Sareb reconoce un agujero patrimonial de 14.000 millones en sus cuentas

La Sareb, el ‘banco malo’ que aglutinó en 2012 los activos inmobiliarios fallidos que tenían las entidades financieras tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, reconoce que al cierre del ejercicio 2022 tenía un patrimonio neto negativo de 14.172 millones de euros. Son 4.238 millones más que un año antes.

El motivo de este ajuste es que sus activos no valen lo que pensaba, según han reconocido fuentes de la entidad que, desde el año pasado, está controlada por el Estado.

Esta revisión, explican, está ligada sobre todo al valor de los suelos que Sareb trata de vender y que no tienen fácil salida en el mercado. Otra parte, menor, son activos financieros. Además, explican las citadas fuentes, han impactado los tipos de interés. Aseguran que ahora hay un mejor conocimiento del mercado y de la realidad de esos activos, lo que ha llevado a realizar valoraciones más realistas.

En las cuentas anuales de Sareb se detalla esta situación. “En 2022 se ha producido un aumento del deterioro global de la cartera”, asume el informe anual. “Este aumento viene motivado, en primer lugar, por los costes de financiación que han aumentado considerablemente tras las reiteradas subidas de tipos de interés que están llevando a cabo los Bancos Centrales, con su correspondiente impacto negativo en la valoración contable de los activos”. Las cuentas se cerraron en diciembre. Entonces, los tipos que fija el Banco Central Europeo (BCE) estaban en el 2,5%. Ahora, están ya en el 4%, tras otras cuatro subidas, más las que puedan venir todavía.

Adicionalmente, la entidad reconoce “la disminución de los valores de tasación y la caída en la previsión de los precios futuros para alinearlo a sus niveles transaccionables” que han “confirmado la necesidad de ”aumentar la cifra de deterioro global de nuestra cartera, particularmente en suelo y terciario, en términos de valor razonable“. 

“Cabe reseñar que, durante el ejercicio 2022 el deterioro de la cartera de activos destinados a alquiler social y asequible no se ha visto incrementado gracias a la gestión social, la cual permite preservar el valor de la misma”. De hecho, Sareb explica que esta cartera en alquiler social puede ser rentable. “Se estima que, de no haber realizado dicha gestión, el deterioro hubiese sufrido un incremento de hasta 350 millones de euros”, indica el citado informe.

En ese nivel contable, Sareb perdió el pasado año 1.506 millones de euros. Un año antes fueron 1.626 millones. Con ese resultado negativo, el ‘banco malo', que nunca ha declarado beneficios, asume en sus cuentas anuales que “presenta unos fondos propios negativos de 2.546 millones de euros” pero que estos “no afectan a la continuidad de la actividad empresarial de la sociedad”.

¿Cuánto le cuesta al Estado?

Desde enero de 2022 el Estado tiene más del 50% de Sareb. Es decir, tiene el control de su capital. Solo unos meses antes, Europa obligó a España a asumir como propios los 35.000 millones de euros que tenía esta sociedad y elevar así la deuda pública. 

Ahora, que el patrimonio neto negativo de Sareb engorde, no tiene una traslación directa en las cuentas públicas, porque no se convierte en déficit. Eso sí ocurre, según indican desde el Ministerio de Hacienda, con sus pérdidas anuales.

Para saber la factura final de lo que costará Sareb hay que esperar, si nada cambia, hasta 2027. La sociedad nació hace algo más de una década con el mandato de disolverse en quince años. Es su plazo para deshacerse de activos y cubrir deuda. 

A día de hoy, el equipo gestor trabaja con ese calendario, para intentar adelgazar esa cartera de activos. Recuerdan que se recibieron 50.700 millones en activos, de los que el 80% eran préstamos, todos de promotores; y el resto, inmuebles. Al cierre del pasado año, Sareb ha vendido 170.000 inmuebles, ha tenido 32.000 millones en ingresos y ha devuelto deuda por valor de 20.300 millones. Es decir, le quedan 30.481 millones por devolver. 

Sobre si se disolverá o no la sociedad en 2027, las citadas fuentes aseguran que está por ver. El mandato es claro, 15 años de vida para liquidar todos los activos. Pero asumen que hay una parte que no van a ser fácilmente vendibles, sobre todo, el suelo, que es más difícil de colocar. Recuerdan que es una decisión que corresponde al Gobierno, que no hay ningún compromiso al respecto con la Comisión Europea y que le tocará decidir a quién esté en Moncloa ese año. Salvo que antes se decida una medida drástica como vender los activos a algún gran fondo internacional. Un paso que, apuntan, supondría valorarlos a la baja. 

Hasta entonces, además de la venta de su cartera de propiedades, Sareb tiene abierta la opción de enajenar una participación mayoritaria de Arqura, su promotora, para lo que ha contratado a Deloitte. La consultora está explorando las opciones de esta desinversión, que podría estar valorada en hasta 1.000 millones de euros, aunque la sociedad no hace previsiones de posibles ingresos con este movimiento.

Ve rentable el alquiler social

El planteamiento de qué hacer con Sareb dio un vuelco en la recta final de esta legislatura, cuando el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, reconvirtió el 'banco malo' en su piedra angular para construir un nuevo parque de alquiler social. Se trata de una reclamación histórica de la izquierda que en unos meses puede vivir un nuevo giro de guion si las derechas llegan a Moncloa y reformulan el papel de Sareb.

Hasta ahora, ese parque, que inicialmente se planteó en 15.000 viviendas, no ha tenido tirón por parte de las Comunidades Autónomas –que son las que tienen las competencias en vivienda– y solo se han alcanzado los 3.000 inmuebles.

Pero ha cambiado su forma de actuar. Sareb explica que, hasta finales del año pasado, cuando se quedaba con viviendas ocupadas intentaba recuperarlas para venderlas, salvo que hubiese personas en situación de vulnerabilidad, lo que impide un desahucio.

En cambio, desde finales del pasado año, analiza la situación de esas familias y, si se cumplen los criterios de vulnerabilidad, se les ofrece un alquiler social que no supere el 30% de los ingresos. Está condicionado a un programa de acompañamiento social y otro de inserción laboral. También, a la recepción de ayudas como el ingreso mínimo vital (IMV) o energéticas, que en muchos casos estas familias no pedían porque no sabían cómo solicitar.

Ahora, con esta reformulación de la vivienda social, se están firmando 30 alquileres al día que han llegado a 14.200 personas. Y en cuanto al perfil de estas, en un 73% son un único núcleo familiar o son familias monoparentales, con unos ingresos medios de 896 euros al mes, de los que el 55% viene de ayudas públicas.

Y esta actividad, afirman, es rentable. Sin estos alquileres sociales, Sareb perdía de media 1.540 euros por cada uno de esos pisos, al hacerse cargo de gastos como la comunidad o el IBI. En cambio, al firmar un alquiler social, esos gastos se mantienen, pero tiene unos ingresos anuales de 2.340 euros, con un ratio de morosidad del 8%, en línea con el estándar del mercado.