle de la burbuja.

¿Cómo se le vendió eso a la ciudadanía española?

Yo creo que si preguntas ahora mismo por la calle, nadie sabe qué es esto. Son operaciones de alto nivel para personas muy informadas, porque es un tema complejo. La gente en general no tiene ni idea de lo que ha supuesto, ni le preocupa.

Una de las grandes cuestiones sobre la Sareb es por qué, ya que rescatamos con dinero público las viviendas de los bancos, no nos las quedamos en lugar de revenderlas.

Es una buena pregunta. A mí me gustaría que, después de todos estos años, alguien me pudiera explicar qué es lo que tiene la Sareb exactamente. 

Dice que es un agujero negro.

Sí, a nivel de información es un agujero negro. Es como la Corona. Aquí no se sabe nada, ni dónde están todos esos activos. Lo que no sé es si realmente lo que queda vale la pena. Porque a veces se dice: hagamos política pública de vivienda con la Sareb. Seamos cautos. Mi intuición, que no información, es que lo poco bueno que había se ha vendido ya y lo que queda es lo que no quiere nadie. Quizá el suelo… Y luego están los préstamos, que como Estado para qué los quiero. 

¿Por qué no hay información?

Porque no interesa. Los gestores que han puesto al frente favorecen esta opacidad.  

¿Quiénes son?

Yo conozco a Belén Romana, la primera, y Antonio Carrascosa [presidente del FROB]. Dos personas del Ministerio de Economía muy ligadas a Rato y a De Guindos. Tienen poca formación en el mercado de la vivienda. Se han dedicado a gestionar un negocio. Y se sabrá algún día, pero ahí ha habido gente que ha debido de hacer mucho dinero. Pero como no podemos detallarlo tampoco podemos acusar a nadie. Lo que sí podemos decir es que eran gestores muy alejados de lo que debería ser alguien que entiende el mercado inmobiliario.

[Belén Romana fue la primera presidenta de Sareb. Antes había sido directora general del Tesoro en el Ministerio de Economía, consejera independiente en Banesto y secretaria general del Círculo de Empresarios. Dejó Sareb en 2014 y meses después se incorporó como consejera independiente en el Santander, uno de los accionistas de Sareb. La sustituyó Jaime Echegoyen. Echegoyen fue máximo responsable de Barclays en España y Portugal y consejero delegado de Bankinter].

¿Qué tuvo que ver la irrupción de los fondos y las socimis con todo esto?

Trabajé en el Ministerio de Economía de 2004 a 2007. Y tengo dos hitos: la renta básica de emancipación y las socimis. Es un modelo que llegó a España tarde. En Alemania, en Austria, en Francia, en todos los países europeos con buena política de vivienda hay REITs (socimis en inglés). Es una figura que defiendo. En España, cuando alguien quiere invertir en el inmobiliario, tiene que comprar un piso. Eso es muy primitivo. En otros países la gente compra acciones de un REIT, que le dan una rentabilidad del 7 u 8%. Traté de explicar esto en el Ministerio y recuerdo un desconocimiento total. Me decían: ¿por qué tengo que subvencionar al Santander? No subvencionas, creas un vehículo de inversión para ahorradores que a cambio no tendrán que comprar un piso para buscar rentabilidad. Comprarán acciones y pagarán impuestos por ellas. Se hizo una ley mal hecha, que luego el PP reformó y mejoró la fiscalidad.

El otro argumento es que así aumentan las viviendas en alquiler...

Sí. Yo incidí en las sociedades de arrendamiento, aquellas que no cotizan en Bolsa pero tienen un número de viviendas mínimo y pagan pocos impuestos. La idea era cambiar el modelo: que no hubiera un mercado tan atomizado, tan minorista, y fuera más profesional. Si en lugar de miles de particulares que tienen dos o tres viviendas en negro, el mercado fueran sociedades profesionales, sería más controlable desde el punto de vista fiscal.

¿Tiene correlación con la Sareb? No tanto. Tiene más que ver con las prácticas que han hecho comunidades como Madrid. Una cosa es que las socimis compren bloques enteros, que es lícito, y otra que haya comunidades o ayuntamientos que les vendan a estos fondos el parque público.

El libro de Manuel Gabarre [Tocar Fondo. La mano invisible detrás de la subida del alquiler, editado por Traficantes de Sueños y con un capítulo dedicado a la historia de la Sareb] apunta que los fondos buitre compraron los activos de los bancos a través de Sareb, que luego pusieron en alquiler a través de socimis. ¿Eso ha pasado?

Te puede parecer mejor o peor, pero eso es perfectamente legal. Las socimis no son el problema. El problema es que no hay un contrapeso a las socimis. Si el 40% de las viviendas fueran públicas, como en Austria, no se moverían tanto los precios. El problema no son las socimis en sí.

Once años después, ¿por qué los resultados de Sareb son tan malos? Ha vendido solo un tercio del total.

Es un fracaso por tres razones. Primero: De Guindos dijo que no nos costaría un duro y sí, nos ha costado dinero. Segundo: se han hecho trampas contables. La sociedad tenía que haber estado en liquidación por patrimonio neto negativo desde hace años, pero se hizo una trampa para no aflorar pérdidas, de manera que los inmuebles se valoraban a un precio similar al del valor en libros (el precio al que entraron). Y se hizo mal la valoración inicial, se valoró demasiado caro. 

Ese fue el gran problema: había un desfase entre la valoración real de los pisos y la de los libros. Eso es lo que ha endeudado a Sareb.

