Cinco minutos a pie separan la sede central del fondo buitre Blackstone de la de Cerberus en Nueva York. Apenas 320 metros es la distancia entre los dos principales dueños del ladrillo del que se están desprendiendo los bancos españoles, presionados por los organismos supervisores para limpiar sus balances de los efectos de épocas de excesos en el sector inmobiliario.
Este interés de las entidades por desinvertir supone la ocasión perfecta para que los dos fondos, junto con otros como Lone Star, Axactor, Bain o Oceanwood, puedan crecer en España. Inmuebles que en su mayoría se venden con descuento, pero con potencial de crecimiento. Juntos se han hecho con más de 74.000 millones de euros en activos en el último año procedente de balances bancarios. Además de inmuebles, las carteras adquiridas incluyen deudas de dudoso cobro o impagadas.
Estos fondos están acostumbrados a la compra de activos a bajo precio. A partir de ahí cuentan con dos posibles estrategias. Los reforman, mejoran y les dan valor para luego venderlos, o los comercializan en alquiler. La primera de las estrategias la explica en pocas palabras Blackstone en su web: “buy it, fix it, sell it” (Comprarlo, arreglarlo, venderlo“).
Blackstone y Cerberus son los fondos más destacados en estas operaciones. El primero se hizo con 30.000 millones del ladrillo de Banco Popular, después de ser adquirido por Banco Santander. El segundo, con 13.000 millones del BBVA y más de 9.000 millones del Sabadell. Además del modelo de negocio, tienen en común que sus respectivos presidentes son aliados reconocidos de Donald Trump.
Stephen Schwarzman es el fundador y presidente de Blackstone y una de las 50 mayores fortunas del mundo con más de 13.400 millones de dólares (unos 11.600 millones de euros). Los medios estadounidenses señalan que es un importante donante de Trump y que es un aliado con un acceso “poco común y regular” al presidente de EE UU. Ha sido, además, socio de Jared Kushner, yerno de Trump, en sus inversiones en el sector inmobiliario.
Stephen Feinberg es el responsable de Cerberus y contribuyente en las aspiraciones políticas de Trump. Apenas cinco días antes de las últimas elecciones, donó un millón de euros a su campaña. El fondo que dirige, entre sus múltiples inversiones, cuenta con el contratista militar DynCorp. Pese a ello, fue seleccionado este año por el presidente para dirigir su equipo de expertos y asesores de inteligencia, pese a las críticas por un posible conflicto de intereses, como informaron distintos medios.
Blackstone, el más grande
Blackstone es considerado el mayor fondo de este tipo en el mundo y en España es el más conocido de todos ellos. Además de haber adquirido el ladrillo del Popular, se ha hecho recientemente con la socimi hotelera Hispania, y ha lanzado cuatro inmobiliarias cotizadas. Su primera operación se produjo tras la compra de activos de Catalunya Banc. La compañía opera en España a través de Anticipa, que vehicula buena parte de su actividad y gestiona sus respectivas socimis. Pero su fama llegó cuando adquirió más de 1.800 viviendas públicas propiedad del Ayuntamiento de Madrid, en la época de Ana Botella, a través de Fidere. Una operación que ha estado envuelta en polémica y que ha recibido fuertes críticas por parte de los inquilinos, muchos de los cuales fueron expulsados.
Blackstone tiene su sede en Nueva York. Allí se encuentra la matriz, cuyos principales accionistas son grandes corporaciones como Fidelity, Morgan Stanley, Bank of America, o JP Morgan. La empresa crea multitud de sociedades, para los que capta inversión de distintas fuentes como fondos de inversión, de pensiones o de bancos, y coordina a través de ellos sus adquisiciones. Además de en el sector inmobiliario invierte en multitud de industrias. Es accionista, entre otras, de empresas como Versace o el histórico fabricante de cámaras Leica.
Ha sido señalada internacionalmente por estrategias para reducir el pago de impuestos a través de entramados societarios, como reveló el Consorcio Internacional de Periodistas de Investigación (ICIJ) en el caso de los Papeles del Paraíso. En España también ha recurrido a estas herramientas. Sus socimis cotizadas están controladas desde Luxemburgo y desde Islas Caimán. Precisamente desde este paraíso fiscal controla la sociedad creada para gestionar el ladrillo de Popular.
Por su lado, Cerberus nació a comienzos de los noventa en Nueva York. La empresa cuenta con inversiones en múltiples sectores como el automovilístico, la citada contratista militar, la restauración o el financiero. Además, cuenta con experiencia en la industria armamentística.
Su presencia en España va más allá de los acuerdos con BBVA y Sabadell, puesto que es el propietario de Haya Real Estate, una empresa de gestión de activos inmobiliarios y deudas que da servicios a distintas entidades financieras, especialmente Bankia. Gestiona más de 40.000 millones en activos y ha anunciado su intención de cotizar en España. En esta empresa es consejero José María Aznar Botella, hijo del expresidente del Gobierno y la exalcaldesa de Madrid.
Además de ser propietaria de Haya, es desde el año pasado dueño de Inmoglaciar, una promotora inmobiliaria con más de 2.000 viviendas en construcción, según señala en su página web.
Los otros fondos
Cerberus y Blackstone han sido los más activos en el último año pero no los únicos. Lone Star ha firmado una de las grandes operaciones de este año, comprando a CaixaBank una cartera con 12.800 millones de euros en activos y su inmobiliaria Servihabitat. Este fondo nació a mediadios de los años noventa en Dallas, en EE UU. La firma fue fundada por el multimillonario John Grayken y en la actualidad cuenta con una veintena de fondos que están controlados a su vez desde EE UU y Bermuda. En España ha hecho distintas operaciones en los últimos años como la adquisición de una cartera inmobiliaria de Kutxabank con la que creó la promotora Neinor Homes, de la que acabó desinvirtiendo tras su salida a Bolsa.
De EE UU también procede otro de los fondos que ha participado en las desinversiones de los bancos, Bain Capital. Con sede en Boston, adquirió junto con Oceanwood una cartera de más de 600 millones de euros propiedad de Liberbank. Estas desinversiones han captado la atención de fondos de otros países, como la citada Oceanwood, con sede en Londres, la alemana Deutsche Bank o la nórdica Axactor. Esta última ha cerrado recientemente la compra de 900 millones en activos procedentes de Sabadell y de más de 2.300 millones de préstamos fallidos del banco manlo, Sareb. Otros fondos con intereses en estos campos en España son Oaktree o el fondo de pensiones canadiense, CPPIB.
Sin embargo, todas estas operaciones no suponen que los bancos se desliguen del todo de los activos. En concreto, se suelen crear sociedades nuevas, con capital mayoritario de los fondos, pero también participadas por los bancos. Es el caso de Blackstone, propietario del 51% de Quasar, junto con Santander. O CaixaBank y BBVA, que se mantienen con el 20% de la venta de sus respectivas carteras. De este modo, pueden sacar los activos de sus balances, como les exigen los supervisores, pero se mantienen ligados a inmuebles que pueden darles un cierto rédito en el futuro, aunque sea con posiciones minoritarias.