Ministerio, comunidades y ayuntamientos: quién puede hacer qué para resolver la crisis de la vivienda

La negativa de las comunidades gobernadas por el Partido Popular a declarar zonas tensionadas, lo que permitiría regular los precios del alquiler allí donde este se ha disparado, ha puesto de manifiesto las dificultades del Gobierno de coalición para implementar sus políticas en materia de vivienda. La Constitución es clara: estas podrán, y de hecho lo han hecho, asumir las competencias en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Entonces, ¿qué puede hacer cada administración para abordar uno de los mayores problemas, el del acceso a un techo asequible y digno, que encara actualmente la población?

“Aunque se diga que las competencias son de las comunidades autónomas, hay una serie de ámbitos determinantes para poder acceder a una vivienda que están en manos del Estado”, aclara la economista y presidenta de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, Carme Trilla.

“El Estado tiene algunas competencias, pero pocas”, admite el economista Alejandro Inurrieta. Principalmente se dividen entres grupos: “Coordinación de políticas, financiación y ley de arrendamientos urbanos”. Y todas estas intervenciones, apunta Trilla, se basan no tanto en la capacidad del Ejecutivo para actuar sobre la vivienda, como en la de influir sobre la “igualdad de trato a los distintos ciudadanos del país en materia económica y social”.

Financiación: quien paga, manda

Punto por punto. El Ministerio elabora periódicamente, en conversación con las comunidades, sus Planes Estatales de Vivienda. Es el proceso que se inició la pasada semana en la Conferencia Sectorial. Aquí entra la financiación, con transferencias de fondos a los territorios para que ejerzan sus propias competencias. Es en este punto donde el Gobierno central puede interferir en las políticas autonómicas. Según datos del departamento que dirige Isabel Rodríguez, estos fondos suponen en torno al 75% de la financiación que destinan a sus políticas. Y el Ejecutivo puede hacer palanca: la ministra ha advertido que “condicionará” este reparto a que las comunidades acepten establecer zonas tensionadas.

Esta financiación puede destinarse, a través de las comunidades, a rehabilitación, construcción o diferentes ayudas, por ejemplo al alquiler. Es el caso del Bono Alquiler Joven, que financia el Estado pero gestionan las administraciones autonómicas. “Si tú pones el dinero, pones las condiciones: si quiero invertir en vivienda, pongo unos presupuestos para incidir en determinadas líneas”, apunta Trilla. “El Gobierno de España tiene el compromiso absoluto de destinar todos los recursos del Estado para garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible de todos los españoles y todas las españolas”, afirmó Rodríguez la semana pasada.

En un marco más abstracto pero con repercusión directa en los hogares están las competencias financieras. “Lo que haga el Banco de España, la fijación de tipos o las medidas fiscales influyen en las políticas de vivienda”, explica la experta. “La burbuja de 1997 a 2007 era, claramente, de carácter financiero, con préstamos que se daban alegremente y con tipos bajos. Ahí las comunidades no tienen nada que decir”, pone como ejemplo.

Un paraguas estatal para competencias autonómicas

Y por último están las leyes estatales, que en muchos casos sirven como paraguas más que como mandato. La principal en este campo es la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un ejemplo: en 2022, el Constitucional anuló una ley catalana que limitaba los alquileres en zonas con precios altos porque invadía competencias estatales. La Ley Estatal de Vivienda, aprobada unas semanas después, amparaba este supuesto. Establecía un índice de precios, dentro de su competencia, pero no impone la declaración de zonas tensionadas, lo que excedería sus capacidades, sino que solo permite que los gobiernos autonómicos que quieran lo hagan.

La redacción de la norma es clara: “Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado”. Y en ese “podrán” está la clave. “El Estado pone el marco general, pero quienes tiene que solicitar esa declaración son las comunidades”, apunta Inurrieta, que considera que esto hará que la norma quede “en papel mojado” si “nadie del PP la quiere cumplir”.

Así, son las comunidades las que tiene una mayor capacidad para implementar sus propias políticas de vivienda. Pero siempre bajo el paraguas de la normativa estatal. Catalunya impulsó en 2022 una ley propia que obligaba a ofrecer alquileres sociales antes de ejecutar un desahucio. El Constitucional considera que invade competencias estatales. De hecho, durante la pandemia, el Gobierno promovió la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, que se ha ido extendiendo hasta el próximo 31 de diciembre de 2024. Y, a nivel público, las administraciones encargadas de garantizar esa protección son las más cercanas al ciudadano: municipios y comunidades.

