¿Qué hacer con la Sareb? El banco malo cumple 10 años convertido en un cementerio inmobiliario

“¿Sabe qué es lo que hemos tenido que contabilizar como deuda pública en estos años que llevo al frente del Gobierno? 35.000 millones de euros del banco malo, Sareb, que ustedes nos dejaron como respuesta a la crisis financiera. 35.000 millones de euros”, repitió el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en el último cara a cara con el líder de la oposición, Alberto Núñez Feijóo, en el Senado.

El también conocido como 'banco malo', que aglutinó los activos inmobiliarios fallidos de la banca española, sigue siendo una cuestión de debate político una década después de su creación, en agosto de 2012, cuando la última crisis golpeaba de lleno.

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, la Sareb, sigue de actualidad. Por un lado, por el coste en deuda que ha supuesto. Por otro, por los diferentes planteamientos respecto a qué hacer con esta inmobiliaria, de la que el Estado ya tiene el control accionarial y que movimientos sociales y formaciones como Unidas Podemos ven como potencial eje sobre el que se debería construir un parque de vivienda social asequible.

El trasfondo, que Sareb no tiene ni esa concepción ni ese mandato y sí una fecha de caducidad: 2027. Su principal función sigue siendo dar salida a la totalidad de activos tóxicos -inmuebles y créditos- que acumuló la banca. Una operación de venta de cartera que Sareb no hace por sí misma, sino que para eso ha contratado a dos gigantes de la inversión, como KKR y Blackstone. Este último, considerado el mayor casero de España.

En cambio, parte de su parque de viviendas -cerca de 15.000- se ha comprometido como vivienda social, vía cesión a las comunidades autónomas. En este contexto. ¿Hay margen para reconfigurar el banco malo como elemento vertebrador de un parque de vivienda pública? ¿Es una cuestión de voluntad política?

Un 'banco malo' con una década a sus espaldas

“Que esta sociedad —Sareb— no genere pérdidas es muy importante desde el punto de vista de minimizar el impacto del contribuyente”. Esta frase corresponde a Luis de Guindos, hoy vicepresidente del BCE, en 2012 cuando era ministro de Economía y anunció la creación del banco malo. En aquel Consejo de Ministros de finales de agosto se dio el pistoletazo de salida de uno de los grandes fiascos del rescate a la banca. 

El Gobierno de entonces, dirigido por Mariano Rajoy, aseguró que no costaría “ni un euro” a los contribuyentes, pero se acabó traduciendo en un agujero millonario añadido a la deuda pública. Nueve años después, en 2021, Eurostat, la agencia estadística de la Comisión Europea, obligó a España a asumir como propios los 35.000 millones de euros de deuda de la sociedad, ya que el Estado era el avalista. 

Conviene comprender a la Sareb, en sus orígenes, como una pata más del rescate bancario. La sociedad nació, como ocurrió en otros países, con el objetivo de aglutinar los activos improductivos (viviendas, crédito a promotores, suelo sin construir, etc.) de los bancos rescatados, limpiando así su balance. Para adquirir estos activos, la sociedad se endeudó en 50.000 millones, haciendo una valoración de los mismos que con el tiempo se ha constatado como excesiva. En sus primeros 10 años, el banco malo ha reducido el pasivo hasta algo más de 33.000 millones.

Además del importante agujero en deuda, ahora pública, la sociedad ha sido un pozo continuado de pérdidas. No ha obtenido beneficios en ningún momento desde su creación. El coste de determinados vehículos financieros contratados hace años o la diferencia entre el valor adquirido y el real de los activos inmobiliarios explican esta situación. Tras la advertencia de Eurostat, estas pérdidas pasaron a contabilizarse en el déficit público.

El Estado fue el avalista de esta deuda, pero no era su accionista mayoritario. Tenía el 45,9% a través del FROB, el fondo del rescate bancario, a través del cual también controla el 16% de CaixaBank. Sin embargo, tras haber tenido que asumir la deuda, el Gobierno decidió incrementar la participación para tomar el control de la sociedad. Actualmente tiene un 50,14% de las acciones. El resto se lo reparten las entidades financieras como Santander (22%), CaixaBank (12,24%) o Sabadell (6,6%). No aparece BBVA, que no participó en su formación. A día de hoy, estos bancos asumen que el valor de su participación es prácticamente cero y en el sector únicamente se aspira a que las pérdidas que han tenido por estas acciones se puedan traducir en créditos fiscales.

La toma de control por parte del Gobierno ha tenido consecuencias en el funcionamiento de la Sareb. La sociedad fue reclasificada como perteneciente al sector público. Esto se ha traducido en que los salarios de la dirección, que en el pasado fueron polémicos, corresponderán a los de otros entes públicos. Esto también provocó un cambio en la cúpula, tras la salida de todos los consejeros que representaban a los accionistas privados y del presidente, Javier García del Río, este último por motivos personales. Le sustituyó al frente de la sociedad Javier Torres, hasta entonces representante del FROB en el consejo de administración.

