La convocatoria de elecciones generales se produce con un sector del alquiler caracterizado por una subida de precios acumulada y profunda en determinadas ciudades y zonas, sobre todo las más influidas por las plataformas de alquiler turístico y por el interés de los inversionistas. En una situación que los sindicatos de inquilinos califican como emergencia social (ya hay más desahucios por impago de alquiler que de hipoteca), el Gobierno acaba de aprobar un decreto que intenta modificar este mercado y hacerlo más equilibrado para todas las partes, aún con resultados inciertos. Está pactado con Unidos Podemos, excepto en la decisión de excluir un posible control de rentas, como deseaba la formación morada. Ahora debe ser convalidado por el Congreso, aunque está en vigor.
En España vive de alquiler solo un 16% de la población, según el INE, y tan solo un 1,5% lo hace en viviendas sociales, una tipología que, según los expertos, es la que consigue realmente contener el mercado, como ocurre en Viena. Según Eurostat, en la UE siete de cada diez personas residen en inmuebles en propiedad, mientras que el 19,9% alquila sus viviendas a precio de mercado y el 10,8% alquila sus viviendas en alquiler protegido o alojamiento gratuito.
Según la oficina de estadística comunitaria, en 2016 cuatro de cada diez (43%) hogares alquilados en el mercado libre en España destinaba, al menos, el 40% de su renta disponible equivalente a la vivienda en alquiler. A partir de este porcentaje o “tasa de asequibilidad” el esfuerzo se considera “inadmisible”. En el conjunto de la UE, estaban en este caso un 28% de los inquilinos.
En España, la vivienda pública de alquiler sigue siendo testimonial. Recientemente, 30.000 personas presentaron sus solicitudes para acceder a 288 viviendas con precios por debajo de mercado en Madrid. Según los cálculos de la Fundación Alternativas, hacen falta en España 1,5 millones de viviendas públicas de alquiler.
En este contexto, el Gobierno de Pedro Sánchez prometió la construcción de 20.000 viviendas públicas, pero la ausencia de presupuestos paralizó este propósito. Por su parte, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha impulsado una ley por la que el 30% de la nueva construcción debe destinarse a alquiler social.
Desde 2013, año en el que el PP aprobó una Ley de Arrendamientos Urbanos que rebajó a tres ejercicios la duración de los contratos, los precios del alquiler han subido casi un 40% en Madrid y Barcelona. Los precios del alquiler en estas dos ciudades están un 18 y 12% por encima de los máximos alcanzados en el pico de la burbuja inmobiliaria, según Fotocasacomo se puede observar en el gráfico de más abajo, donde se puede ver la evolución de los precios de todas las capitales de provincia desde el pico de la burbuja (2008) hasta el año pasado.
Unos niveles de encarecimiento muy superiores a las subidas de sueldo. Según la Encuesta de Costes Laborales el salario medio bruto en España pasó de 1.883 euros en 2013 a 1.926 en 2018, una subida del 2,28%. Es el que resulta de la media entre los más altos y los más bajos, no el más frecuente, que en 2016 (último dato disponible, del INE) era de 1.374 euros brutos. Si se descuenta la inflación, los salarios reales en España han caído un 0,3% en los últimos diez años según la OIT.
En este contexto, los desahucios están cada vez más ligados a los impagos de alquileres. Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), de los 59.671 lanzamientos practicados en 2018, un 62,5% (37.285) ha sido consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que otros 18.945 (31,7 por ciento) se derivaron de ejecuciones hipotecarias y los 3.441 restantes obedecieron a otras causas.
Es por ello que los sindicatos de inquilinas han ido ganado cada vez más relevancia en las acciones que ya protagonizaba la Plataformas de Afectados por la Hipoteca (PAH) para denunciar estas situaciones, especialmente cuando afectan a personas y familias vulnerables. Ha sido muy sonado el caso de los desahucios de la madrileña calle Argumosa, sita en uno de los barrios que más ha sufrido los efectos de la llamada gentrificación: Lavapiés.
El nuevo decreto de vivienda
La novedad del mercado en 2019, en el contexto de una supuesta parada en la subida de precios, que ya habrían tocado techo según los portales inmobiliarios, es la aprobación de un decreto de vivienda que trata de proteger algo más al inquilino frente al propietario. Es pronto para conocer los efectos de esta ley pactada entre el Gobierno y Podemos con no pocas dificultades, ya que ha dejado fuera la regulación de precios que reclama la formación morada. Sí se han alargado a cinco o siete años los contratos de alquiler, se han limitado las fianzas y se han puesto más barreras a la apertura de nuevos pisos turísticos. El año comenzó con un primer decreto en vigor que posteriormente fue derogado y que finalmente se ha vuelto a aprobar con algunas modificaciones.
Los promotores inmobiliarios y los fondos de inversión especializados en el alquiler, uno de los negocios más lucrativos que hay en estos momentos en el mercado (roza el 6% de rentabilidad en Madrid y Barcelona) alertaron de una caída de las inversiones y una subida de precios en caso de aprobarse este decreto, al estrecharse la oferta.
