Subastas a ciegas: pujas opacas para el comprador para hacerse con los “pisos de bancos”
Cuando Raquel (nombre ficticio) vio que la inmobiliaria Haya Real Estate –vinculada inicialmente a Bankia, aunque ahora su mayor propietaria es el “fondo buitre” Cerberus– ponía a la venta un inmueble por 74.000 euros en el edificio donde su hijo paga 700 euros al mes de alquiler, en Tres Cantos, se apresuró a llamar para concertar una cita con un comercial. En la visita le informaron de que el método para intentar hacerse con este inmueble es ofrecer una cantidad superior a la que aparece como precio, y confiar en que sea la mayor que se propone. No hay manera de saber lo que están ofreciendo otros interesados y finalmente, un comité decide quién es el mejor postor y le adjudicará el inmueble.
Raquel ofreció 96.000 euros, y pocos días después fue informada de que se había quedado “muy por debajo” de la oferta ganadora, que no le especificaron. “Ya nos lo esperábamos, nos pasó con otra casa de banco”, asegura.
Las cantidades se ofrecen verbalmente. La inmobiliaria que originalmente fue de Bankia (“servicer” es como se denominan estas empresas dedicadas a la comercialización de los inmuebles adjudicados por impagos de particulares y, sobre todo, promotores) no es la única que pone en práctica este método que, según aseguran fuentes de la entidad, solo se hace en algunos casos. Fuentes de Haya explican que solo se aplica a menos de un 5% de la cartera, la que puede tener más demanda.
Estas fuentes añaden que “no es un proceso de subasta propiamente dicho”. Cuando estos inmuebles se ponen a la venta en su web se abre un plazo de catorce días para recibir ofertas, tras hacerse una visita con un comercial. Si las más altas son prácticamente iguales se da la oportunidad al interesado de volver a elevarla para que se le adjudique la vivienda. Todos estos procesos van acompañados de auditorías y comités internos que controlan el proceso, asegura Haya.
Otro de los “servicers” que aplican esta política (también de forma residual, explican) es Aliseda, que comenzó con Banco Popular y ahora está controlada por Blackstone (posee un 51%). En la propia página web en la que comercializan los inmuebles, en algunos de ellos aparece un reclamo con la leyenda “El precio lo pones tú” y un icono de mano que sujeta un mazo, representando la adjudicación en una subasta.
Se trata de una método que solo se aplica en 300 o 400 inmuebles de los 18.000 activos que tienen publicados en su web, aclara a eldiario.es el director de ventas de Aliseda, Fernando López. Se trata de inmuebles pertenecientes a Banco Santander. Por regla general, la estrategia comercial de la compañía es “máxima transparencia y precios de mercado”, asegura. Los 18.000 inmuebles que ofertan se dividen en 5.000 pisos, 5.000 locales, oficinas y naves y 8.000 garajes o trasteros. Están presentes en 2.000 municipios (sobre todo de Andalucía, Levante y Andalucía oriental), con un precio medio (de los pisos) de 70.000 euros.
Otros, como Sareb, no utilizan este método con las viviendas. Fuentes del conocido como “banco malo” explican que si hay cambios en el precio final de un inmueble respecto al que aparece anunciado inicialmente, es a la baja. Sus comercializadores son Haya, Solvia, Servihabitat y Altamira. Sí que utilizan esta especie de subasta cuando se trata de inversores profesionales (normalmente compran paquetes de préstamos) o inmuebles singulares, como un hotel o un centro comercial.
Quién comercializa los “pisos de banco”
La mayoría de las viviendas de bancos están gestionadas por los conocidos como “servicers”. Estas empresas, herederas de las antiguas inmobiliarias de la banca, gestionan el ladrillo que quedó en el balance de los bancos a través de impagos y adjudicados. Sin embargo, al igual que ha ido ocurriendo con grandes carteras de activos tóxicos de las entidades financieras, hoy estas empresas están en manos de los grandes fondos internacionales, que han adquirido estas compañías. Estas sociedades se han incluido en las operaciones de venta de carteras de inmuebles por parte de los bancos a estos grandes inversores.
Así Cerberus es el propietario de Haya Real Estate; Blackstone controla Aliseda, con participación minoritaria de Santander, y Anticipa; Lone Star es el dueño del 80% de Servihabitat, antigua inmobiliaria de CaixaBank; y Apollo es el dueño de Altamira, también participada por Banco Santander. Solvia es la única de las grandes que todavía está integrada en un banco, Sabadell, aunque la entidad catalana ha confirmado este mes que ha iniciado el proceso para su venta.
Un reciente estudio de la consultora Axis Corporate señalaba que los cinco principales “servicers” tenían bajo su gestión unos 220.000 millones de euros en activos al cierre de 2017. Estas inmobiliaria no son propietarias por sí mismas de los inmuebles –que suelen estar en manos de dichos fondos o todavía de las propias entidades– sino que dan servicios de gestión de estas carteras para las entidades financieras. Por ejemplo, Altamira trabaja para Santander y Sareb, Servihabitat para CaixaBank y Sareb, Haya para Bankia, Cajamar o el propio banco malo, y Aliseda, para el grupo Santander. Por su lado, Anticipa es la utilizada por Blackstone para dar servicio a sus propias socimis.
De este modo, estas empresas nacieron con el objetivo de dar salida a la ingente cantidad de activos inmobiliarios que quedó en cartera de los bancos durante la crisis, en ocasiones apostando por fuertes rebajas de precio. Con ello, se pretendía sanear unos balances excesivamente expuestos al ladrillo. El citado estudio apuntaba que se trata de un sector que tendrá un papel relevante en el futuro del inmobiliario español, junto con las promotoras y las socimis. Avanzaba que la tendencia será hacia la concentración entre estas compañías o hacia una especialización. Esto puede llevar por ejemplo a que puedan acabar convirtiéndose en empresas de gestión de alquiler, ante el crecimiento de este segmento.
