Los nuevos dueños de la vivienda: así han transformado los fondos internacionales el mercado inmobiliario

Desde hace algunos años, se observa un extraño fenómeno en Londres. Cuando cae la noche, sólo se encienden unas pocas luces en las ventanas de zonas residenciales especialmente codiciadas de Covent Garden o Chelsea. Los pisos pertenecen a una élite cosmopolita que posee propiedades en varias ciudades y sólo las necesita en sus raras visitas a Londres. Desde el punto de vista económico, sigue valiendo la pena. Porque son buenas propiedades de inversión, incluso desocupadas. También París se vacía por la noche. Como se consideró más lucrativo tener oficinas en el centro de la ciudad, el número de apartamentos allí está disminuyendo. 114.000 se han convertido en apartamentos amueblados para turistas.

Durante los últimos siete meses, una red de investigación ha comparado los mercados de la vivienda de 16 ciudades europeas. Queríamos saber cuáles son las mayores empresas privadas de vivienda en cada ciudad, si se están produciendo desarrollos similares y si hay empresas que ya están operando en toda Europa. 

Es cierto que el mercado de la vivienda en cada ciudad está estructurado de forma muy diferente a lo que se suponía inicialmente. Pero aunque todavía no haya megacorporaciones inmobiliarias a nivel europeo se están empezando a crear. Su enfoque es similar en las distintas ciudades. Y los políticos están igualmente perplejos en todos los lugares. Las fuerzas del mercado que hay detrás son las mismas en todas partes.

Ha habido un factor determinante en la entrada de nuevos jugadores en el mercado inmobiliario europeo en los últimos diez años: el dinero. Mucho, mucho dinero. No el pequeño dinero de los préstamos hipotecarios, sino los miles de millones de dólares de capital de los fondos que antes no encontraban en los pisos una inversión interesante.

Real Capital Analytics, una de las empresas más importantes de análisis global de transacciones inmobiliarias, recopila información sobre las grandes compras de apartamentos en todo el mundo. Para esta investigación, la empresa evaluó todas las grandes operaciones inmobiliarias en las 16 ciudades. En 2007, el total de grandes compras (al menos diez unidades residenciales por compra) fue de 17.300 millones de euros. En 2009, las inversiones cayeron a algo menos de 8.000 millones durante la crisis financiera. Desde entonces, se han disparado. En 2019, se invirtieron 66.900 millones de euros en viviendas de alquiler. Incluso en 2020, el año del coronavirus, las inversiones sólo disminuyeron ligeramente.

Con 9.000 millones de euros de inversión inmobiliaria, Madrid no es una de la capitales donde los fondos han inyectado más dinero si se compara con Berlín (41.000 millones), Londres (27.000 millones) o Ámsterdam (23.000 millones) pero en la capital española se da la particularidad que una buena parte de esa inversión se dedicó a la compra de viviendas públicas a precios irrisorios. Por ejemplo, el Gobierno de la Comunidad de Madrid capitaneado por Ignacio González vendió en 2013 2.935 viviendas, 3.084 garajes, 1.865 trasteros y 45 locales al fondo de inversión Goldman-Sachs Azora por 210 millones de euros. La operación fue anulada recientemente por el Tribunal Supremo

Hay que tener en cuenta que en las 16 ciudades de esta investigación la población ha crecido en los últimos años, en algunos casos de forma muy pronunciada. La única excepción es Atenas, que ha perdido población. Madrid se ha quedado en el punto medio con un crecimiento de habitantes del 5,5%. Si en 2011 contaba con 3.198.645 habitantes, el año pasado terminó con 3.334.730. También hay que tener en cuenta que el área metropolitana de Madrid alberga a 6,5 millones de habitantes, la tercer área metropolitana más grande de Europa detrás de Londres y París.

En segundo lugar, el precio de los alquileres están aumentando en todas las ciudades, incluso en la menguante Atenas. Según el índice de Eurostat, los alquileres en toda Europa en 2020 eran un 14% más altos que en 2010, y los precios de compra un 26% más altos.

Durante el mismo periodo, los ingresos medios también han subido, pero menos en muchas metrópolis que en el resto del país, mientras que el coste de la vivienda aumenta de forma más acusada en las capitales. El precio de la vivienda en alquiler en la Comunidad de Madrid ha subido el triple que los salarios desde el año 2008. Si los sueldos han crecido un 10%, el coste de alquilar una casa se ha disparado más de un 33%, según la comparación de datos realizada por elDiario.es a partir de los valores más altos aportados por el INE y la oferta de Idealista. Por eso no es extraño que en una encuesta realizada en 2019, Madrid quedara en segundo lugar entre las ciudades donde es más difícil encontrar vivienda a precio razonable.

Los datos de la burbuja en Madrid son escalofriantes. Si los expertos coinciden en que nadie debería pagar más de un tercio de sus ingresos en vivienda, en Madrid los alquileres ahogan a las familias. Un 16% dedica más del 60% de su sueldo al alquiler, según un estudio del Ayuntamiento en 2019.

Apenas existe una comparación fiable del precio del alquiler en distintas ciudades europeas. Eurostat, la más alta oficina estadística, solo dispone de los datos que las ciudades le facilitan voluntariamente. Pocas lo hacen. Así que las únicas cifras comparativas son en su mayoría informes de inversión; el conocimiento del mercado es exclusivo. Incluso los parlamentarios de la UE informan de que no disponen de información precisa sobre qué empresas actúan en el mercado de la vivienda y en qué lugar de Europa.