Algunas medidas
Ahora está pendiente la convalidación o derogación en el Congreso del nuevo texto, aunque esta vez es previsible que pase el trámite, tras el fiasco de la primera vez. Unidos Podemos ha decidido apoyarlo pese a que no incluya la limitación de precios por la inminencia de las elecciones y por la introducción de otras mejoras, como acabar con los desahucios sin fecha y hora o limitar a la subida del IPC las subidas interanuales de precios.
Cuando se debatió en el Congreso el primer decreto, que fue derogado, hubo formaciones que no lo apoyaron por considerar que se quedaba corto en las medidas de protección al inquilino (Unidos Podemos, ERC, Bildu). Por su parte, PP y Ciudadanos lo rechazaron por considerar, por el contrario, que se pasaba. Para la portavoz del PP en aquel pleno las medidas aprobadas afectaban al mercado libre y eran “factores distorsionantes”. Por su parte, Ciudadanos se limitó a defender las soluciones “público-privadas” para resolver los problemas de vivienda.
¿Un futuro control de precios?
Para incentivar la oferta de vivienda en alquiler, el decreto contempla la creación en un plazo de ocho meses de un índice estatal de referencia sobre el precio del alquiler de vivienda para hacer un seguimiento del mercado. La idea es que sirva como soporte a medidas fiscales, y en ningún caso supone establecer sistemas de regulación de precios de alquiler, un tipo de controles se han introducido en otros países como EEUU, Alemania o Francia.
En todo caso, el PSOE cree que cualquier futura legislación con vistas a un control entre contratos debe pasar por tener una información más exhaustiva y real del mercado, que es para lo que se establece el citado índice estatal de referencia. Lo que sí incluye el decreto actualmente en vigor es un control de las subidas interanuales, que se limitan a la subida del IPC como máximo.
Por el momento siguen también sin tocarse los impuestos a las socimis, sociedades de inversión en alquiler. En la negociación presupuestaria se contempló que empezaran a pagar un 15% en Impuesto de Sociedades sobre parte de su beneficio, pero esta idea no salió adelante dado que los Presupuestos ni siquiera llegaron a aprobarse. El pasado agosto este tipo de sociedades ya controlaban 30.000 millones en inmuebles. En todo caso, el futuro de la regulación del sector dependerá de los resultados de las próximas elecciones generales y de la esperable puesta en marcha de las medidas sobre vivienda que cada partido incluya en sus programas electorales, aún por conocerse.
A la espera de que el Ministerio de Fomento elabore una estadística exhaustiva y precisa de los precios de los alquileres, suelen utilizarse los datos de portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, aunque debe tenerse en cuenta que se elaboran en función de los anuncios, no de las rentas finales que se abonan. El INE tiene datos de los alquileres en el contexto del IPC, no una estadística específica sobre ellos.
¿Cuánto subieron de media en 2018 los alquileres en España? Son varios los portales inmobiliarios que ofrecen datos al respecto, recopilados por EFE. Según Idealista, el precio del alquiler se suavizó en 2018 y acabó con un incremento del 9,3% hasta dejar el metro cuadrado en 10,6 euros/mes frente al 18,4% de 2017. Fotocasa, por su parte, señala que el precio medio de la vivienda de alquiler cerró 2018 con un incremento del 1,8% hasta los 8,30 euros/m2 al mes, el más leve registrado en los últimos cuatro años.
Por autonomías, según Idealista, Madrid (con 15,1 euros/m2) fue la autonomía más cara, seguida de Cataluña (14,6 euros/m2), Baleares (12,9 euros/m2) y País Vasco (11,8 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla sitúa a Extremadura (4,1 euros/m2), Castilla-La Mancha (5,1 euros/m2) y La Rioja (5,7 euros/m2). Excepto, Extremadura, donde cayó el 0,1% todas registran precios superiores a los que tenían hace un año. La Comunidad Valenciana (7,3 euros/m2) se sitúa unos puntos por encima de las regiones más baratas y muy por debajo de Madrid o Baleares.
De acuerdo con Fotocasa, la Comunidad de Madrid cerró 2018 con un incremento del 14,9%, la única comunidad que acabó el año con un incremento superior al 10%. Le sigue Cantabria (5,6%), Comunidad Valenciana (5,2%), Andalucía (2,5%), Canarias (2,2%), Baleares y Asturias, (1,3%, respectivamente) y Galicia (0,8%). Por su parte, Navarra (-16%) fue la que más vio descender el precio del alquiler en 2018, seguido de La Rioja (-9,4%), Extremadura (-8,6%) y Castilla y León, que bajó un -7,1 % en 2018.
¿Y por distritos? Fotocasa indica que en el caso de Madrid el distrito en el que más incrementó el precio fue el Centro, que subió un 29,2%, seguido de Villaverde (18,3%); Arganzuela (17,7%); Villa de Vallecas (14,3%), Salamanca (13,4%) y Carabanchel (11,7%). En Barcelona, de acuerdo con la misma fuente, el distrito que más se incrementó fue Nou Barris, que subió un 10,1%; seguido de Horta - Guinardó (8,2%); Eixample (4,8%); Sant Martí (4,6%); Les Corts (3%); Sarrià-Sant Gervasi (2,6%); Sants - Montjuïc (2,3%) y Gràcia (2,1%); Sant Andreu (1,9%) y Ciutat Vella (0,2%).