La socimi que compra viviendas a ancianos ve “oportunidades de inversión” en la COVID-19

La COVID-19 como foco de riesgos, pero también de oportunidades. En un momento de incertidumbre sobre los efectos de la pandemia en el sector inmobiliario, Almagro Capital, la socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) dedicada a la inversión “responsable” en viviendas para mayores, confía en aprovechar la “bajada de precios generalizada” que se avecina en el mercado de la vivienda y capturar los beneficios que, espera, tendrá para su negocio el “potencial impacto” de la crisis del coronavirus en un sistema de pensiones en “situación límite”.

Esta socimi cotiza desde enero de 2019 y se dedica a comprar con descuento viviendas a personas de avanzada edad que se quedan como inquilinos con un contrato vitalicio (hasta que fallecen). Este martes abre el periodo de suscripción de una ampliación para captar 16 millones de euros. “Con los recursos obtenidos en el marco del Aumento de Capital, la Sociedad quiere aprovechar las oportunidades de inversión que puedan presentarse con motivo de la crisis del Covid-19 y sus efectos sobre la evolución del sector inmobiliario español como, por ejemplo, la bajada de precios generalizada en el precio de la vivienda”, indica.

En la documentación explicativa de esa operación, Almagro reconoce que esta crisis implica un amplio abanico de riesgos. Y aunque “no se puede garantizar que el mercado no se vaya a ver perjudicado”, confía en la robustez de su negocio “frente a ciclos económicos bajistas”, por los activos que adquiere (80% en zonas 'prime') y el sector de la población al que se dirige. También subraya que “la creciente incertidumbre sobre la capacidad del sistema de pensiones español hace que las personas de avanzada edad estén más dispuestas a monetizar su casa en vida”. “La creciente existencia de un mayor número de personas mayores incrementará con toda seguridad el mercado potencial de la Sociedad”, añade.

Su tesis se apoya en la mala situación del fondo de reserva de la Seguridad Social, con un déficit de cotizaciones “que se estima que puede alcanzar los 40.000 millones”. Ante “la crisis sanitaria y financiera derivada del Covid-19, es poco probable que a medio plazo se aumenten en términos reales las pensiones públicas. Por ello es fácil prever que, en el medio y largo plazo, varios millones de pensionistas pueden encontrar en figuras como la vivienda inversa de Almagro, la hipoteca inversa, o la nuda propiedad, una manera de complementar la pensión pública para hacer frente a los gastos sociosanitarios vinculados a una edad avanzada”.

“Parece razonable entender que la situación límite a la que está llegando el sistema público de pensiones español tal y como ha quedado apuntado en párrafos anteriores y el potencial impacto que la Crisis del Covid-19 pueda tener en el futuro hace que soluciones como la que propone Almagro para monetizar la vivienda en vida sean una alternativa eficiente frente a este sistema”, abunda.

Respecto al impacto que ya ha tenido esta crisis, Almagro deja claro que no le afectan las medidas de aplazamiento del pago de rentas de los arrendamientos aprobadas por el Gobierno durante el estado de alarma al estar destinadas “a los afectados por una situación de desempleo o ERTE, lo cual no es de aplicación al potencial colectivo objeto de Almagro”. También precisa que el 69% de los alquileres que ha pactado los ha cobrado por anticipado, lo que “permite minimizar el impacto de cualquier fluctuación temporal en el mercado del alquiler para los próximos años”.

Además, “la mayoría de las rentas pactadas para gran parte de los contratos de arrendamiento están fijadas en precios muy competitivos e incluso por debajo de lo que marca el mercado para determinadas zonas lo que, en consecuencia, reduce considerablemente los riesgos de impago”. Y el colectivo de personas al que se dirige “tiene, con carácter general, una buena posición económica”: actualmente “no hay ningún arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica que no le permita atender sus obligaciones periódicas de pago”.

“Nuevos riesgos” y otros “agravados”

La empresa reconoce eso sí que “la situación generada con motivo del Covid-19 puede provocar que en un futuro se generen nuevos riesgos” o que algunos de los que ya afronta “se vean agravados”, y que la crisis sanitaria “y sus consecuencias económicas y sociales a nivel global, aunque todavía inciertas”, pueden tener impacto “sustancial” en sus operaciones, resultados y situación financiera.

Así, recuerda que el Banco de España prevé un deterioro de la inversión en vivienda para este año de entre el 6,9% y el 13%, y que se espera “una caída generalizada del precio” que puede impactar en la valoración de su cartera y su rentabilidad a “corto, medio plazo”. La crisis de la COVID-19 también puede tener impacto en la renovación de sus contratos de arrendamiento o propiciar que los nuevos “se tengan que realizar en condiciones menos favorables”. Y “es posible que la Sociedad no pueda ser capaz de mantener el porcentaje tan alto de ocupación que tiene en la actualidad”. En diciembre pasado, era del 94%.

La empresa, que en junio (último dato disponible) tenía sus 63 viviendas en la capital de España, dice que “no está todavía clara” la incidencia de esta crisis en el sector inmobiliario en Madrid. Sí reconoce que “podría tener dificultades para realizar rápidamente el valor efectivo de algunos de sus activos inmobiliarios” y verse obligada a rebajar precios o mantener esos activos en su cartera más tiempo del previsto. “La iliquidez de las inversiones podría limitar la capacidad para adaptar la composición de su cartera inmobiliaria a posibles cambios coyunturales”.

Según la empresa, cuyos inquilinos tienen entre 71 y 95 años de edad (en junio, la media era de 86,5 años), desde que estalló la crisis del coronavirus hasta el 10 de septiembre “únicamente ha fallecido un arrendatario”, y no por COVID-19. El primer trimestre, dice, “ha supuesto una oportunidad única para poner en valor la robustez del modelo inversor de Almagro ante la incertidumbre económica y el impacto en la salud de las personas mayores derivado del riesgo de contagio”. 

“Durante este periodo Almagro ha mantenido un contacto continuado con todos y cada uno de sus inquilinos con el objetivo primordial de garantizar su bienestar, ofreciendo todas las facilidades que estén a su disposición (a modo de ejemplo, llevando la compra a los inquilinos que así lo han solicitado durante la época de cuarentena para evitar riesgo de contagio)”.