Por otro lado, la proporción de hogares que viven de alquiler en las 16 ciudades es muy superior a la media nacional. La única excepción es Dublín, donde sólo el 23,9% de la población vive de alquiler. Pero incluso allí es cada vez más difícil comprar. En el caso de Madrid un 30,2% de sus habitantes vive del alquiler. En la mayoría de los países la proporción de la población que vive de alquiler está aumentando, mientras que la propiedad individual de la vivienda está disminuyendo.

En Madrid, el índice de esfuerzo inmobiliario, es decir, el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio es de 8,6 años. Aunque las viviendas en alquiler no han parado de crecer ante la imposibilidad de los más jóvenes de abordar la compra de un inmueble. El incremento de la oferta ha hecho que los precios caigan, pero el alquiler en la capital está todavía un 72% por encima del presupuesto de los inquilinos, según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com.

En esta situación influye el impacto del turismo en el mercado inmobiliario con él la conversión de apartamentos en ofertas de Airbnb, una situación que se ha revertido con la pandemia y que se prevé que se recupere tras la recuperación de la movilidad en 2022 y que las ciudades no están construyendo suficientes viviendas nuevas para frenar el crecimiento de los precios.

“Creo que a estas alturas está absolutamente claro que la crisis de la vivienda afecta a todo el mundo en Europa, no sólo a un pequeño grupo de personas”, afirma Kim van Sparrentak, diputada al Parlamento Europeo por los Verdes holandeses. “La crisis es el resultado de una política europea que sólo se ha preguntado cómo fortalecer el mercado”, asegura.

El análisis de los países de origen de las inversiones transfronterizas muestra que las inversiones se están globalizando lentamente. El primer puesto es para Estados Unidos. Pero Alemania, Francia, Inglaterra y Suecia también invierten mucho a nivel transfronterizo. Qatar y Rusia también están entre los países cuyas empresas inmobiliarias más recursos están dedicando al mercado inmobiliario. Y cuantos más pujan, más suben los precios.

El peso de los inversores extranjeros es apabullante en el caso de Madrid. El 85% de las operaciones inmobiliarias de la capital española fueron de inversores extranjeros, que movieron unos 7.643 millones de euros. Es la capital europea de las 16 estudiadas que tiene el mayor porcentaje de fondos extranjeros, mientras que en urbes como París o Berlín dichos fondos son el 29% y el 31%, respectivamente. El destrozo que provocó la crisis de 2008 en España, que tuvo un fuerte componente inmobiliario, ha hecho que las empresas españolas no tengan músculo para abordar operaciones inmobiliaria que han sido fácilmente abordadas por fondos de inversión, en su mayoría de EEUU.

Tom Leahy, analista sénior de transacciones inmobiliarias de Real Capital Analytics, disecciona la situación de forma mucho más sobria: el capital inversor realmente grande se estaba quedando sin opciones de inversión. El mercado inmobiliario después de la crisis financiera mundial, asegura, “es completamente diferente al anterior”. “Si tienes que invertir cantidades de dinero realmente elevadas, por ejemplo si eres un fondo de pensiones multimillonario, no puedes invertir todo tu dinero en renta variable o divisas. Las fluctuaciones son demasiado altas, el riesgo demasiado grande. Por ello, una parte importante del dinero de los fondos de pensiones, las sociedades de gestión de activos y las ricas family office que se invertía clásicamente en bonos del Estado de bajo riesgo buscaron el ladrillo.

Entre otras cosas por la falta de rentabilidad de la deuda pública desde que el Banco Central Europeo puso fin a la crisis financiera fijando el tipo de interés en cero. Desde entonces, muchos bonos del Estado ofrecen sólo tipos de interés mínimos, a menudo incluso negativos. “Esto hace que la inversión inmobiliaria sea aún más atractiva. Los apartamentos no han sido tan populares para este tipo de inversiones durante mucho tiempo”, dice el analista.

Por lo tanto, los inmuebles comerciales, las oficinas o los centros comerciales fueron la inversión preferida. Pero el crecimiento de las compras en internet está provocando que las tiendas estén vacías y la COIVD ha llevado a los empleados a trabajar en casa. Ahora bien, todo el mundo necesita un apartamento y a pesar de la crisis, el 90% de los alquileres se siguen pagando, dice el analista, a veces con el apoyo de los programas de ayuda del gobierno. Así, los apartamentos funcionan como una inversión con rendimientos regulares y seguros.

Leahy ha analizado las compras de los 50 mayores gestores de inversión del mundo: Blackstone, Allianz y Generali, entre otros. El año pasado, el 30% de sus inversiones inmobiliarias se destinaron al mercado residencial, frente a sólo un 10% en 2007. Desde el punto de vista de Leahy, el flujo de dinero hacia el mercado inmobiliario se está convirtiendo en una especie de profecía autocumplida. A medida que el precio de la vivienda aumente, menos personas podrán permitirse la compra de una. Así que, a largo plazo, es más probable que la gente viva de alquiler. Y eso hace que los apartamentos sean aún más rentables desde el punto de vista de la inversión.

Esa es la visión desde arriba. En la parte inferior, con la gente que considera las viviendas como un hogar y no como una inversión, el cambio de funcionamiento de los inversores está causando profundas grietas en la vida de la ciudad. Porque mientras que los apartamentos son agrupados en paquetes de cientos, y luego de miles, renovados, alquilados y comercializados, los que viven en ellos suelen estar desprotegidos.