El Banco de España alerta de que la mitad de los inquilinos está en riesgo “de pobreza o de exclusión” por los alquileres disparados y los bajos salarios. Y celebra que la nueva Ley de Vivienda pone “un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler”.
La institución avisa de que el mercado de la vivienda es uno de los grandes problemas estructurales de nuestro país, y señala que 4 de cada 10 hogares en alquiler dedican más de un 40% de sus ingresos disponibles a pagar a sus caseros, según datos de Eurostat de 2021, que recoge en su Informe Anual de 2022.
Además, el 50% de los hogares españoles que residen en viviendas de alquiler y que se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social es “el porcentaje más elevado de la UE”, incice la institución. “Mientras que el 40,9% que dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda casi duplica el 21,2% en el promedio europeo, con especial incidencia en las familias con menores ingresos”, según añade.
“Unos precios del alquiler elevados, en comparación con las rentas del trabajo, aumentan la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios”, denuncia el Banco de España en su informe.
Según este análisis, muchos inquilinos viven tan ahogados que perder el trabajo o un aumento de la renta mensual los empuja directamente a una situación económica crítica. Solo en 2022, el mordisco de la inflación a los salarios fue del 5,5% de media, según la OCDE. Es decir, los sueldos retrocedieron en términos reales “el equivalente a casi 11 días de trabajo”, lamentan los expertos de Oxfam Intermón. Y han seguido siendo dañados en el comienzo del presente ejercicio.
Pero las dificultades para acceder a una vivienda no son un problema de esta crisis de inflación, sino que se arrastran desde hace años “tanto en la vivienda en propiedad como en la de alquiler”, prosigue el Banco de España.
La vivienda marca la desigualdad
“Los desarrollos en el mercado de la vivienda tienen una incidencia muy marcada en los niveles de desigualdad y de vulnerabilidad. Así, por ejemplo, existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza”, reflexiona la institución.
“En 2017, España presentaba un nivel de desigualdad de la riqueza moderado en una comparativa internacional. Esto era consecuencia, fundamentalmente, de que la tenencia de activos reales —especialmente, de la vivienda principal— en nuestro país era más generalizada que en otras economías europeas. No obstante, la acusada reducción del porcentaje de hogares propietarios de vivienda que se ha observado en España desde 2014, particularmente entre los jóvenes, habría contribuido a un aumento en la desigualdad de la riqueza en nuestro país durante los últimos años”, concluye el Banco de España en su Informe Anual.
Los datos que maneja apuntan a que el porcentaje de hogares que son propietarios de su vivienda principal ha pasado del 82,6% en 2011 al 73,9% de 2020. Y entre los menores de 35 años, del 69,3% al 36,1%, según la misma comparación.
La nueva ley de vivienda
Sobre la nueva ley, la institución considera que va bien encaminada en el sentido que “plantea un aumento del alquiler social a partir de una mayor colaboración público-privada, un incremento progresivo del parque público de vivienda en alquiler y mayores incentivos fiscales a las personas físicas que arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas”.
“No obstante, algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo”, matiza. “La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario”, introduce.
“En particular, entre las respuestas de la oferta se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo”, continúa.
“En el caso español, el análisis disponible sobre la experiencia reciente de Cataluña apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, si bien la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración”, estudia la institución, que finaliza: “Por otra parte, al margen del necesario impulso de la oferta pública de alquiler, la considerable magnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda podría requerir también un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler”.
Efectivamente, la Ley de Vivienda pone el foco en el alquiler. Lo hace en varios aspectos, porque abarca desde la necesidad de aumentar la oferta y el parque público asequible, hasta el control de precios en las zonas más tensionadas y garantizar que las viviendas que se desarrollen como públicas permanezcan como tales, para evitar que vuelvan a repetirse enajenaciones a fondos buitre.
El proyecto de ley, ahora en el Senado, también aspira a contener el esfuerzo a la hora de afrontar los alquileres. En concreto, habla de establecer “condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero”. Por estas entiende “aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares”. Abarca así “tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario” que, en cualquier caso no deben superar “con carácter general el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia”.
La realidad, en cambio, es diferente y no solo lo constata el Bando de España. La Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas (ECEPOV) que publicó a principios de año el INE reflejaba que en España hay, al menos, 481.000 hogares que tienen que destinar más del 40% de sus ingresos netos a pagar el alquiler.
Esa encuesta deja ver que, desde 2011 y hasta 2021, el porcentaje de hogares con una hipoteca cayó más de 6 puntos porcentuales. En concreto, pasó del 32,9% a 26,4%, como se desglosa en esta información. En cambio, creció el número de inquilinos. Pasó del 13,5% de 2011, en los meses más duros de la última crisis financiera y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, hasta el 15,9% de finales de 2021.
En los últimos años ha crecido el alquiler en términos generales, pero no lo han hecho los parques públicos de vivienda en alquiler a precios asequibles. Lo asume el proyecto que logró el visto bueno del Congreso de los Diputados, que dice que son del “todo insuficientes para atender la necesidad de aquellas personas y hogares que tienen más dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos”.
“Esta insuficiencia de los parques públicos de vivienda explica, en buena medida, las extraordinarias dificultades de amplias capas de la población para disponer de una vivienda que se adapte a sus necesidades y a sus capacidades económicas”, recoge el proyecto. “Tal es el caso, por ejemplo, de las personas jóvenes que tienen que retrasar la edad de emancipación por sus dificultades para la incorporación al mercado de trabajo y el acceso a la vivienda. De hecho, la edad media de emancipación en nuestro país ha sufrido un importante retroceso con motivo de la crisis económica, situándose en 2020, según los últimos datos de Eurostat, en 29,8 años, muy por encima de la media de la Unión Europea, que se sitúa en los 26,4 años”, enumera.
El Gobierno calcula que el parque público de vivienda en alquiler social o asequible no llega a 300.000 inmuebles, menos del 3% del total. De la necesidad de revertir esta situación y llegar a la media europea -que roza el 10%- derivan los anuncios de las últimas semanas por parte del Ejecutivo de llegar a las 183.000 viviendas en alquiler social. Aquí explicamos de dónde salen esos pisos.
Sin embargo, en los últimos días, Moncloa ha dado un giro para potenciar la vivienda en propiedad y facilitar el acceso de jóvenes y familias con hijos a una hipoteca. Lo hará a través de avales del ICO, por el 20%, para solicitantes que compren su primera vivienda y cuyas rentas individuales no superen los 37.800 euros. Una decisión, aprobada este martes en el Consejo de Ministros, que ha evidenciado las diferentes visiones sobre la política de vivienda dentro del Gobierno de coalición.
En cuanto a cómo limitar los alquileres y lograr que supongan menos esfuerzo para las familias en situación de vulnerabilidad, además de la creación de un parque público de vivienda, el mecanismo está diseñado dentro del Proyecto de Ley de Vivienda. Este mantiene en el 2% el tope para la revisión de rentas durante este año, lo sube al 3% en 2024 y determina la creación de un nuevo índice, operativo a partir de 2025, que se pretende que sea más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de renta, sobre todo, en zonas tensionada. Además, pone el foco en esas áreas con precios disparados y en los grandes tenedores -que tengan más de 5 viviendas alquiladas- pero deja en manos de las comunidades autónomas la declaración de estas zonas, lo que deja en el aire el efecto de la nueva regulación en regiones como Madrid, donde el Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso ya ha indicado que no tiene intención de declararlas.