El debate sobre la vivienda de alquiler, el alza de precios y los riesgos a una nueva burbuja inmobiliaria está sobre la mesa. Mientras el Gobierno de Pedro Sánchez ha comenzado a trazar su nueva política para evitar una escalada de precios, los inversores no dejan de tomar posiciones en el sector. Prueba de ello es el continuado goteo de nuevas socimis cotizadas especializadas en el alquiler residencial.
Una de las próximas en llegar será Testa Residencial, cuya junta de accionistas aprobó esta semana que salga a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Este mercado secundario, especializado en socimis y empresas de menor capitalización, sumará tras su llegada 19 sociedades que, o bien están especializadas en vivienda, o tienen una cartera significativa de pisos en alquiler. Todas ellas acumulan una volumen de activos que suman ya cerca de 24.000 casas, valoradas en conjunto en algo más de 4.100 millones de euros.
Precisamente, Testa debutará en el MAB como la mayor inmobiliaria de viviendas en alquiler del mercado secundario. Tras las últimas operaciones realizadas por la socimi cuenta con 10.573 viviendas. Esta sociedad es propiedad de BBVA, Santander y Merlin, entre otros accionistas. Le sigue, por número de activos, Albirana, Fidere y Torbel, las tres socimis residenciales del fondo buitre Blackstone, que suman conjuntamente algo más de 9.300 viviendas.
Estas cuatro empresas suman casi 20.000 viviendas en alquiler, según los datos registrados por estas sociedades en los folletos de emisión o en sus cuentas anuales. Es una cifra que coincide con el plan trazado por el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, que incluye la creación por parte del Gobierno de un parque de vivienda pública para el alquiler durante los próximos cuatro o seis años.
Otra de las socimis más importantes en este apartado es Témpore, una filial del banco malo, Sareb, donde la sociedad que recoge los activos tóxicos de las cajas rescatadas ha situado parte de sus mejores viviendas y que salió a cotizar en marzo. Cuenta con casi 1.400 casas y anunció que iría amplíando su cartera con nuevos activos procedentes de la Sareb.
Madrid es la provincia que tiene un mayor número de viviendas propiedad de la veintena de socimis que cotizan en el MAB y acumula el 47% del total. Es decir, casi una de cada dos casas en alquiler propiedad de estas sociedades se encuentran en la capital o en las localidades que conforman el área metropolitana. Le sigue la provincia de Barcelona, con el 22%, y, en menor medida, Valencia, con algo más del 4%. Las tres juntas acumulan casi las tres cuartas partes de estos activos.
Rentabilidad al alza
La consultora inmobiliaria JLL justifica este interés por parte de las socimis por la vivienda en alquiler por los importantes retornos de rentabilidad que poseen. Según esta firma, en el último año generaron un rendimiento del 11,4%, frente al 1,6% que, por ejemplo, ofrecen los bonos de deuda pública a 10 años. “Nuestras previsiones apuntan a que las rentas crecerán un 6,1% en los próximos tres años”, añaden, aunque subrayan que hay diferencias por regiones.
JLL matiza que el mercado está “muy atomizado” pese a la “profunda transformación” que se está produciendo en el sector de la vivienda en alquiler por el desarrollo de las socimis y la entrada de inversores institucionales. La consultora apunta que este tipo de inversores inmobiliarios se encuentran con la limitación de la falta de edificios enteros destinados a alquiler, un modelo que prefieren porque permite gestionar de manera más eficiente. Por ello, señalan que inversores como Testa o Azora están buscando engordar sus carteras desarrollando vivienda nueva en alquiler en colaboración con promotores y constructores.
Otro de los puntos destacados sobre este crecimiento de las socimis dedicadas a las viviendas en alquiler es la propiedad de estas empresas. Casi la mitad de estas inmobiliarias que cotizan en el MAB, ocho, están controladas por sociedades que tienen sede en Luxemburgo. Son casos como Albirana, Elaia, Elix Vintage, Fidere, Hadley, o Torbel, empresa que además indirectamente está controlada desde las Islas Caimán. Otra de estas empresas se encuentra en Holanda, Barcino, y otras dos, Galil y VBare, están vinculadas a inversores israelíes.
Las socimis son empresas de inversión inmobiliarias cuyo modelo se creó en 2009. Son compañías que están dedicadas a la adquisición de activos para su posterior alquiler y comúnmente no se dedican a la construcción o promoción de nuevos inmuebles. Cuentan con un régimen fiscal que, en resumidas cuentas, exime del pago del Impuesto de Sociedades, a cambio de obligaciones de inversión y de pago de dividendos a sus accionistas, que, estos sí, tendrán que tributar.
En el MAB hay en la actualidad un total 57 socimis, tras la unión esta misma semana de Excem y Elix Vintage. Además de Testa, otras dos sociedades han anunciado esta semana su salida al MAB, que se producirá en los próximos días: Castellana Properties y Veracruz Properties. Cada una de estas compañías suele estar centradas en activos concretos. Además de vivienda en alquiler, las hay centradas en oficinas, en logística o en locales y centros comerciales. De manera más testimonial, hay socimis dedicadas a residencias de estudiantes, a sucursales bancarias o a gasolineras.