Unas 600 viviendas de uso turístico (VUTs) tendrán que echar el cierre en Santiago tras la decisión del ayuntamiento de no legalizarlas. Eso o volver al mercado residencial. La ordenanza que establecerá la relación entre el alquiler vacacional y la vivienda habitual deja sin posibilidad de encaje a todos los negocios que venían funcionando sin la preceptiva habilitación municipal, pero que confiaban ahora en una regularización que, según el gobierno local, debían haber tramitado en su momento oportuno. “Nos eliminan del mapa”, se lamenta la presidenta de la asociación del sector mientras se prepara para una larga lucha jurídica. Por su parte, el concelleiro de Urbanismo, que presume de haber puesto a la capital gallega “a la vanguardia” de la regulación del sector, advierte: “Pretender seguir funcionando al margen de la legalidad es gravísimo”. El conflicto está servido.
Primero, el contexto. La capital gallega no llega a los cien mil habitantes censados, pero se estima que la población flotante -incluidos los universitarios- puede rondar unos 30.000 más. En un lustro, el precio medio de los alquileres se ha disparado un 33%: de los 424 a los 564 euros mensuales, mientras el número de viviendas disponibles cae en picado. A estas alturas del mes de junio, apenas se supera el centenar en el mercado libre. Cuando el día 30 finalicen los contratos de alquiler para universitarios, la bolsa para el próximo curso rondará los 300, según los cálculos de la Asociación Galega de Inmobiliarias (AGALIN). Cada vez más, los estudiantes se ven obligados a buscar un piso accesible en los concellos vecinos. El ayuntamiento ha solicitado a la Xunta la declaración de zona tensionada.
A esto se suma la gran presión turística, derivada de ser la meta del Camino de Santiago. En 2023, casi un millón de personas pernoctaron al menos una noche en la ciudad. Se entregaron más de 446.000 compostelas, los certificados que acreditan haber peregrinado al menos durante 100 kilómetros. Este año, por vez primera, se alcanzaron las 100.000 en el primer semestre, en concreto el 13 de mayo.
Con este escenario, en febrero del pasado año, el gobierno municipal del PSOE modificaba el Plan Xeral de Ordenación Urbana (PXOM) para fijar las características de las viviendas de alquiler turístico (VUT), prohibidas ya en el Casco Histórico declarado Patrimonio de la Humanidad y que sólo podrían instalarse en los primeros pisos de los edificios o en los bajos si tenían un uso residencial. A tres meses de las elecciones municipales, la ordenanza que debería concretar los usos de las VUTs quedaba a la espera del próximo gobierno. Y es lo que ha hecho el bipartito formado por BNG y Compostela Aberta.
Fuera de la ordenanza
El problema no es lo que dice la ordenanza sino lo que no dice, lo que deja fuera. “Ahí está el lío”, admite el concelleiro de Urbanismo, Iago Lestegás. Porque el texto se limita a regular la forma en la que se debe comunicar al ayuntamiento el desarrollo de los usos de hospedaje asimilados a la vivienda y “los famosos 60 días”. Es decir, que una persona que demuestre vivir en un piso durante medio año, puede alquilarlo a turistas durante dos meses. Una fórmula pensada “para la economía colaborativa”, que permite alquilar durante el curso a estudiantes y luego sacarle un rendimiento extra durante el verano o bien facilita que una familia ponga en el mercado alguna de sus habitaciones o con toda la vivienda cuando se va de viaje, por ejemplo.
La cuestión -“el lío”, de nuevo- es que los propietarios de alojamientos turísticos esperaban que esta ordenanza sirviese también para regularizar las VUTs que estaban funcionando sin título habilitante municipal, lo que las dejaba “al margen de la legalidad urbanística”, aunque estuviesen inscritos en el Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas (REAT) de la Xunta.
“En su día, en marzo del año pasado, se generó una expectativa al someter a consulta pública un documento, en una fase muy inicial, sobre la regularización de estas viviendas”, rememora Lestegás, antes de admitir que fue imposible hacerlo. “Jurídicamente no se puede resucitar un planeamiento anterior, derogado, para dar unos títulos habilitantes que no se obtuvieron antes porque no se solicitaron”.
Según los datos propios del ayuntamiento, sólo 58 de las 816 viviendas inscritas en el REAT -es decir, apenas el 7%- cuentan con título habilitante municipal. De ellas, 24 cumplen la normativa vigente y 34 la anterior pero no la actual, es decir, no están ni en bajos ni en primeras plantas, que es donde se ubican un total de 170 de las VUTs inscritas.
