El mercado hipotecario marca su primer freno en casi dos años en plena subida del euríbor

El año pasado se firmaron 463.614 hipotecas en España, movilizando 67.460 millones de euros de financiación. Son los mayores registros vistos en este país desde 2010, justo antes de que se precipitara la caída de la banca y el consiguiente rescate. Este negocio sumó un segundo año de crecimiento disparado tras el cosechado en 2021. Sin embargo, el fuerte incremento de actividad hipotecaria en España dejó al cierre del ejercicio varios datos que apuntan a un freno en el mercado, al tiempo que los bancos ya asumen menos concesión de préstamos este año.

Este parón llega tras meses de aumento acelerado del euríbor, el índice que marca la concesión de créditos variables en España para la adquisición de vivienda. El mes de febrero cerró con este indicativo, que marca el coste mensual de las hipotecas de millones de hogares, en el 3,5%. Sin embargo, el índice diario no ha dejado de crecer en los primeros días del año y se sitúa ya en el 3,75%, el nivel más elevado desde diciembre de 2008. Una hipoteca media actualizada ahora tendría un coste anual 3.000 euros superior.

Son varios los datos que deja diciembre de 2022 que apuntan a ese primer freno en bastante tiempo en un negocio que parecía no dejar de crecer prácticamente desde que se levantó la cuarentena en 2020. Las grandes balsas de ahorro que acumularon los hogares y los cambios en los gustos de vivienda tras el encierro por la pandemia provocaron un aumento acelerado de las operaciones, especialmente desde la primavera de 2021, cuando buena parte de las limitaciones económicas se quedaban atrás.

Sin embargo, diciembre ha sido el primer dato negativo en 21 meses, tanto por número de operaciones como por el importe prestado. Comparado con el mismo mes de 2021, las operaciones se han desplomado un 8,8% y el importe prestado, más de un 9%. Se ha puesto fin a una tendencia alcista que acumulaba desde febrero de 2021. El INE publica la serie histórica de concesión de hipotecas desde el año 2003 y únicamente entre 2014 y 2016 se había vivido un crecimiento interanual mes a mes tan pronunciado como el que se ha vivido hasta el pasado diciembre.

No solo diciembre ha supuesto el fin de un largo periodo de crecimiento. Lo ha hecho de manera abrupta. La mayor parte de estos meses al alza han presentado crecimientos interanuales que superaban con creces el 20%. El mal dato de diciembre se vuelve más significativo si la comparación se hace con el mes anterior. Las poco más de 30.000 operaciones firmadas en el último mes del año pasado situaron el suelo de los últimos dos años y el descenso frente a noviembre fue de más de un 23%. Para encontrar un dato similar de desplome mensual hay que llegar a una fecha marcada ya en el imaginario de la gente. Marzo de 2020, el arranque de la cuarentena.

La banca española ha vivido dos años muy positivos en la concesión de hipotecas. En un primer momento, el ahorro acumulado y los bajos precios de los préstamos motivaron la firma de miles de hipotecas. Tras el arranque de la guerra en Ucrania, el euríbor comenzó a subir, recuperando niveles que no se veían en 15 años, y provocó el aumento de los márgenes de las hipotecas firmadas hace años a tipo variable y de las nuevas, que se contratan a precios mayores que en los meses previos. Esta tendencia se prevé al alza durante los próximos meses, según apuntaba esta semana un informe de Moody's sobre la banca española. El aumento de los ingresos por el incremento del precio de los préstamos compensará la menor concesión de nueva financiación

El 'boom' hipotecario que ha vivido España comenzó a apreciarse antes de la pandemia, pero se aceleró tras la cuarentena. Sin embargo, los valores absolutos en cuanto al número de operaciones y capital concedido para la adquisición de vivienda se mantuvieron lejos de los que se alcanzaron en la burbuja inmobiliaria. Es por ello que, pese a los fuertes crecimientos, en el sector todo el mundo ha intentado evitar cualquier comparación con la época previa a 2008.

