El mercado inmobiliario no termina de recuperarse, aunque en los últimos meses ha presentado algunos síntomas de mejora que pueden dar al sector la esperanza de haber tocado fondo. En concreto, en junio las operaciones de compraventa crecieron un 8,8% y las hipotecas experimentaron un repunte del 19% respecto al año pasado. Se trata de los primeros datos optimistas de los últimos años, en los que la grave situación ha modificado la actitud de los españoles frente a la vivienda en lo que parecen nuevas tendencias. 1. Se compra más vivienda de segunda mano que nueva.
La compra de vivienda nueva desde que comenzó la crisis ha experimentado una caída que se va intensificando cada trimestre. Desde 2008 hasta el pasado año, el porcentaje que representa la compra de vivienda nueva ha caído seis puntos, que se han sumado a la adquisición de pisos de segunda mano, según datos del Colegio de Registradores.
Esto se debe principalmente a que la vivienda nueva que se está vendiendo es el stock acumulado durante los años del boom inmobiliario y que quedó en manos de entidades financieras. La construcción aún se encuentra de capa caída, por lo que no se están reponiendo los inmuebles que se están adquiriendo, una situación que no parece que vaya a cambiar a corto plazo, indica el Colegio de Registradores.
Al cierre de 2012, este stock de vivienda nueva llegó a las 582.911 unidades, un nivel similar al que había antes de la crisis, según el análisis del mercado residencial en España realizado por el área de Real Estate de Deloitte. Las provincias con mayor número de pisos en stock son Barcelona (47.466 viviendas), Alicante (47.022) y Madrid (42.821).
2- Los compradores extranjeros van ganando terreno sobre los nacionales.
La compra de vivienda por parte de los extranjeros se ha acelerado hasta niveles superiores a 2008. Antes de la crisis, en 2007, el 8,29% de las viviendas eran adquiridas por extranjeros, principalmente británicos y ecuatorianos. Esta cifra alcanzó su mínimo en 2009 (4,24%), momento en el que empezó a crecer hasta la actualidad.
Los últimos datos conocidos, que corresponden al segundo trimestre de este año, indican que el 13,03% de las viviendas están siendo compradas por extranjeros. De la compra total de viviendas por parte de los extranjeros en el segundo trimestre de este año, la mayor parte (el 15,77% de las que compran foráneos) corresponde a los británicos, que, aunque presentan una tendencia a la baja, en los últimos meses se han mantenido en el primer puesto. Les siguen franceses y rusos, que en los últimos años han multiplicado sus adquisiciones en España.
3- Se tiende más al alquiler, pero no solo por el dinero.
Desde que comenzó la crisis, el alquiler ha pasado a ser la primera opción para muchos españoles. En parte es debido a una cuestión económica, ya que cada vez más renuncian a la compra de una vivienda por necesidad, indica Beatriz Toribio, responsable de estudios y portavoz de Fotocasa. No obstante, también ha favorecido el alquiler el cambio de mentalidad de los españoles debido a la crisis. “Ahora la percepción del alquiler es más positiva”, añade.
Según el estudio Los españoles y su relación con la vivienda, de Fotocasa, en 2013 cuatro de cada diez españoles consideraba que vivir de alquiler era tirar el dinero. En los jóvenes, la percepción del alquiler es más positiva que en los mayores y muestran una tendencia menor a ser propietario.
También considera relevante este cambio de mentalidad Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. Según señala, en estos momentos no hay problemas de oferta en alquiler de vivienda; mientras que en el año 2000 el porcentaje de casas en alquiler respecto al total de las viviendas habitadas estaba en el 9%, actualmente ronda el 20%. Encinar señala que en las sociedades más desarrolladas este porcentaje se sitúa en el 50%, pero ese incremento en el caso español denota un cambio de mentalidad respecto a la tradición de compra de vivienda.
4- Los nuevos créditos hipotecarios tienen un plazo menor que antes de la crisis.
Desde que comenzó la crisis, se ha reducido en gran medida el plazo de las hipotecas nuevas. Es decir, los contratos nuevos que se firman vencen antes que los que se cerraban antes de la crisis. Mientras que en 2007 un plazo medio de una hipoteca de una vivienda era de 27 años y 9 meses, al cierre de 2013 esa cifra se situó en 22 años y 5 meses.
Según el análisis del mercado residencial de Deloitte, el porcentaje de renta familiar que se dedica al pago de la hipoteca ha alcanzado “un nivel cercano a cotas razonables de equilibrio” al caer hasta situarse el 33%, un descenso debido al ajuste del precio de la vivienda con la crisis. Al cierre de 2013, los españoles tenían que dedicar 4,4 años de salario individual bruto para comprar un piso, una cifra que se encuentra por debajo de la media europea (6,1 años).