Los expertos prevén que el precio de la vivienda modere su crecimiento en 2019

El sector de la vivienda en España ha vivido un 2018 “caliente”. Las subidas acumuladas de precios de compraventa, y sobre todo de alquiler, localizadas en determinadas zonas y muy vinculadas al turismo, han vuelto a sacar a los movimientos sociales a la calle para protestar por la vivienda digna. 

Por el momento, la presión (en gran parte política, por parte de Unidos Podemos) ha desembocado en un decreto de “medidas urgentes” con el que cambian las reglas del juego en el alquiler (duración de las rentas, fianzas, etc). Esta medida legislativa no es tan ambiciosa como para satisfacer a quienes arremeten contra los movimientos especulativos, ya que por el momento no se contempla intervenir sobre los precios. Su convalidación está en duda. Al mismo tiempo, las medidas incluidas se catalogan de excesivas e intervencionistas por parte de fondos, socimis y otros inversores.

En todo caso, el ladrillo sigue siendo el valor estrella para obtener las mejores rentabilidades, mientras los desahucios siguen mostrando una tendencia a la baja en el caso de las hipotecas y al alza en el de los alquileres (ya son un 65% del total). El Gobierno asegura que quiere dotar al sector de un carácter “social” y menos especulativo.

En este contexto, hemos consultado a expertos en el sector de la vivienda sobre cómo creen que evolucionará en 2019 este mercado. Responden a nuestras preguntas Mario Espinoza, investigador social; Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa; y Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

¿Cómo describiría el estado actual del sector de la Vivienda en España? ¿seguirá teniendo un comportamiento tan desigual (zonas como Madrid y Barcelona versus el resto de España, sobre todo de interior) como hasta ahora?

Espinoza: Apunta claros signos de sobrecalentamiento. Ya no sólo somos algunas voces críticas las que alertamos sobre la cuestión, sino que organismos como el propio BCE o el FMI han dado muestras de preocupación. Ninguna de estas entidades quiere hablar de burbuja -palabra maldita-, pero me parece muy difícil obviar que estamos dentro de una dinámica cada vez más especulativa: siete meses de incrementos y un aumento del 15'8% de las compraventas respecto a octubre del año pasado -no se veían cifras así desde 2007-. Quien se lleva la peor parte es la gente, que padece diariamente la vulneración de su derecho a una vivienda digna.

Gil: Prevemos que en Madrid, Barcelona y en las ubicaciones donde más se han incrementado los precios en los últimos tiempos se produzca una paulatina reducción del encarecimiento, tomando el relevo de las subidas más intensas de precios áreas y municipios de la periferia de estas áreas urbanas. Otras localizaciones, en tanto continúe el incremento de la demanda, podrían sumarse al incremento consistente de valor, pero es muy probable que la heterogeneidad entre los distintos mercados continúe existiendo en el futuro cercano.

Encinar: En 2019 los precios de venta y alquiler en España tenderán a la mesetización excepto en aquellas ciudades que sean generadoras de empleo o tengan un fuerte tirón turístico, en las que podríamos asistir a un aumento moderado de los precios, sobre todo en grandes capitales, áreas de costa y archipiélagos. La falta de obra nueva en estas zonas será un acicate para que los precios suban. De hecho, en los grandes mercados cuántas menos grúas veamos, más subirán los precios.

Algunas estadísticas, como las de los notarios, aseguran que los precios están bajando ligeramente en tasa interanual ¿estamos ante un cambio de ciclo?

Espinoza: Las proyecciones hablan ya de un descenso de compraventas para el próximo año en España. Varios informes anuncian una desaceleración general del mercado de la vivienda, su precio ha disminuido en varias ciudades del mundo de manera más o menos acompasada. Explican estos descensos a través de múltiples factores -algunos más convincentes que otros- que van desde la demografía, la saturación del mercado en las ciudades globales o los cambios actuales en política financiera. La política bancaria post-crisis fue bastate laxa, e hizo de las hipotecas y los bienes inmuebles activos baratos y atractivos. Un buen ejemplo lo tenemos en las políticas expansivas del BCE. Pero este escenario ha cambiado en EEUU, donde ya han subido los tipos, y el año que viene una primera subida tendrá lugar en Europa durante el verano. Todo ello contribuirá a una desaceleración del mercado. ¿Significa esto que no hay riesgo de burbujas o de tensiones? En este “cambio de ciclo” no hay que descartar burbujas en enclaves locales y regionales, de hecho, puede que las nuevas burbujas revistan esta faceta, alejada de la masividad que pudimos ver en España durante 2007-2008.

