Los precios de la vivienda hacen que el alquiler sea más rentable para los caseros que tener letras o fondos de inversión

Las subidas de los precios de la vivienda en España hacen que poner un piso en alquiler sea más rentable para los caseros que tener letras del Tesoro o participaciones en fondos de inversión. Unas ganancias que se obtienen a costa de los inquilinos y pese a los límites a las actualizaciones anuales de los contratos del Gobierno de coalición, primero como medida de emergencia contra la inflación y después como marco recogido en la nueva Ley de Vivienda.

Dicho de otra manera, meter el dinero en deuda pública –cuya rentabilidad está en máximos de la última década por el aumento de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE)– o en la mayoría de fondos –incluso los que son exclusivamente de bolsa– es menos atractivo que el 'ladrillo' por el recalentamiento del mercado inmobiliario, que está asfixiando a las familias trabajadoras.

Según los datos recogidos por el Banco de España, alquilar una vivienda en nuestro país proporciona una rentabilidad bruta media al año cercana al 3,4%. Estas ganancias han caído ligeramente desde que el Gobierno de coalición limitara en marzo de 2022 las revisiones de los arrendamientos, que en su mayoría se actualizaban según el IPC (Índice de Precios de Consumo), que se disparó tras la invasión rusa de Ucrania.

La rentabilidad es similar o algo inferior a la que se puede conseguir con las letras del Tesoro (con vencimientos a 3, 6, 9 ó 12 meses) o con otro tipos de bonos (a 3 años, a 5, a 10 ó a 30), actualmente. Hacía mucho que la deuda del Estado, el activo financiero más seguro (es muy improbable que España incurra en un impago bajo el paraguas de la eurozona y del propio BCE), no era tan atractivo. Pero ni siquiera ahora lo es lo suficiente respecto al salto que da alquilar una casa si se le suma la plusvalía de su revalorización en el mercado de esos inmuebles.

La rentabilidad total de la vivienda roza el 8% por las subidas de precios de los últimos años, como se puede observar en el gráfico anterior. En 2022, justo antes del primer límite del Gobierno de coalición, llegó a superar el 12%, un máximo no visto desde 2007. La caída de precios durante la gran crisis financiera, después del estallido de la burbuja inmobiliaria, marcó la última vez que se rompió el dogma de que “los ahorros donde mejor están es invertidos en vivienda”.

Ahora, el mercado del alquiler vuelve a rivalizar con los activos financieros a costa de los inquilinos, atrayendo a grandes 'manos', como se conoce en la jerga financiera a los grandes inversores. El 8% de rentabilidad que señala el Banco de España en promedio bate también las ganancias de la mayoría de fondos de inversión comercializados en nuestro país en los últimos 10 años, según los datos de Inverco a cierre de enero. Incluso de los que invierten solo en bolsa, que asumen un riesgo mucho mayor.

Un mercado para la especulación

Precisamente, la visión de la vivienda como un activo financiero con el que especular, más que como un derecho, es uno de los factores que en muchas ocasiones está detrás de su revalorización. En varias comunidades autónomas, el valor tasado medio de vivienda libre está actualmente por encima de lo que se alcanzaba en plena burbuja inmobiliaria, la que explotó hace casi 15 años. Por ejemplo, en Madrid el precio de cada metro cuadrado supera los 3.080 euros, por encima de lo que se pagaba en pleno boom del ladrillo, según las estadísticas que dependen del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Hay otras regiones que han dejado mucho más atrás los precios de la burbuja. En Illes Balears el metro cuadrado superaba al cierre de 2023 los 2.957 euros, cuando hace 15 años rozaba los 2.400. Barcelona aún no ha llegado a los precios de 2008 pero está muy cerca de alcanzar los 2.700 euros de entonces.