La habilitación de la Xunta no exime de la municipal
“Nos sentimos engañados, decepcionados y un poco estafados”, se lamenta Dulcinea Aguín, presidenta de la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga). “No es que tuviésemos unas expectativas: cuando se comenzó a desarrollar la modificación del PXOM una de las cosas que se planteó era que tenía que incluir una disposición transitoria para regularizar estas viviendas. La realidad es que no fue así”.
“Estamos hablando de pisos que estaban funcionando sin presentar la comunicación previa correspondiente, sin título habilitante”, tercia el concelleiro. “Si lo hubiesen pedido, lo tendrían, porque entonces cumplían las condiciones, el planeamiento, pero hoy no lo hacen y cualquier título que se dé tiene que ser compatible con el ordenamiento en vigor”. Lestegás insiste en que hay un “sinfín de argumentos jurídicos que lo impiden”.
Aguín no se fía y quiere ver esos informes jurídicos. “Que nos los enseñen, porque sabemos que los informes jurídicos los hay de una forma y de otra”. Le gustaría comprobar si “en esa propuesta que no le aprobaron” estaban las promesas de la alcaldesa, Goretti Sanmartín. “En 2018 pidió una enmienda para garantizar la seguridad jurídica; en campaña se comprometió a buscar una fórmula para las viviendas que estuviesen registradas antes de la modificación, y ahora hace lo contrario”. “Credibilidad, poca”, concluye la presidenta de Aviturga.
La alcaldesa lo niega: “No es verdad que hubiese un compromiso de regularización y legalización y el propio sector lo admitió hace tiempo. Sí es verdad que en el momento del debate entendíamos que había que entrar a fondo a ver si se podía hacer algún tipo de regularización”. “Esa disposición que definiese el régimen aplicable se tendría que haber hecho el año pasado”, señala Lestegás. “En lugar de eso, se optó por remitir a la posibilidad de aprobar una ordenanza complementaria. Podía haber quedado definido pero se crearon unas expectativas que no se cumplen y que no se pueden cumplir”.
Pero los propietarios no se rinden y pide que se regularice a todos “los que puedan demostrar que estuviesen realizando su actividad cumpliendo con la normativa autonómica”. Aguín enumera: “Si tengo una vivienda en el REAT, con un número de registro, es una prueba; si estoy en el registro de huéspedes en hospederías, es una prueba; si declaro los ingresos en el IRPF, es una prueba...”.
“Independientemente de que se esté inscrito en el REAT, hay que tener autorización municipal”. Lestegás pone las cartas sobre la mesa. “La Xunta reconoce que la habilitación autonómica no exime de la municipal e incluso va más allá: en su artículo 45, establece que se darán de baja del REAT los establecimientos que la incumplan”. Sin embargo, considera “habas contadas” el número de veces que lo ha hecho, pese a los numerosos requerimientos llegados desde el ayuntamiento, que ha llegado a recurrir a la Valedora do Pobo. “Si la Xunta cumpliese su propio decreto contribuiría mucho a eliminar ese espejismo de legalidad”.
La (complicada) vuelta al mercado tradicional
Desde que se conoció la decisión del ayuntamiento, los medios conservadores se han llenado con el relato de los propietarios afectados. “Mis ahorros estaban ahí” o “Si no puedo alquilar la vivienda a turistas, la venderé. Con estudiantes no pago la hipoteca” fueron dos de los titulares que corrieron como la pólvora por las redes sociales. Aguín entiende esos testimonios. “No lo van a llevar al mercado tradicional porque no es lo mismo un piso que otro. La inversión en calidades no tiene nada que ver. Un alquiler de larga duración puede ser sin muebles o con muebles; si es con, le pones lo básico. Sin embargo, en el alquiler turístico, tienes que poner todo lo que puedas imaginar: smart tv, wifi... es una inversión mucho mayor y una parte de los ingresos se reinvierte siempre en la propia vivienda”.
