Los pisos turísticos presionan los precios del alquiler con localidades donde son el 20% de las viviendas

“El alquiler turístico incide mucho en los precios”. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, reconocía en una entrevista con elDiario.es que esas viviendas vacacionales, que salen del mercado residencial ante la perspectiva de lograr más rentabilidad si se alquilan por días, son un problema. Una situación que tensa, sobre todo, algunos territorios, como localidades de Illes Balears y de Canarias en las que suponen más del 20% de todo el parque de pisos y casas. 

La presión de los pisos turísticos no es nueva, lleva años sobre la mesa, pero quedó fuera de la Ley de Vivienda, porque las competencias en esta materia son de las comunidades autónomas, mientras los ayuntamientos tienen bajo su paraguas la regulación del urbanismo. Un reparto de tareas que hace que cada localidad y cada región tengan un marco normativo diferente. 

Los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística indican que hay una disparidad de realidades y más presión en los territorios insulares. Por ejemplo, en una decena de localidades de Illes Balears más del 10% del parque total de viviendas está destinado al alquiler turístico. Es una situación similar a lo que ocurre en Canarias. Un ejemplo, en Yaiza (Lanzarote) casi el 22% de todos sus inmuebles están destinados al arrendamiento vacacional.

Así se concluye del cruce de dos estadísticas. Por un lado, una de carácter experimental que mide el número de inmuebles turísticos en España. Por otro, del censo total de viviendas. Ambas publicadas por el INE. En el siguiente gráfico se puede buscar, localidad por localidad, el número de casas y pisos turísticos que hay en cada municipio (que están actualizadas hasta agosto de 2023), el porcentaje que representan respecto al citado censo y cómo ha crecido o disminuido el número de alojamientos desde agosto de 2020, en plena pandemia. 

La búsqueda del equilibrio

“El alquiler turístico puede ser un problema para una gran ciudad pero también puede ser una oportunidad en el medio rural. Hay que hacer un equilibrio, unido al esfuerzo que se está haciendo desde Europa con una nueva directiva para controlar el papel de las plataformas en este mercado”, explicaba Isabel Rodríguez en la citada entrevista. 

Esa búsqueda del equilibrio, por territorios, también es uno de los ejes de un grupo de trabajo que ha puesto en marcha el Gobierno en el que están dos ministerios, el de Vivienda y Agenda Urbana y el de Industria y Turismo, con la intención de trabajar mano a mano con comunidades y ayuntamientos. Sin embargo, no han trascendido qué tipo de análisis y qué propuestas están sobre la mesa.

Fuentes del Ministerio que encabeza Isabel Rodríguez reconocieron en un encuentro con medios de comunicación su “preocupación” por la situación de la vivienda turística, que incluso supera al que despierta el alquiler por temporada -aquel que tiene una duración de menos de un año- que también ha reducido la oferta de inmuebles y sobre el que se ha puesto en marcha otro grupo de trabajo. En ese sentido, aunque asumieron que las competencias son de las comunidades autónomas, se buscarán, aseguraron, posibles aportaciones para mejorar la situación a través de la Administración estatal.

Cambios desde la pandemia

La oferta de pisos turísticos ha vivido en los últimos tres años una transformación. Durante la pandemia y los meses posteriores, las restricciones a la movilidad derivaron en un proceso de migración, en el que la oferta volvió de golpe al alquiler tradicional, el residencial. Algo que se vio sobre todo en las grandes ciudades.  

De esta forma, si se comparan los totales por comunidades autónomas, hay regiones que aún no han recuperado toda la oferta de arrendamientos vacacionales que cambiaron con el coronavirus, como ocurre con Catalunya, Madrid o Illes Balears en su conjunto. Sin embargo, sí hay municipios donde se percibe un incremento en estos años. Por ejemplo, Aranjuez, en Madrid; Es Mercadal, en Menorca; o Sant Pol de Mar, en Barcelona. 

Este gráfico refleja el porcentaje de viviendas turísticas en cada comunidad y cómo han evolucionado desde la pandemia.

Y en el siguiente cómo ha aumentado la oferta de alquiler vacacional en la mayoría de provincias. 

El aumento de los pisos turísticos afecta a la vivienda, a la disponibilidad pisos en alquiler residencial, pero también al sector hotelero, muy crítico con esta competencia por alojar visitantes. Exceltur, la asociación que agrupa a las 30 mayores compañías del sector -en la que están todas las grandes hoteleras- ha cargado sobre todo en el impacto fiscal de estos alojamientos y en las derivadas en la convivencia con los vecinos.

Según las estimaciones de Exceltur, una plaza de alojamiento (para una persona) en un hotel de 3 o 4 estrellas aporta de media unos ingresos fiscales anuales de algo más de 8.200 euros (entre IVA, IBI, IRPF de los trabajadores), mientras un apartamento turístico medio se quedaría en 2.700 a dividir entre la fiscalidad que soporta el propietario del piso y la gestora que lo administre. 

Según esta misma asociación, a mediados de 2021 se habían perdido cerca de 113.000 plazas de viviendas turísticas, de las que casi 74.000 se habían recuperado a mediados del pasado año. Y, basándose en datos previos a la pandemia, Exceltur calculaba que en los barrios turísticos de Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, San Sebastián y Valencia el 6% de las viviendas se destinan al alquiler vacacional. Por eso, reclamaron cambios en la Ley de Vivienda, para que también regulara este tipo de inmuebles, por su impacto en la reducción de oferta en zonas tensionadas.

La patronal de los pisos turísticos defiende, en cambio, su impacto positivo en la economía. La Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) calcula que el gasto de los turistas que se decantan por este tipo de alojamientos alcanzó los 20.388 millones de euros en el ejercicio 2022. De esa cifra, cerca del 20% correspondía a las pernoctaciones en sí. El resto, a otras actividades como ocio o restauración.