El sistema de amortización de una hipoteca marca la estructura de los pagos de las cuotas. En España, el mecanismo más utilizado es aquel que fija el abono de una serie de cuotas mensuales, y que son constantes y estables, y solo en el caso de las hipotecas a tipo variable fluctúan de acuerdo a la evolución del tipo de interés en el momento de la revisión de la hipoteca.
A nivel mundial, existen tres sistemas de amortización de hipotecas principales:
- Sistema de amortización francés. Soporta cuotas constantes y un mayor pago de intereses al principio del préstamo, mientras que, es al final cuando mayor peso del dinero financiado se abona. Es decir, que tras haberse pagado la mitad de las cuotas previstas, en realidad, no se ha llegado a abonar la mitad del dinero que se prestó al cliente, sino una cantidad menor.
- Sistema de amortización alemán. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortización, lo que implica hacer frente al pago de intereses variables cada mes, también mayor al principio y menor al final. De este modo, los primeros pagos suelen suponer un gran esfuerzo financiero para la persona que ha suscrito la hipoteca, pero, a diferencia del sistema francés, cuando se haya pagado la mitad de las cuotas de la hipoteca se tendrá la constancia de que se ha satisfecho, también, la mitad exacta del dinero que se recibió.
- Sistema de amortización americano al vencimiento. En este caso, las cuotas están compuestas solo de los intereses que se han generado, lo que implica que al final de la hipoteca hay que pagar todo el principal en una única cuota. Este sistema premia el ahorro a largo plazo, fomentando que, por ejemplo, el exceso de liquidez se pueda destinar a otros productos de inversión, de manera que se obtenga una rentabilidad suficiente para abaratar el coste final de la hipoteca.
Tanto en el sistema de amortización francés como en el alemán, las cuotas tienen dos componentes fundamentales: uno que se destina a amortizar parte del capital del préstamo hipotecario, de manera que el importe total se irá reduciendo paulatinamente con el paso de los meses; y otro que está compuesto por los intereses, y que responde a lo pactado entre el titular y la entidad bancaria en el contrato hipotecario.
¿Qué sistema de amortización se utiliza en España?
En España, el sistema de amortización que se utiliza para las hipotecas es el francés. Tal y como explica Paula Marín, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella, en el sistema de amortización francés “se tiene una cuota constante, ya que todos los meses se paga lo mismo. Sin embargo, al principio de la vida del préstamo se pagan más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte”. Esta experta explica que esto ocurre porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente y al pagar todos los meses la cuota, la deuda va bajando y, por lo tanto, los intereses también.
Que las cuotas sean constantes no quiere decir que no varíen, ya que en el caso de las hipotecas a tipo variable, estas están referenciadas al euríbor, de modo que cuando su valor cambia las cuotas también lo hacen, una vez se lleve a cabo la revisión de la hipoteca. Esto no sucede en el caso de las hipotecas a tipo fijo, dado que tanto la cuota mensual como el tipo de interés se mantienen estables durante toda la vida del préstamo.
Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable
En cualquier caso, como señala Marín, la mayor cantidad de intereses se abona al comienzo del periodo de amortización, mientras que, a medida que va transcurriendo el tiempo, las cuotas van reduciendo el capital pendiente. La principal ventaja del sistema de amortización francés estriba en que las cuotas son constantes para el cliente a lo largo de toda la vida útil del préstamo hipotecario, aunque varíe el reparto de pesos entre los intereses que se pagan y la reducción de la deuda pendiente.
Por el contrario, su desventaja más reseñable es que, al pagar más intereses que capital en las cuotas iniciales, resulta más rentable para el cliente poder llevar a cabo una amortización parcial o total al comienzo de la hipoteca. Es decir, que al concentrarse los mayores intereses durante los primeros años se ahorra más amortizando parcialmente la hipoteca lo más pronto posible. Además, a medida que son más bajos los intereses del préstamo, se consigue menos ahorro si se amortiza de manera anticipada.
Un ejemplo práctico
Si una persona firma una hipoteca a tipo fijo a 30 años por 200.000 euros y con un interés del 1,39%, las cuotas mensuales se mantendrán constantes durante toda la vida útil del préstamo hipotecario en 679,73 euros, aunque el reparto entre la amortización del capital y el pago de los intereses evolucionará.
En cualquier caso, contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria resulta clave, ya que puede aconsejar a la hora de comprar una vivienda según la situación económica particular y responder cualquier duda que surja a lo largo del proceso.