Es una pelota que crece. Antes, cuando tú te comprabas un piso, la banca lo valoraba mediante una tasación. En muchos casos las tasaciones estaban amañadas por el propio banco. ¿Cuánto quieres? 100.000. Vale, pues te voy a poner que vale 120.000 y así te compras los muebles, el garaje, el coche y te pagas la boda. Ese era el mecanismo. En el balance del banco valía 120.000, pero ¿cuánto valía realmente? Igual eran 60.000. Cuando pega el petardazo, el banco recibe de Sareb por valor de 120.000 euros. Pero en ese momento igual ya valía 30.000. Ese fue el gran problema: había un desfase entre la valoración real y la de los libros. Eso es lo que ha endeudado a Sareb. 

También hicieron políticas financieras complicadas, como contratar productos SWAP, seguros para cubrirse de oscilaciones de precio. Imagina cubrir un activo que ha entrado en tu balance a un precio irreal. ¿Cuánto cuesta mantener un seguro para que ese precio no varíe? Lo comparo con alguien que va a pedir un seguro de vida y le han diagnosticado un cáncer terminal. ¿Quién le va a asegurar? Nadie. Si alguien le asegura, tendrá que pagar una prima muy alta. Eso es lo que hizo Sareb y ha costado un montón de dinero. Ha sido todo un desastre.

¿Podría haber salido bien o ya estaba predestinado a fracasar?

Se hizo mal desde el principio. El primer punto es quién gestiona. El segundo, la valoración inicial. Y tercero, que gran parte de lo que se han comido a lo mejor no lo tenían que haber aceptado.

... pero entonces no hubieran salvado a los bancos.

Es que a lo mejor no había que haber salvado a los bancos. A lo mejor lo que había que hacer era el modelo sueco: liquidar, nacionalizar, sanear y volver a vender. Y haber seleccionado activos susceptibles de ser vivienda pública. Pero no se hizo.

Parece claro que una de las soluciones al problema de la vivienda es construir parque público. Eso no se hace en dos días. ¿Qué hacemos hasta entonces?

Titulo mi libro “España no tiene futuro en el acceso a la vivienda”. Nunca seremos Austria porque no hay voluntad política. ¿Qué han hecho PSOE y PP? Aprovechar los ciclos inmobiliarios alcistas para vender que España crea mucho empleo. Y en épocas flacas, escudarse en la crisis. ¿Y mientras tanto? Construir mucha vivienda privada cuando no hay necesidad real y rellenar el hueco que no cubre el sector privado con la VPO en compra. Un día te levantas y te dicen: toma, una llave. Y no te preocupes, que dentro de diez años la puedes vender. Ese dinero que han invertido los españoles en ti te lo quedas tú. Eso es lo que se ha hecho y se pretende seguir haciendo.

Ahora pretenden construir 24.000 viviendas. Pero ya tenemos 26 millones en España, ¿qué son 24.000? La oferta de vivienda es una línea recta, no la mueves con eso. En la burbuja se construían 700.000 viviendas por año y subía el precio, porque la oferta sobre 26 millones sigue siendo ridícula.

Muchos economistas no piensan así y dicen que, cuanta más vivienda haya, más bajará su precio.

Durante la burbuja inmobiliaria, en el Banco de España estaba prohibido hablar de burbuja en los documentos oficiales. Ahora en algunos sí que reconocen que la oferta es rígida y no afecta al precio.

La primera conclusión es que no hay voluntad. Ideológicamente, PP y PSOE creen que hay un mercado y que cuanto menos lo toques, mejor. Ahora, el ministro argumenta que si mejora la fiscalidad (algo que ya existe) habrá una avalancha de nuevos pisos y bajarán los precios. ¿Usted no sabe cómo funciona esto? Las personas que invierten para alquilar lo hacen endeudándose. Te compras un piso con una hipoteca y el alquiler te lo paga. Por sentido común, ¿qué prefieres? ¿Que yo te bonifique, bajes el precio, dejes de cobrar X euros todos los meses y al cabo de un año veas si te sale a pagar o a devolver en Hacienda? No tiene sentido. Además está el dinero negro.

Los constructores no querían parar: sabían que si eso se desinflaba, se iban a la quiebra y la gente al paro. Y ahí se resume la política de vivienda

Es marear la perdiz para no cambiar un elemento fundamental, que es que la política de vivienda la dictan los grandes grupos inmobiliarios de este país. Yo he sido testigo en el Ministerio de Vivienda de la presión que sufríamos por parte de constructores, del llamado grupo G14, cuando la burbuja empezaba a explotar. Presionaban para que se siguiese construyendo. Querían seguir con la misma orgía constructora. No querían parar. Porque sabían que si eso se desinflaba, se iban a la quiebra y la gente al paro. Y ahí se resume la política de vivienda.

¿Cómo presionaban?

Estaban todas las semanas en el Ministerio. Que había que seguir. Tenían un problema con la comunicación, no querían decir que aquello iba a caer.

La mejor forma de entender cómo funciona este mercado es la siguiente. Si los precios caen mucho, comprarías, ¿no? Pues no, porque es un activo de inversión. Cuando un activo está muy bajo esperas a ver si cae más. Y sabes que costará mucho que se vuelva a revalorizar. Tú no quieres que el precio baje mucho, porque así lo puedes revender. Y la demanda crece con el precio.

¿Y si quieres la casa para vivir?

Cuando se construyen 700.000 viviendas al año y la formación de hogares no llega a 100.000, ¿la diferencia cuál es? Especulación.