El impacto del coronavirus en la vivienda va a suponer caídas de precios de hasta un 17% en 2020

La crisis de coronavirus ha irrumpido en el sector de la vivienda en un momento en el que ya se estaba vislumbrando un cambio de ciclo, que según todos los pronósticos se va a ver bruscamente acelerado. Los precios en España empezaron a recuperarse en 2014 tras la anterior caída provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde ese año, los precios se han elevado un 15% en todo el territorio, según Tinsa, con picos del 40% en lugares como la Comunidad de Madrid entre el primer trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2020.

Distintos servicios de estudios están tratando de prever ahora cuáles serán las consecuencias del brusco parón económico en el mercado inmobiliario. Por el momento el mercado está en hibernación a la espera del fin del confinamiento, sin posibilidad de ver pisos o de cerrar operaciones en el notario (salvo contadas excepciones), y con los anuncios sin registrar grandes variaciones de precio como tónica general. 

Otro patrón de comportamiento en estas semanas de estado de alarma está siendo la retirada de anuncios de los portales inmobiliarios. Según la empresa de análisis de datos Casafari, la oferta de viviendas en venta anunciadas por los propietarios en Madrid disminuyó un 48% durante marzo, mientras que, en las páginas de las agencias inmobiliarias la caída en el número de nuevas propiedades en venta fue del 39%. Esta última cifra contrasta con el incremento del 13% que experimentó la oferta de nuevas propiedades a la venta en Madrid en febrero, frente a enero de 2020.

La oferta de alquiler disponible en las páginas online de las agencias inmobiliarias apenas ha sufrido cambios pues sólo ha tenido una leve caída del 4% en el número de anuncios, según esta empresa.

El propio Gobierno ha decidido retrasar la publicación de los índices de precios de referencia que iban a servir de base a la ley que facultará a las comunidades autónomas y ayuntamientos a limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas, y que estaba prevista para finales de marzo, como publicó El País. “Todas las iniciativas legislativas se han aparcado para dar respuesta a la COVID. En el caso de esta, además, no se puede impulsar mientras no tengamos el retrato exacto del mercado y sepamos hasta dónde es adecuado intervenir”, explican fuentes del Ministerio de Transportes. Entre otras cosas, cientos de pisos están pasando del alquiler vacacional, con plataformas como Airbnb, al de larga estancia.

Lo que se espera tras el desconfinamiento

Una vez finalice el periodo de parálisis, todos los analistas coinciden en que este año verá una bajada abrupta de transacciones (25% según donpiso, 35% para Bankinter) y otra no tan fuerte, pero importante, de precios de compraventa. Hay discrepancias sobre lo que ocurrirá con los precios del alquiler, ya que algunos estudios creen que se verá arrastrado a la baja por la caída de salarios, el empeoramiento de las condiciones macroeconómicas y la vuelta al mercado tradicional de los apartamentos vacacionales, y otros opinan que el alquiler se mantendrá tensionado, ya que seguirá habiendo un gran volumen de demanda. 

En los últimos días han aparecido distintos informes que hablan de una caída de precios inmobiliarios que van del 6% (Bankinter) al 17% que pronostica la consultora AIS Group en un escenario de más lenta recuperación. La diferencia entre ambos porcentajes es sustancial, pero se trata de análisis estimativos sobre lo que va a pasar sin que aún haya certeza sobre factores como con qué cadencia se puede volver a la “normalidad” o si puede haber sucesivos rebrotes del virus y futuros nuevos confinamientos. El consejo de ministros ha anunciado este martes un plan para la desescalada que en principio concluirá a finales de junio.

Según el análisis que ha publicado en su blog Bankinter, en un contexto de caída del PIB del 4,8% este año y una tasa de paro creciente hasta 18,2% en 2020 (desde 13,8% en 2019), las decisiones de compra de vivienda se pospondrán entre 6 y 12 meses, y parte de la demanda desaparecerá por más tiempo, produciendo un desequilibrio temporal entre oferta y demanda. “Nuestra estimación preliminar es una caída de precios de vivienda próxima al 6% en 2020, que supondría absorber la sobrevaloración que estimamos en precio de la vivienda”, señala el analista Juan Moreno.

Para AIS Group, habrá una caída del 8% del PIB este año. De darse un escenario de recuperación rápida, el precio del metro cuadrado se reduciría hasta los 1.450 euros frente a los 1.462 con los que cerró 2019, lo que supondría un 0,82% menos. No obstante, en un escenario donde esa recuperación no fuera tan rápida, la bajada podría llegar incluso a rozar un 17% y el precio del metro cuadrado podría descender hasta los 1.215 euros. 

Este martes, un informe del servicio de estudios de la inmobiliaria donpiso situaba la bajada precio en el 10%, pero siempre que la crisis quede circunscrita a estos meses y la actividad se recupere antes del verano, sin que haya recaídas en otoño. A su entender, la disminución de la demanda se va a dar sobre todo en inmuebles del segmento de precios medio, medio–bajo por la previsible peor situación económica de sus compradores potenciales. En el resto, habría caída de demanda por hibernación, y una vuelta al mercado “con una negociación seguramente agresiva”.

“La vuelta a la normalidad estará marcada por las negociaciones a la baja de hasta un 25%. En unos meses los inversores volverán al mercado cuando caigan los precios y mientras siga el dinero barato”, prevé el subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez.

Asimismo, también pronostican que sufrirá una notable caída la demanda de segundas residencias y de viviendas vacacionales, debido, principalmente, a la severa reducción de la inversión extranjera en el mercado residencial español durante los próximos meses. Este último segmento afectará también a la vivienda de lujo, no por dificultad para afrontar el precio, sino de viajar.

En todo este contexto, según los cálculos del servicio de estudios de esta inmobiliaria, en España podrían desaparecer entre 10.000 y 15.000 agencias inmobiliarias, lo que supondría un aumento del desempleo en el sector de hasta un 25% y afectaría a más de 35.000 profesionales. 

Bermúdez cree que la diferencia entre la actual crisis y la anterior estribará sobre todo en su duración: entonces hubo varios años de caídas y ahora esperan que solo duren un año, y que en el segundo semestre de 2021 vuelvan las subidas. En esto coinciden con Bankinter, que espera una estabilización para el año que viene.

Además, la crisis perjudicará sobremanera al alquiler turístico y al mercado de segundas residencias, que podrían sufrir caídas de hasta un 30% en el número de transacciones y de entre un 15% y 20% en los precios, según el estudio de donpiso. A juicio de AIS Group, el precio de la vivienda tardará entre dos y siete años en recuperar las cifras registradas en 2019.