La calificación de las viviendas depende de las comunidades

En general, el trabajo de comunidades y ayuntamientos se centra en los planeamientos urbanísticos. Dónde, cómo y cuándo se construye. “El Estado no entra en si una ciudad crece hacia el norte o hacia el sur. Son los municipios con la ratificación, si toca, de las comunidades autónomas”. También son estás las competentes para definir durante cuánto tiempo se mantiene la protección de una vivienda social o el parque público antes de pasar al mercado libre. En Madrid, una vivienda pública deja de estar protegida a los 15 años. En Euskadi, nunca.

“La calificación a largo plazo es fundamental y no debería seguir discutiéndose. Desde la década de los años 50 del siglo pasado, se han construido siete millones de viviendas de protección oficial que se han difuminado. En suelo público, esto no debería tener discusión”, considera Trilla. Precisamente, la Ley de Vivienda trataba de fijar actuaciones en esta materia, pero la Junta de Andalucía la llevó al Constitucional, que tumbó ese artículo. El PSOE ya ha puesto en marca en los parlamento autonómicos iniciativas para “garantizar que el suelo público cumple siempre una finalidad pública”.

El Estado central tiene otra herramienta para garantizar la permanencia de los recursos públicos en el sistema, mientras impulsa la creación de viviendas. “No puede obligar, pero si puede fomentar, con líneas de crédito blando, de subvenciones o utilizando sus propios terrenos, condicionando estas medidas a que las comunidades o los ayuntamientos acepten sus condiciones”, indica Trilla. Por ejemplo, la Entidad Estatal de Suelo (Sepes), dependiente del Ministerio, impulsa actualmente 18 promociones. La más importante, por número de viviendas, es la actuación de Campamento, en Madrid. Desde este departamento insisten en que sus 10.700 pisos tendrán precios “asequibles”, también a largo plazo, pese a la normativa madrileña, porque estarán edificados sobre suelo público. El Ejecutivo busca fórmulas para que sea así. Además, tiene a su disposición los pisos de la Sareb.

Dentro de las competencias municipales está también delimitar los suelos en los que se puede construir. Aquí los ayuntamientos, pero también las comunidades, tanto del PP como del PSOE, han venido argumentando que la Ley Estatal del Suelo suponía un freno a los nuevos desarrollos urbanísticos. El argumento es que si una sentencia amparaba un recurso contra algún aspecto del plan general de ordenación urbana, decaía todo el paquete, lo que generaba inseguridad jurídica. El ministerio impulsó un cambio legislativo, que no contó con el apoyo de los socios a la izquierda, tampoco de Sumar, y que los 'populares' dejaron caer, pese a que la habían reclamado sus propios alcaldes. “El Gobierno cumplió en tiempo récord”, ha reivindicado la ministra, pese al fiasco de la votación parlamentaria.

Las comunidades y los ayuntamientos también tienen competencias en materia tributaria. Por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su gestión son municipales. A finales de septiembre, Alcorcón anunció que bonificaría la instalación de placas solares y que aplicaría un recargo del 150% en el IBI para las viviendas vacías.

Algunas ciudades europeas han implantado medidas para ampliar el parque público de viviendas a costa de los inmuebles que permanecen vacíos. En Bruselas es directamente ilegal tener casas sin gente y varias comunas han puesto ya en marcha una herramienta legal para tomar su control y sacarlas al mercado a precios asequibles. Y Andorra, que en 2023 prohibió comprar casas a extranjeros para frenar la especulación, aprobó en julio la “cesión temporal obligatoria” de las viviendas vacías para destinarlas al alquiler asequible durante un plazo máximo de cinco años.

Inurrieta ve “muy difícil” impulsar en España una norma de ese tipo, por su puesta en marcha. Sin embargo, el economista, que fue presidente de la Sociedad Pública de Alquiler con Zapatero —una entidad que Rajoy liquidó en 2012—, si ve interesante explorar fórmulas para incorporar vivienda vacía al parque público de forma temporal. “Nosotros captábamos viviendas y le pagábamos al propietario por su uso durante cinco años por debajo de la renta de mercado, con el compromiso de devolver el inmueble en las mismas condiciones”, explica.