El objetivo marcado por este Gobierno para la Sareb sigue siendo el de la “función desinversora”, si bien se ha abierto con el cambio a “maximizar la utilidad social de estos inmuebles y el impacto positivo de la compañía en la sociedad”. “Se impulsa que Sareb promueva iniciativas en el ámbito de la vivienda social y asequible, de acuerdo con la experiencia y mejores prácticas de los países de nuestro entorno”, explican desde la sociedad.

Actualmente, la Sareb debería disolverse en 2027. Es el plazo que se marcó el Gobierno en 2012 cuando se creó para deshacerse de los activos y cubrir la deuda. Se ha especulado, también en el seno del Gobierno, con la posibilidad de retrasar esta fecha. Es algo que ya ha ocurrido con Bankia —ahora CaixaBank—. El FROB tendría que haber salido hace años del accionariado, pero la fecha se ha ido retrasando. Actualmente está fijada para finales de 2023, pero se da por hecho que puede ir más allá. En el caso del banco malo, la entidad se limita a asegurar que por el momento “no ha habido cambios en el Real Decreto de creación de la compañía que supongan la modificación del plazo que se le otorgó para la gestión”.

Aún es un elemento de choque político

“Nosotros endeudamos al país en el peor momento y en la peor pandemia de los últimos 100 años pero lo hicimos para defender empleos, para comprar vacunas y para defender a la pequeña y mediana empresa de nuestro país. Ustedes crearon un banco malo, diciendo a los españoles y españolas que no nos iba a costar un céntimo de euro y nos dejaron una herencia envenenada de 35.000 millones de euros que, por cierto, es la misma cantidad que estamos desplegando para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Putin”, desglosó Sánchez en su último debate con Nuñez Feijóo.

La intervención del presidente del Gobierno en la Cámara Alta de la última semana no ha sido la única mención a la Sareb en las últimas semanas. El Gobierno acaba de dar luz verde a la creación de 17.000 viviendas de alquiler social en suelo público. Forman parte del Plan de vivienda para el alquiler asequible, que contempla hasta 100.000 inmuebles. De ellas, hay 9.000 de Sareb, que ya están habitadas, según indica el Ministerio.

También en las últimas semanas, Unidas Podemos ha planteado en el Congreso cambiar el enfoque de la sociedad controlada por el Estado y convertirla en una “herramienta pública para garantizar el derecho a la vivienda con duración indefinida”. Una propuesta que fue rechazada por la Cámara Baja.

En paralelo, iniciativas sociales como Plataforma Antidesahucios (PAH), Amnistía Internacional o Nadie sin hogar también han instado a aprovechar la Ley de Vivienda que se está debatiendo para dar una vuelta de tuerca al banco malo y aprovechar sus mimbres. Así lo reclamaron con una acción en plena Gran Vía madrileña en que reclamaron “incorporar al parque público de vivienda en alquiler todas estas promociones a medio terminar, todas estas viviendas que acapara la Sareb”.

“Transformar Sareb es un punto clave en el actual contexto inmobiliario. Sería impepinable que estuviese en la Ley de Vivienda, no 9.000 viviendas, tienen que ser todas, pero no se ha incluido”, argumenta Laura Barrio, coordinadora de Vivienda de la PAH de Madrid. “No tienen esos planes para Sareb porque en el fondo es un aliciente para atraer la inversión de grandes fondos”, afirma.

¿Qué se ha hecho con la Sareb?

Las críticas al desarrollo de Sareb en esta década se pueden simplificar en tres: un planteamiento ligado a las necesidades del sector inmobiliario y de la banca, que no presta atención ni tiene el foco en una política de vivienda acorde a las necesidades de la ciudadanía, sobre todo de la más vulnerable; y la opacidad en la gestión y venta de su cartera tóxica.

“Con Sareb se ha hecho mal todo”, sentencia Alejandro Inurrieta, exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, doctor en Económicas y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler. “Se concibió como un negocio para los bancos, para sacar activos de su balance. El primer error es la mala planificación, se tragó activos inflados [en precio] por una cuestión política. Luego se han concatenado errores, porque no se ha sabido muy bien qué hacer con ella, si es un cementerio de vivienda mala o de préstamos a recuperar como si fuera el cobrador del frac”, ironiza. 

“El problema es el planteamiento”, incide la socióloga experta en vivienda Irene Lebrusán. “La Sareb depende del Ministerio de Economía y eso dice cuál es el enfoque”, porque no cuelga de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que es quien tiene competencias en materia de vivienda a escala estatal. “Se planteó para ayudar al sector financiero e inmobiliario, pero no tiene un enfoque de solución a los problemas de la vivienda. No da respuesta al problema. En el fondo es la dicotomía de si estamos ante un bien de inversión o un derecho. Y el mercado siempre gana”, resume. 

