Las renegociaciones de tipos hipotecarios tocan máximos desde 2016 tras el arranque del código de buenas prácticas

Las renegociaciones entre clientes y bancos para modificar el tipo de interés que se paga por las hipotecas han arrancado el año con su mayor registro desde el verano de 2016. Se trata de intentar aliviar el coste de estos préstamos, ya sea cambiando del tipo variable al fijo o rebajando el diferencial con el euríbor de los primeros. En enero se sellaron casi 5.000 cambios de este tipo en España, un dato que no se veía desde hace más de un lustro y que coincide con la entrada en vigor de los códigos de buenas prácticas que sellaron el Gobierno y el sector.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) analiza mes a mes los datos de nuevas hipotecas registradas, pero también los cambios que se producen entre las que están vivas. Entre los más relevantes están los que se refieren al tipo de interés. En enero se han realizado 4.954 cambios. Aunque pueda suponer una cantidad pequeña respecto a las nuevas hipotecas que se hicieron en el mismo mes —más de 48.000— supone un fuerte crecimiento respecto a los datos previos. Es un 46% más respecto al mismo mes del año pasado y un aumento del 35% respecto al mes anterior, diciembre.

Los códigos de buenas prácticas que entraron en vigor el 1 de enero estaban centrados en hipotecados con rentas que no superasen los 29.400 euros. Sin embargo, también se incluyó un puñado de medidas para todos los clientes bancarios con este tipo de deuda. Una de ellas buscaba facilitar el cambio de tipo variable a tipo fijo. La entrada en vigor de esta norma coincide con el acelerón que han tenido las renegociaciones de los tipos de interés de estos créditos. Sin embargo, la ausencia de datos por parte del sector impide concluir qué parte del crecimiento está motivada por adhesiones de clientes al nuevo código.

El INE especifica en sus estadísticas que de los 4.954 cambios que se han realizado en tipos de interés en enero la mayor parte han sido para el traslado de tipo variable a tipo fijo. El 87% de estos préstamos se encontraban firmados a interés variable, aunque tras los cambios pasaron a ser el 47%. Las fijas pasaron del 11% al 50%. Sin embargo, estos cambios obtuvieron una rebaja limitada en el coste medio de las hipotecas, de 0,2 puntos entre quienes pasaron al tipo fijo y de 0,1 puntos entre los que se quedaron en el tipo variable.

Hasta el momento, el Gobierno y el sector han dado escasos datos sobre la adhesión de clientes vulnerables al código de buenas prácticas. La única cifra que se ha planteado públicamente hasta la fecha la dio la vicepresidenta Nadia Calviño tras la última reunión con las patronales bancarias, hace tres semanas. Señaló que únicamente se habían recibido 9.000 solicitudes. La ministra de Asuntos Económicos abogó por dar más tiempo a esta vía de protección para hipotecados y a las medidas económicas que ha aprobado el Gobierno para valorar la utilidad de estos códigos de buenas prácticas. De hecho, el Gobierno y las patronales dejaron para el verano el estudio de nuevas medidas, si fueran necesarias.

El Banco de España planteó este martes una razón para explicar el número “marginal” de adhesiones al código de buenas prácticas. Mercedes Olano, responsable de supervisión de la entidad, explicó que a cierre del año pasado solo el 40% de las hipotecas variables habían actualizado su precio con la subida del euríbor, quedando el 60% pendiente para este año. “Preveíamos que iba a haber más solicitudes”, aseguró la directiva del organismo supervisor durante la presentación del informe anual de su departamento. “Hay que ir viendo cómo va evolucionando”, subrayó.

Los datos del INE muestran, en efecto, que el mes de entrada en vigor de los códigos de buenas prácticas no se ha traducido en un crecimiento de los datos generales de renegociaciones. Esta estadística recoge todos los cambios en el registro que se han producido en hipotecas, como son el precio, los cambios de banco, la prolongación de la vida del préstamo, etc. En enero se han producido 12.500 renegociaciones en España. Pese a que es un dato superior al del mes anterior, está sensiblemente por debajo del mismo mes del año 2022.

Los registros se encuentran también lejos del gran crecimiento que tuvieron estas operaciones cuando tras la pandemia se vivió en 2021 un boom de concesión de hipotecas. Si bien, en aquel momento el contexto era muy distinto. Los tipos de interés se encontraban a niveles históricamente bajos y los clientes buscaron mejorar las condiciones de sus préstamos, firmados cuando eran más caros, para servirse de una coyuntura más favorable.

Ahora la situación es la contraria. Los tipos de interés están alcanzando niveles que no se veían desde la pasada crisis financiera y las hipotecas no dejan de encarecerse de manera acelerada. El euríbor dio un respiro con el estallido de la crisis financiera de las últimas semanas, pero se mantiene igualmente por encima del 3,5%. El código de buenas prácticas impulsado por el Gobierno y firmado por la práctica totalidad del sector buscaba dar una salida a los clientes con hipotecas variables, mayoritarios en el conjunto de los hipotecados españoles aunque en minoría durante los últimos cinco años.

El tipo fijo, al 2,8%

Una de estas salidas era facilitar, eliminando costes, el traspaso de una hipoteca hacia el tipo fijo. Pero esta propuesta chocaba con el rápido encarecimiento que ha impulsado la banca de sus préstamos al tipo de interés fijo. Con la subida de los intereses, los bancos han dado la vuelta a su estrategia y han dejado de incentivar el fijo frente al variable para aprovechar la evolución al alza del euríbor. Las propias estadísticas del INE muestran que el tipo fijo rondó de media el 2,8% en el mes de enero, casi medio punto más caras que el tipo variable. Hasta abril del año pasado, ambos tipos de hipotecas tenían costes similares.

La banca vivió en 2022 su mejor año en hipotecas desde 2010 con fuertes crecimientos tanto en la concesión como en el capital prestado. El sector avanzó que para este año se prevé que se produzca un freno en el mercado al tiempo que suben los precios y se consume el ahorro acumulado durante la pandemia. Así se constató durante el mes de diciembre, el primer bache para el sector en casi dos años. Cayó el número de operaciones, el capital prestado y hasta la hipoteca media, que había alcanzado niveles que no se veían desde antes del estallido de la crisis.

Sin embargo, en 2023 se ha vuelto a los datos de crecimiento que se habían visto de manera ininterrumpida hasta el último mes del año pasado. En los primeros 31 días del ejercicio se sellaron 48.501 hipotecas en España, de las que más de 37.400 se realizaron sobre viviendas. El crecimiento es de más del 2% frente al mismo periodo de un año antes. En total, fueron 5.340 millones de euros prestados para la adquisición de vivienda por parte de los bancos españoles, un 4,2% más que enero de 2022. Con estos datos, la hipoteca media fue de 142.654 euros, siendo el cuarto mes consecutivo a la baja.