El verano de 2020, el mundo contemplaba con estupor una crisis sanitaria nunca antes vista. En España, los contagios se contaban por decenas de miles y las muertes, por cientos. Tatiana —nombre ficticio, historia real— tenía entonces 82 y cuidaba de su marido, que padecía demencia. También de sí misma, que en junio de ese año había sufrido una caída que le produjo una fractura de radio y otra nasal. A principios de julio, cuando el banco se dispuso a abonar el pago del alquiler, que tenía domiciliado en una cuenta a la que transfería parte de su pensión, faltaban menos de 10 euros para cubrir los 904,82 euros de la renta. La entidad no le advirtió de que se había devuelto la transferencia. Tampoco el propietario, una sociedad, le hizo saber que no lo había recibido en plazo. Cuando la familia de la mujer se dio cuenta, ya a principios de agosto, se pusieron al día de inmediato. Pero para el arrendador ya era tarde: solicitó su desahucio e inició un proceso legal que ha hecho al Supremo reconsiderar su propia doctrina y dar la razón a la inquilina.
En una sentencia, publicada en julio, el Tribunal Supremo estima que el retraso, involuntario y puntual, en una mensualidad no es motivo automático para rescindir el contrato. El caso es especialmente llamativo, porque la mujer llevaba pagando la renta como mandaba el acuerdo, en los cinco primeros días del mes, desde 1983. El mensaje que lanza el Alto Tribunal es claro: un despiste tras 37 años cumpliendo no justifican un desahucio. Y argumenta, además, que el impago de esa mensualidad, que se abonó finalmente el 3 de agosto, “no produjo ningún perjuicio al acreedor”.
“Hasta ahora, el Supremo había sido muy duro al considerar que, si se incumple el contrato, el propietario tiene derecho a echar al inquilino a la calle”, explica el abogado experto en derecho inmobiliario Alejandro Fuentes-Rojo, que llevó el caso. El periplo judicial comenzó con el juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona amparando a la familia, al considerar que ese “retraso en el cumplimiento no ha perjudicado al interés del acreedor”. El tribunal admite que la familia llevaba pagando puntualmente su alquiler desde el 1 de mayo de 1983. También muestra el incremento en el precio de la vivienda. Aquel año, comenzaron pagando 300 euros, que se han multiplicado por tres en el caso de esta renta antigua: en 2020 estaban ya en 904,82.
En esa primera instancia, la sentencia desestima la demanda al considerar que “no estamos ante un verdadero incumplimiento de la obligación” de pago, sino ante un “simple retraso, sin que en ningún caso se haya perjudicado el interés del arrendador” o ante un “caso fortuito” recogido en al artículo 1105 del código civil, que indica que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Además, este juzgado apunta a la “responsabilidad del banco desde el que se hacía el pago del recibo, que no avisó del descubierto”, y afea la actitud del arrendador, “que bien pudo avisar de la devolución del recibo y, en cambio, presentó directamente la demanda”.
Tras este fallo, el propietario presentó un recurso ante la Audiencia Provincial de Barcelona, que avaló el desahucio. Lo hizo, además, basándose en los “numerosos pronunciamientos” del Tribunal Supremo en esta materia. Precisamente, en una sentencia de 2009, este órgano había admitido que “la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitro judicial”, aunque esto “sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual”. Así, la Audiencia cita sentencias que, en casos similares, dan la razón a los propietarios.
“Los tribunales de primera instancia no sientan ningún tipo de jurisprudencia. De hecho, entre un 30 y un 40% de las resoluciones se acaban revocando por la Audiencia”, explica Fuentes-Rojo. Este abogado optó por presentar un recurso de casación ante el Supremo ante la doctrina científica y algunos pronunciamientos judiciales que ya señalaban que la doctrina era demasiado dura, aunque tuvieran que aplicarla. “Considerábamos que esa doctrina estaba desfasada y que tenía que adaptarse a la evolución de la realidad social actual y al problema actual de la vivienda. La protección de los inquilinos tenía que avanzar, tal y como ha avanzado en ejecuciones hipotecarias, donde los tribunales han sentado doctrina mucho más protectora. El inquilino no puede estar menos protegido”, desarrolla.
En 2020, pese a las normativas que protegían a los inquilinos frente a los desahucios, en plena emergencia sanitaria, se ejecutaron en España más de 21.000 lanzamientos por alguna vulneración de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como muestra el gráfico, en 2021 y 2022, estos se mantuvieron por encima de los 27.000 y cayeron por debajo de los 20.000 en 2023, en parte por la aplicación de la Ley Estatal de Vivienda, que da ciertas garantías a los inquilinos de grandes tenedores, como la puesta en marcha de un sistema de arbitraje y más tiempo para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales.
Con esta sentencia, el Supremo da a los juzgados la indicación de revisar las circunstancias concretas de cada impago. “Muchas otras sentencias han echado a personas mayores; lo que es relevante es que considera que el mero retraso en el pago de una sola mensualidad de renta en un contrato de larga duración en el que el inquilino ha ido pagando religiosamente no puede ser causa de resolución directa del contrato”, indica el abogado, que señala que “el propietario tiene derecho a cobrar, como ha hecho, pero no a resolver un contrato ante un incumplimiento puntual, temporal e involuntario, que no le genera un perjuicio”,
En un momento convulso para las noticias de economía, es más importante que nunca estar bien informado. Las repercusiones de cada movimiento de empresas, de la política económica de los gobiernos y su impacto en los ciudadanos, explicadas desde un punto de vista riguroso y diferente.