“Se ha tratado de colocar la imagen de que es un banco malo, cuando es una inmobiliaria”, argumenta Manuel Gabarre, abogado e investigador especializado en vivienda. “Son activos que se venden con opacidad, porque no publica a quién vende sus inmuebles; y sigue incorporando activos, porque tenía créditos que han ido a concursos de acreedores, donde te tiras años”.

La Sareb desglosa a elDiario.es que “el 56% de su balance está constituido por activos inmobiliarios -viviendas, suelos, obras en curso y activos terciarios- y el resto son activos financieros, prestamos promotores que en su mayor parte se van transformando en activos inmobiliarios a través de procesos judiciales que se dilatan en el tiempo”. Además, apunta que, de los activos inmobiliarios, un 45% se corresponde con tipología residencial, un 10% son inmuebles terciarios y el 45% restante, suelos y obras en curso.

¿Cuántas casas tiene? “De los activos inmobiliarios residenciales, aproximadamente 54.000 son viviendas”, indica. Inmuebles que no están en una situación homogénea. “De esta cifra, un 25% se encuentra actualmente en comercialización; algo más del 30% está en adecuación -ya que el estado en el que Sareb se adjudica muchas viviendas no permite su comercialización inmediata- o se encuentra en alguna fase de desarrollo inmobiliario”, añade. 

Por otro lado, un 15% de su cartera de viviendas está pendiente de toma de posesión jurídica, porque aún debe completar procedimientos judiciales. Y “otro 30% se encuentra en situaciones de problemática diversa, con ocupantes vulnerables, cedidas en convenios con las administraciones públicas, en alquiler social o arrendadas u ocupadas por parte de familias no vulnerables”, enumera la sociedad pública.

También apunta que, desde 2013, ya cuenta con vivienda social decida a las administraciones públicas. De inicio, 2.000 viviendas que se elevaron hasta 15.000 en el último acuerdo con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. “Esas 15.000 viviendas son susceptibles de ser cedidas a comunidades autónomas y ayuntamientos, quienes, de ese total, han solicitado hasta el momento unas 3.300 unidades”, reconoce Sareb. “De ellas, alrededor de 2.000 se encuentran en convenios vigentes en la actualidad, una cifra alejada de las expectativas previstas por la compañía, entre otras cuestiones porque la demanda de las administraciones no encaja en muchas ocasiones con las localizaciones en las que Sareb posee viviendas o porque algunos de los inmuebles de los que dispone Sareb no se ajustan a las características de vivienda asequible o social”, añade.

Según la propia página web de Sareb, que cuenta con un buscador, de esas 15.000 viviendas, no hay cedida ninguna en Madrid capital. Mientras, en la ciudad de Barcelona hay 200. Tampoco hay ninguna en Valencia.

Un modelo que la PAH critica. “Esa función social no funciona. Llaman constantemente a las familias para recordar la fecha de cumplimiento de los alquileres, para exigir documentación, para que demuestres cada año que eres una persona vulnerable”, critica Laura Barrio. Una exigencia de demostrar la vulnerabilidad que hace unos días se tradujo en una protesta en la sede del FROB. 

¿Y qué se puede hacer?

A la espera de ver si hay decisiones políticas que deriven en un cambio de planteamiento, la duda es si puede servir de base para crear un parque público de vivienda social y asequible. “Sí, se puede hacer. Un parque de vivienda pública, de gestión pública, en régimen de alquiler y con protección indefinida para que no acaben en el mercado libre”, recalca la coordinadora de Vivienda de la PAH de Madrid. “Pero no hay voluntad política”, añade.  

“Sí se puede hacer con Sareb un parque público de vivienda. Antes hay que hacer una auditoría de cuántas viviendas tiene, de qué se ha vendido y por cuánto, pero legalmente no hay ninguna restricción por la que se tenga que dedicar solo a la venta de activos. Se puede disponer como se quiera de esos bienes. Es una decisión política”, argumenta Manuel Gabarre.

La socióloga Irene Lebrusán amplía el debate. “No se trata solo de la cantidad de activos, sino de su calidad. ¿Son los activos que se necesitan? ¿Dan respuesta a las necesidades de la población, sobre todo de la más vulnerable?”, se pregunta. “Disponemos de un parque residencial en zonas donde no se demanda”. 

Mientras, Alejandro Inurrieta afirma que “Sareb está moribunda. No hay voluntad política y no se ha hecho nada para mejorar su gestión. No se sabe qué inmuebles quedan, dónde están o cómo están y podría servir para un parque público si estuvieran en Madrid, en Barcelona o en Bilbao”. La opción, señala, “convertirla en una entidad 100% pública y a partir de ahí empezar a ver cómo se puede cumplir esa función de crear un parque de vivienda pública”.