El mercado de la vivienda tiende hacia la normalización, un palabro que indica que se ha acabado ya lo peor de la crisis del sector aunque aún sin llegar a los excesos que desembocaron en el pinchazo de la burbuja. Se van firmando más hipotecas y se vende, sobre todo, vivienda usada porque se ha dejado de construir a los ritmos precrisis. También cambian las condiciones de los préstamos para comprar vivienda con un aumento del tipo fijo y una bajada del importe medio.
La firma de hipotecas en junio subió un 16% respecto al mismo mes del año pasado hasta alcanzar los casi 30.000 préstamos, según los últimos datos del INE. A pesar del repunte, este dato está muy por debajo de las más de 100.000 hipotecas mensuales que se firmaban en el punto alto de la burbuja y que alcanzaron en el mes récord (febrero de 2005) los casi 130.000 préstamos. Haciendo el cómputo total en el primer semestre de 2007 se firmaron 678.000 hipotecas, mientras que en el primer semestre de este año han sido 159.000, menos de una cuarta parte.
“Los datos ponen de manifiesto la normalidad que se percibe en el sector, manteniendo el crecimiento moderado en el volumen de operaciones y del importe medio, ayudados por los incrementos del precio de la vivienda y los tipos de interés extraordinariamente bajos”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista en una publicación en su portal de noticias de vivienda. Encinar estima que se puede acabar el año en las 300.000 hipotecas frente al 1,3 millones del “pico de la burbuja”.
El crédito barato fue uno de los grandes problemas de la burbuja inmobiliaria que hizo que muchas familias acabaran endeudadas con préstamos incluso por encima del 100% del valor de la vivienda. Algo que parece que se está controlando ahora con unos importes medios más bajos en las hipotecas. Así, la hipoteca media en el mes de junio de este año se sitúa en 130.000 euros, mientras que en 2007 la media estaba en 149.000 euros.
Cómo son las hipotecas
En esta década también han cambiado las características de los préstamos para comprar vivienda. Mientras que España tradicionalmente las hipotecas que se firmaban eran a tipo variable, en los últimos meses se está produciendo un cambio hacia el tipo fijo. En junio, un 34,8% del total de los préstamos fueron a tipo fijo, según los datos del INE. Mirando los datos de la memoria de Registradores de 2007 se muestra que el 98,8% de las hipotecas eran a tipo variable. Los bancos tratan de buscar unos mayores ingresos con el Euríbor en negativo, a lo que se suma que las hipotecas variables han sido judicializadas en muchos casos por cláusulas consideradas abusivas.
Los bajos tipos de interés se reflejan además en lo baratas que salen las hipotecas. Si en 2007 se pagaba de media un interés del 4,69%, ahora está alrededor del 2,79%.
Los bancos han vuelto a abrir el grifo del crédito y esto se refleja en el peso del pago al contado de las operaciones de compraventas. En el momento álgido de la burbuja el peso del pago al contado bajó hasta el mínimo del 37% en febrero de 2007. Durante la crisis, el pago al contado fue ganando peso hasta suponer el 72% en su máximo en octubre de 2013 y ahora este porcentaje se ha ido normalizando incrementándose el peso de las hipotecas. Así, en junio el peso del pago al contado fue del 54% del total de operaciones.
Aunque se dan más hipotecas, el esfuerzo para la compra de una vivienda se mantiene. A pesar de que la vivienda vivió un fuerte retroceso de precio desde los picos de la burbuja conseguir una hipoteca sigue existiendo una fuerte barrera en la precariedad y el paro para poder acceder a este tipo de financiación.
¿Qué se compra?
Es la vivienda usada la que empuja a estas cifras porque 99.343 compraventas fueron de este tipo de vivienda, el mayor resultado de los últimos diez años. “El peso de compraventas de vivienda usada ha alcanzado un nuevo máximo histórico con un 83,19% del total, dejando a las compraventas de vivienda nueva en su mínimo histórico (16,81%)”, señala en un documento el Colegio Oficial de Registradores.
Algo que se debe, en parte, por la bajada en la construcción de nuevas viviendas. Los datos del ministerio de Fomento muestran que en 2016 se iniciaron algo menos de 60.000 viviendas, mientras que durante la burbuja se situaban en el orden de las 500.000. El año 2006 fue el récord de nuevas viviendas iniciadas cuando se comenzaron a construir 664.923.
Respecto al comprador extranjero también ha habido un cambio de perfil. En 2007, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros tenía un peso del 8,29% según la memoria del Colegio de Registradores. Un peso que se ha incrementado hasta el 13% registrado en este segundo trimestre del año. Por nacionalidades, los británicos son extranjeros que más viviendas compran ahora y en 2007. Sin embargo, en 2007 eran los ecuatorianos los que tenían más peso con casi un 11%. En el último documento de los registradores, tras los británicos son los franceses los que más vivienda compran con un peso del 8,5% sobre el total de las compraventas de extranjeros.