Vuelve a cerrarse el grifo

Sin embargo, los datos sí se han aproximado a 2010, cuando el sector comenzó a caer y la crisis se empezaba a notar. Se ha dejado atrás una década complicada para la concesión de hipotecas. Algunas estadísticas, de hecho, han superado el pasado año registros que no se veían desde la propia burbuja. Es el caso de la hipoteca media. El buen clima económico que pareció despertar tras la pandemia, e incluso pese a la llegada de la guerra en Ucrania, ha acelerado la concesión de préstamos más elevados, aunque mayoritariamente sigue primando en el sector no conceder, salvo excepciones, más del 80% del valor del inmueble.

En 2022 se alcanzó el mayor dato mensual de hipoteca media en España desde 2007, cuando todavía no había estallado la burbuja. Fue en octubre, con casi 150.000 euros de promedio en estos préstamos. Sin embargo, como ocurre con el número de operaciones y de importe de las mismas, diciembre ha supuesto un freno abrupto a una larga tendencia al alza. Los datos interanuales (un mes sobre el mismo periodo del año anterior) retrocedieron por primera vez en casi dos años. En apenas dos meses el préstamo medio se ha reducido en 6.000 euros.

Por tanto, el mes de diciembre ha sido negativo en cuanto al número de operaciones, el volumen de financiación movilizada y la hipoteca media. Pero no es el único dato que muestra en España ciertos signos de agotamiento para el mercado hipotecario. Un dato que refleja también qué están haciendo los hogares es cuánta deuda acumulada hay en España para la compra de una vivienda, que en este caso publica el Banco de España.

Durante años, tras la crisis financiera, este dato iba bajando mes a mes. Es decir, los hogares amortizaban más deuda hipotecaria de la que generaban nueva. Así se mantuvo prácticamente entre 2012 y 2019. Durante 2020 la tendencia volvió a ser a la baja, hasta que el boom hipotecario desde comienzos de 2021 registrara un mayor aumento de la nueva financiación que las amortizaciones que se producían. Así fue hasta que en julio el Banco Central Europeo volviera a subir los tipos de interés tras más de una década, lo que aceleró a su vez la subida del euríbor. Desde entonces, la deuda acumulada ha vuelto a la baja. En diciembre se ha producido el mayor recorte mensual de la misma (2.328 millones) desde 2016.

Un año de moderación

Los analistas y los bancos han señalado que 2022 ha sido muy bueno en la generación de negocio hipotecario. Sin embargo, se asume que el menor crecimiento económico, la subida del coste de las hipotecas y el alza de precios provocará una moderación en este mercado, por lo que diciembre habría sido la primera muestra de una tendencia a la baja en los próximos meses. Pese a ello, los bancos consideran que no será una fuerte caída. “Creemos que va a haber una ralentización, la situación nos lleva a pensar que es lo razonable, se notará en la nueva producción hipotecaria”, aseguró Gonzalo Gortázar, presidente de CaixaBank, durante la presentación de resultados del líder en el mercado en España.

De hecho, la agencia Moody's apuntaba esta semana a un freno en la concesión de nuevos créditos. Algo en lo que coinciden los distintos análisis publicados a raíz de conocerse los datos del INE del mercado hipotecario. “Las previsiones para 2023 son las de un escenario más moderado, será un año marcado por las subidas del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas”, señalaba Ferran Font, director de estudios de pisos.com.

“Las perspectivas para este año son más inciertas, el volumen de compraventas y de hipotecas concedidas parece haber superado el potencial de largo plazo”, apuntaba en este mismo sentido Santiago Martínez, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja. “Podría producirse una moderación en la demanda de viviendas e hipotecas en los próximos años, sobre todo en un contexto de encarecimiento de la vivienda y de la subida de los tipos de interés”, añadía, descartando en cualquier caso una crisis del sector inmobiliario. María Matos, de Fotocasa Research, añade en este sentido que el 60% de los compradores se ha visto afectado por el cambio en la política monetaria y el 24% se ha visto obligado a paralizar el proceso de adquisición de vivienda.