Casi un año le ha costado a la Junta armar jurídicamente la Ley de Emergencia Social de la Vivienda, que acaba de entrar para su tramitación en el Parlamento autonómico y que contempla múltiples modificaciones en la ley regional de 2001 sobre Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda.
Y se lo ha pensado muy bien porque textos anteriores de Andalucía, Canarias, País Vasco o Navarra han acabado recurridos, y temporalmente paralizados en el Tribunal Constitucional, por el Gobierno central; entre otras precauciones Extremadura ha renunciado a formular la reforma mediante un decreto ley, y lo hace mediante ley.
El proyecto, para el que el Gobierno de Fernández Vara no tiene mayoría parlamentaria en la Asamblea de Extremadura y tendrá que pasar por tanto por acuerdos con la oposición (PP, Podemos y Ciudadanos), regula la función social de la propiedad de la vivienda en orden a que sea habitada y no objeto de especulación, y procura facilitar un acceso a las personas que por razones económicas no pueden acceder a ella, especialmente las que ven empeorada su situación y acaban en la calle desahuciadas por no pagar la hipoteca.
Consta de tres artículos, una disposición adicional, una transitoria y dos disposiciones finales (18 folios en total), rectificando o ampliando lo dispuesto en la ley de 2001.
En primer lugar define lo que es vivienda habitual, que es aquella ocupada durante más de seis meses al año y no desocupada durante más de tres consecutivos, y por el contrario define a efectos legales a la deshabitada aquella en la que no se cumplen esas condiciones; se presume que lo son las que no tienen contrato de suministro de agua o electricidad, o no haya consumo, o el registrado sea escaso con arreglo a la media.
Se prevé un mecanismo de declaración oficial de vivienda desocupada, que no incluirá segundas residencias, las de uso turístico, las alquiladas, y las que están en oferta de venta o alquiler “a precio de mercado”; tendrán que colaborar con la Junta las compañías suministradoras de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones, ayuntamientos, notarios y registradores, intermediarios inmobiliarios y entidades financieras propietarias del piso o casa.
Un tercer aspecto del proyecto de ley es la creación de un mecanismo por el que la Junta mediará entre bancos y propietarios de vivienda a los que se ejecute la hipoteca, para facilitar una solución de alquiler.
Las fianzas de arrendamiento
Regula también el sistema regional de fianzas de todos los contratos de alquiler urbanos (se calcula que en la región hay 40.800 alquileres), de modo que el importe legal, un mes, se depositará en una cuenta de la Junta, dinero que estará al servicio de la política autonómica extremeña de viviendas ya que los intereses que generen podrán dedicarse a pagar el justiprecio de la expropiación temporal de viviendas a entidades financieras en casos de desahucio.
La Junta calcula que son algo más de 12 millones de euros el total de esas fianzas, que al 0,5% de interés proporcionarían 61.200 euros al año para uso público.
Otro aspecto de la reforma normativa incluido en el proyecto de Ley de Emergencia Social de la Vivienda es el derecho de tanteo para comprar la Junta viviendas con protección pública.
Importante es que a los efectos de las sanciones la ley –y tener una vivienda habitual deshabitada se considera falta grave- no recaerá sobre particulares sino solo sobre personas jurídicas, exceptuándose por tanto las de personas físicas y también (a petición de la Confederación Empresarial Extremeña) las de empresas promotoras de viviendas.
Las multas para las infracciones que están casi todas recogidas en el texto de 2001, oscilan entre los 60 y los 150.000 euros.
Expropiación forzosa temporal
Un apartado importante del proyecto de ley, aunque el consejero de Políticas Sociales dice que se usaría solo de forma excepcional dada la buena disposición de las entidades financieras, es que en caso de que una de ellas procediera a un desahucio por ejecución hipotecaria de personas en situación de emergencia social, y una vez agotadas todas las vías para encontrar solución, la Junta podría proceder a una expropiación forzosa del uso de la vivienda durante tres años máximo.
El procedimiento tiene que solicitarlo la persona perjudicada, y durante ese tiempo la Junta pagaría una compensación al banco, estimada en 129 euros al mes como precio medio en Extremadura (90 metros cuadrados), equivalentes a 1.548 al año; los ocupantes a su vez estarían obligados a pagar a la Junta un alquiler con arreglo a sus ingresos.
Es ahí donde la Consejería de Sanidad y Política Social emplearía los 61.200 de los intereses por las fianzas, en intentar reducir lo que se pague a los bancos.
El último aspecto que pretende reformar este proyecto de ley es la tramitación de los actuales procedimientos de desahucio por impago del alquiler que la Junta ha iniciado contra ocupantes de vivienda pública, en orden a paralizarlos todos durante dos años; se beneficiarán las unidades familiares que en los últimos cuatro hayan visto reducidos drásticamente sus ingresos de manera que el peso del alquiler sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 al menos.
Una disposición transitoria establece que la expropiación forzosa y temporal de viviendas a bancos incluye todos los expedientes iniciados con anterioridad y en los que no se haya producido el lanzamiento (expulsión del ocupante).
Alegaciones y consultas
En el largo trámite de información pública y alegaciones que este proyecto ha superado durante casi un año, la Confederación Empresarial Extremeña ha advertido que además de un posible recurso de inconstitucionalidad por parte del Gobierno central, el texto pone en peligro la estabilidad y saneamiento del sistema financiero, y puede perjudicar al sector inmobiliario, por lo que solicitaron sin éxito la retirada del proyecto y la apertura de un proceso de diálogo.
Gracias a esas alegaciones, y tras informe favorable de la Abogacía de la Junta, se retiró entre las sancionables por tener vivienda deshabitada a las empresas constructoras.
El Consejo de Estado, en un dictamen no preceptivo pero sí solicitado por la Junta, también ha advertido de posible inconstitucionalidad en algunos puntos, en paralelo a lo que le pasó a otras comunidades.
Según el informe de justificación de este proyecto de ley redactado por los departamentos autonómicos, los últimos datos disponibles de 2014 dicen que hubo 1.400 ejecuciones hipotecarias en la región, 1.000 lanzamientos judiciales, y las viviendas desocupadas en la región pero con datos antiguos, de 2001, eran 103.000.