Durante los años de bonanza económica, se instaló en el ideario colectivo el mantra de que el precio de la vivienda nunca baja. Una idea que explotó junto con la burbuja inmobiliaria. Desde finales de 2007, el precio de la vivienda acumula una caída de entre el 30% y el 40%, en función del indicador que se observe. En el último trimestre, el Índice de Precios de Vivienda del INE ha subido un 0,7% respecto a los tres meses anteriores, aunque sigue a la baja si se compara con el mismo mes del año pasado. ¿Está tocando suelo el sector? Los expertos se muestran cautos y muchos señalan que el precio de la vivienda no ha terminado de frenar su caída, sobre todo en determinadas zonas. Coinciden, además, en que la demanda sigue siendo débil y se casan pocas operaciones.
“2014 puede ser un año de continuidad”, apunta Fernando Encinar, director del servicio de estudios del portal inmobiliario Idealista.com. “Es un problema de precio, cada día lo tengo más claro, está lejos del poder adquisitivo de los compradores asumiendo que hay un stock de vivienda que no tiene demanda”, añade el experto. Los organismos internacionales, como el FMI, creen que el precio de la vivienda aún no ha tocado su suelo y podremos ver alguna caída más aún en 2014caída más aún en 2014.
El esfuerzo económico necesario para comprar una vivienda sigue siendo alto, según el último informe de Bankinter sobre el mercado inmobiliario en España. “El precio de la vivienda es todavía muy elevado en términos de esfuerzo necesario para su adquisición”, apunta. En este sentido, señalan que es posible que los precios bajen hasta situarse entre 1.450 y 1.470 euros por metro cuadrado -un rango equivalente a los precios de finales del año 2003- antes de que se observe una recuperación que ya está sucediendo en otros países como Estados Unidos o Reino Unido.
“En este sector es habitual usar un reloj para ilustrar sus ciclos. El 6 sería el punto más bajo, y el 12 el más alto. En mi opinión nos encontramos en términos generales en algún punto situado entre el 5,5 y el 6,5”, señala José Luis Bartolomé, experto inmobiliario y autor del blog Adiós Ladrillo Adiós. “Las bajadas han sido muy significativas en términos nominales, pero aún más en términos reales a euros constantes, a pesar de lo cual aún hay recorrido a la baja según las zonas”, añade.
Los expertos consultados advierten que la bajada dependerá del producto. “Para las viviendas que sí tienen demanda para ser habitadas, la caída de precios depende de su tipo. Aquellas que tienen mucha competencia, principalmente las dirigidas a las clases medias-bajas, todavía tendrán que bajar de precio”, explica Jaime Sabal, profesor del Departamento de Control y Dirección Financiera de ESADE. “Como una gran proporción de estas están en manos de los bancos o de la Sareb, la caída de precios dependerá principalmente de cuando estas entidades decidan venderlas a un precio asequible”, apunta.
En Marbella, por ejemplo, hay productos donde ya se ha estabilizado el precio mientras que en zonas como Almería, Castellón o Huelva todavía tiene recorrido la bajada de precios, comenta Raúl García, director de comunicación y marketing de la tasadora Tinsa. Su índice de precios volvió a moderar su caída en noviembre cuando descendió el 7,2% frente a la bajada del 8,5% del mes anterior. Por áreas, Baleares y Canarias vivieron el menor descenso respecto a noviembre del año anterior con una caída del 0,9%, una tendencia que mantienen estable desde mediados del año 2012.
Otro dato que muestra la debilidad del sector es el número de transacciones inmobiliarias. Mientras que en los años de bonanza económica las compraventas de viviendas se situaban en torno a las 200.000 por trimestre, entre julio y septiembre de este año fueron 70.196, según los datos provisionales del Ministerio de Fomento. Esta escasa actividad económica también puede ser un factor que afecte a la hora de calcular medias de precios, ya que, una subida en una determinada zona o en un determinado tipo de vivienda puede afectar más al dato final ya que su peso es mayor.
La falta de crédito es otro de los retos que debe afrontar el sector. En la segunda parte de 2014 es posible que los bancos puedan volver a dar más hipotecas, dice Encinar, que añade que en torno al verano se podría volver a ver publicidad de estos productos, que pueden ser a tipo fijo frente a las de tipo variable que eran las más extendidas.
La llegada de los compradores extranjeros
La llegada de los compradores extranjerosEn los últimos meses, se ha incrementado el interés por parte de compradores extranjeros, tanto de particulares como de fondos de inversión, por el mercado inmobiliario español. En el caso de los primeros todavía representan un porcentaje relativamente pequeño del total y algunos expertos se muestran un tanto escépticos sobre el efecto que pueden tener en el mercado, cuestionando que hasta que la demanda interna no se recupere es difícil que el sector vuelva al crecimiento.
Respecto a las zonas, los compradores individuales se decantan por el litoral. “Los particulares extranjeros que compran casas sueltas están siendo muy activos en las zonas de costa. Al margen del británico, que aún no ha recuperado los niveles de compra previos a la crisis (probablemente porque la libra está muy devaluada), la mayoría de ciudadanos de países compradores de importancia -Francia, Alemania, Bélgica, nórdicos, y la novedad, Rusia- ya han superado con creces los niveles de 2007”, apunta Bartolomé.
Pero no solo los particulares se han interesado por el ladrillo español. Los fondos de inversión, que son quienes tienen mayor capacidad para mover el mercado, también están entrando el sector. En septiembre, Bankia cedió la gestión de su negocio inmobiliario a una empresa del grupo Cerberus Capital Management y en noviembre fue Santander quien anunció un principio de acuerdo con Apollo para la venta de Altamira, la plataforma que se encarga de la recuperación de créditos y de la gestión inmobiliaria del banco en España. Son muchos los bancos que han termiando por cerrar este tipo de operaciones, así como la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento, que han enajenado sus carteras de viviendas a este tipo de vehículos de inversión.
“Este es un excelente dato, pues la inversión extranjera es un indicador adelantado muy claro en este sector. Si hablamos de los fondos institucionales de inversión, qué duda cabe que su aterrizaje en nuestro país desde el verano ha supuesto un verdadero oasis en esta larguísima travesía del desierto”, dice Bartolomé respecto a este interés.