No lo ve así Lestegás, convencido de que “esos pisos sin autorización ni posibilidad de tenerla irán al mercado residencial”.Lo mismo opina Vicente Martínez, secretario de AGALIN y miembro de Prevituga, la Plataforma para la Regulación de Viviendas Turísticas de Galicia. Está convencido de que “tirando por lo bajo” la mitad de las 600 VUTs que no podrán seguir siéndolo acabarán en el mercado residencial, “del que muchas ya venían”. “Yo tengo la oficina en el Ensanche -zona habitual de alquiler estudiantil- y desde hace tres o cuatro años he visto cómo muchos alquileres de larga duración se pasaban a turísticos”.
“Si una VUT que te daba 15.000 euros al año la alquilas durante el curso -no tiene por qué ser a estudiantes- a 900 euros al mes y la pones de nuevo en alquiler turístico en julio y agosto, cuando hay pan para todos, y le sacas otros tres o cuatro mil euros, la cosa compensa”, asegura Martínez, “porque además lo harás a coste cero”.
Pero no es sólo la rentabilidad. “El problema que hay ahora mismo con la larga duración es la inseguridad jurídica porque la Ley de Vivienda protege al inquilino pero no al propietario y por eso, desde su aprobación, un montón de propietarios las registraron en el REAT por si acababan destinándolas a turismo”. “No se puede estar demandando que un inquilino le pague o que le devuelva su vivienda en las condiciones en que se la entregó. ¿A quién le reclamo si me la devuelve en condiciones dificultosas? ¿Quién me garantiza a mí que tengo que demostrar que ese inquilino no es vulnerable y como no lo es como propietario tengo que asumir vulnerabilidad?”
Martínez no oculta su escepticismo ante estos argumentos. “Nos aseguramos de que el inquilino tenga unos ingresos tres veces superiores al alquiler, la Xunta ofrece seguros de impago y defensa jurídica... hombre, siempre se puede dar un caso, pero hoy sobran las garantías”.
Decisión política
En lo que todos están de acuerdo es en que detrás de esta decisión hay una clara voluntad política. “Llevamos años pidiendo una regulación y ésta, a nosotros, nos vale”, asegura Martínez. “Es una decisión política pura y dura y no estamos dispuesto a ser los conejillos de Indias. Siempre el mismo mantra, 'es que no hay viviendas en Santiago'. No hay viviendas que se alquilen. ¿Cuántas están cerradas por inseguridad jurídica? ¿Cuántas se vendieron a bajo precio y a fondos buitre? La política de vivienda es laboriosa, implica muchas negociaciones a muchas bandas. Ahora se aprueban en suelo universitario 500 plazas de alojamiento -una nueva residencia privada en el antiguo Hospital Xeral que durante el verano se abrirá a turistas-. Nos dicen que la ciudad está masificada, pero ¿para quién? Para nosotros, para el clero, no”.
“Para este gobierno es fundamental e imprescindible promover y favorecer el acceso a la vivienda”, asegura la alcaldesa, que inscribe la medida dentro de un conjunto: “la creación de la empres pública municipal de vivienda, un registro de solares, la construcción de vivienda pública y movilizar las que están vacías”. Todas ellas llevarán su tiempo y, por eso, mientras tanto, “algo hay que hacer”.
“Si quieres llegar a un consenso, siempre hay puntos de encuentro”. Aguín se va encendiendo mientras habla. “La clase política piensa que esto es Venezuela o Cuba y no lo es... ¿Qué es eso de que me voy a meter con las viviendas vacías? Yo la tengo vacía porque me da la gana y ya me lo aplican en la declaración de la renta. Tengo una vivienda, la compré, la pagué... ¿y la tengo que poner en alquiler porque alguien se saca de la manga...? ¡No, perdone!”
Por su parte, Lestegás saca pecho pero sin olvidar el trabajo de sus predecesores. “Lo que hemos hecho ha sido completar la normativa que impulsó el PSOE siguiendo la estela que abrió Compostela Aberta”. En su mandato de 2015 a 2019, el ejecutivo liderado por Martiño Noriega dio el primer paso en esta dirección al suspender las licencias para nuevas VUTs. “Culminamos así un proceso de años. Santiago está en la vanguardia de la regulación del uso del parque de viviendas turísticas. Vamos por delante de muchas otras ciudades de mayor tamaño”, concluye el concejal, sin ocultar una pizca de orgullo.
En el pleno de este mes de junio, las tres fuerzas -BNG, Compostela Aberta y PSOE- pondrán el broche a esta continuidad votando juntas la aprobación de la ordenanza. Será sólo entonces, en el momento en que sea una realidad, cuando los propietarios agrupados en Aviturga decidirán cuál será su respuesta legal.