Ahí también existe la expectativa de que los precios no hayan tocado techo, aunque las compraventas se hayan frenado en un mercado donde el tipo de interés de las hipotecas, el Euríbor, sigue al alza. “Los datos no representan la realidad de un inversor, porque la revalorización de la vivienda que está siendo capturada por el índice de rentabilidad total [alquiler más plusvalía, según el Banco de España] en realidad está hablando de un sector inmobiliario en el que se han contraído las compraventas. Es un mercado en el que el precio es rígido, porque el volumen de operaciones se reduce pero la reacción del propietario es no vender”, explica Francisco Quintana, director de estrategia de inversión para España y Portugal de ING. “Ahí puede haber propietarios que quieren vender, pero que no encuentran el precio adecuado. Esto no ocurre en otros mercados, como la bolsa. En el mercado de la vivienda sí que se está produciendo un ajuste, es un mercado cuasi paralizado”, continúa este experto.

El efecto de topar los alquileres

Los datos que apuntalan la rentabilidad de la vivienda en propiedad, por la constante revalorización de los inmuebles, se dan en paralelo a la puesta en marcha de un tope a los precios del alquiler, para aquellos casos en que los inquilinos tienen que revisar anualmente sus contratos en vigor.

Hace casi dos años, tras la invasión de Ucrania por Rusia, el IPC al que se han ligado las rentas estaba desbocado y rozaba el 10%. Con una inflación en máximos que no se recordaban en décadas, el Gobierno aprobó poner un tope del 2% a la revisión anual de esos alquileres en vigor. Una limitación –que los pequeños propietarios no siempre han respetado– que en estos dos años no se ha aplicado a los nuevos contratos, que han seguido al alza. Una presión de precios que hace que uno de cada tres inquilinos tenga que destinar más del 30% de sus ingresos a pagar a sus caseros. 

A pesar de la subida de rentas, sobre todo en las grandes ciudades y zonas turísticas, el IPC del alquiler que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que mide los precios año contra año (interanual) lleva meses estable. Desde enero de 2023 está estabilizado en el entorno del 2%.

Sin embargo, esta no es la única estadística ligada al alquiler que publica el organismo estadístico. Además, el INE publica el denominado Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), que –al menos de momento– es de carácter experimental y donde los datos llevan meses de retraso. La última actualización de este índice la publicó en junio de 2023 con datos que hacían referencia a dos años antes, a un 2021 en el que la presión inflacionista aún ni se atisbaba en el horizonte. 

Al cierre de 2021, con la economía aún notando los efectos de la pandemia, ese IPVA ya apuntaba a dos realidades en el alquiler. En concreto, el INE señaló que el precio de la vivienda alquilada subía, de media, un 1,6%. Sin embargo, la subida de precios de los nuevos contratos llegaba al 3,5% y las revisiones anuales de los alquileres en vigor se quedaban en el 1,2%. 

Ahora, ese índice que elabora el INE va a modificarse y dar un salto en relevancia. Si en 2022 el Gobierno limitó la subida de los alquileres al 2%, la Ley de Vivienda mantuvo ese tope para todo 2023, lo subió al 3% en 2024 y fijó que, a partir de 2025, se ponga en marcha un nuevo índice que tiene que estar listo antes de que acabe el año y que tiene que servir como referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento que se revisen a partir del próximo 1 de enero.

Al margen de ese índice está el anunciado hace una semana, el de Precios de Referencia para las zonas tensionadas, que explicamos en esta información. Para considerar que un mercado está tensionado se tienen que cumplir dos requisitos. Por un lado, que la hipoteca o el alquiler supere el 30% del gasto de los hogares. Por otro, que el precio de esas viviendas –sea alquiler o propiedad– haya subido en los últimos cinco años tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma en cuestión.

De momento, solo un gobierno autonómico va a declarar zonas tensionadas en su territorio, la Generalitat de Catalunya, lo que permitirá ligar los alquileres a ese índice de referencia a partir de la próxima semana. Eso si se trata de viviendas que sean propiedad de un gran tenedor (que tenga más de cinco casas en arrendamiento), porque si el casero en esa zona con precios disparados es un pequeño propietario, los nuevos contratos estarán ligados a los anteriores, para evitar subidas de precios cuando la casa pasa de un inquilino a otro.