Gil: No hemos constatado hasta la fecha, con nuestros datos, dicha caída de precios. Con el ritmo actual de la demanda, salvo un parón inesperado en los próximos trimestres, se antoja improbable dicho cambio de tendencia. Sí puede ocurrir, no obstante, que determinados mercados con una recuperación de precios sostenida en los últimos años comiencen a presentar síntomas de agotamiento.

Encinar: Nuestros datos siguen ofreciendo subidas interanuales para el mercado nacional (7,7% interanual en el tercer trimestre de 2018). De hecho, el precio en España (como mercado global) solo lleva subiendo un año y medio y el ritmo de crecimiento es el más rápido desde que comenzaron a incrementarse los precios en el segundo trimestre de 2017. No descartamos que ese ritmo se relaje a lo largo del año, pero no creemos que veamos datos negativos durante los próximos 12 meses.

¿Cómo puede afectar una eventual subida de tipos de interés el año que viene?

Espinoza: Desde mi punto de vista, contribuirá a frenar el mercado por el encarecimiento de la financiación, incidirá sobre el ciclo inmobiliario que venimos cabalgando desde 2015. Veremos cómo es ese frenazo, si es más o menos gradual o abrupto, porque para ese momento ya se habrán retirado el QE europeo (el plan de estímulos europeo). Es probable que exista más volatilidad de la que están reconociendo los bancos y las empresas del sector.

Gil: Por un lado, se producirá un encarecimiento de las hipotecas, pese a lo que esperamos que siga creciendo la concesión de créditos por encima del ritmo de compraventas. Y, por otro lado, se harán más competitivas inversiones alternativas (como puede ser la renta fija) que, en fechas recientes y con tipos de interés históricamente mínimos, han resultado menos atractivas que la inversión inmobiliaria. 

Encinar: Es posible que el BCE inicie el proceso de subidas de tipos, lo que podría tener un impacto directo en el número de compraventas, que podrían situarse alrededor de las 510.000 operaciones.

¿Cómo influirá el nuevo decreto sobre alquileres aprobado por el Gobierno, seguirá la inversión tan centrada en el alquiler?

Espinoza: Siento ser pesimista, pero creo que las cosas se mantendrán de manera parecida a pesar de la nueva Ley. La extensión del contrato sólo revierte el cambio legislativo de 2013, y no resuelve la no renovación injustificada del inquilino. Los alquileres seguirán siendo un nicho especulativo y rentable para fondos y SOCIMIs -además de otros ejes estratégicos, como ciertos megaproyectos o el mercado de oficinas-. No hablaría de este modo si la ley hubiese incluido índices de precios máximos y herramientas para regular el alquiler en zonas tensionadas.

Gil: El posible impacto de las medidas tendrá una incidencia difícil de prever; no obstante, presumiendo la continuidad de fuerte demanda en las principales ciudades y una rentabilidad próxima similar, seguirá siendo una opción de inversión atractiva en las citadas ubicaciones.

Encinar: La rentabilidad bruta de la inversión en vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se ha reducido en los grandes mercados, aunque todavía siguen existiendo buenas oportunidades de inversión en estos lugares. En cualquier caso, las rentabilidades obtenidas son mucho más elevadas que las que ofrece los depósitos bancarios o la renta fija, lo que sigue haciendo que esta inversión sea atractiva para los inversores.

Las elecciones de mayo municipales y autonómicas supondrán un punto de inflexión. Si los ayuntamientos siguen gobernados por partidos y políticos que están en contra de la construcción de vivienda, los precios seguirán subiendo, como ha ocurrido en los últimos 4 años. Si gobiernan partidos y políticos que entienden la urgencia de aumentar el parque de viviendas en aquellas capitales donde es necesario, los precios podrían moderarse y estar menos tensionados.