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Cuando Maik y su pareja llegaron al aparcamiento público de Fornalutx (Mallorca) no tenían ni idea de cómo llegar al adosado que habían alquilado para pasar unos días en uno de los reconocidos como pueblos más bonitos de España. O, como decía el anuncio en Airbnb, en el “luxury romantic couple retreat” de una sola habitación por el que habían pagado más de 190 euros la noche. Para entonces, ya sabían que su “anfitriona”, Irais, no estaría en la puerta esperándoles ni de camino al parking para acompañarles. Con el poco español o inglés que pudieron chapurrear –ambos son alemanes–, consiguieron que fuera un vecino el que les llevara hasta la misma puerta de la casa. Lo que quizá no sabían es que en ese momento la propietaria estaba a más de 1.600 kilómetros de distancia, en Bélgica, en su residencia principal, y que hacía meses que ni siquiera pisaba Fornalutx.
Con los ecos de las manifestaciones masivas en Canarias reclamando un tope al turismo masivo y a la vivienda vacacional, Balears vuelve la mirada para analizar su propio escenario. Hace años que las estadísticas cuentan por miles las casas compradas aquí por parte de extranjeros. Según el anuario de los Registradores de la Propiedad, en 2023 no sólo representaron un 31,5% de las vendidas en el archipiélago –con un total de 4.473,63 viviendas–, sino que convirtieron a las Islas en la comunidad autónoma con mayor porcentaje de venta a extranjeros, duplicando la media española, situada en el 14,9%. “Lo que aún está por estudiar en profundidad es qué uso le dan a esas casas”, reconoce el catedrático en Geografía Macià Blázquez-Salom.
Hace apenas unos meses, Habtur (Associació d'habitatges de lloguer turístic a les Illes Balears), la patronal del alquiler turístico en Balears, aseguraba que en Mallorca existen 12.000 viviendas destinadas a alquiler vacacional con un total de 104.000 plazas -bastante lejos de las 18.035 viviendas y las 111.928 plazas que el Instituto Nacional de Estadística contabilizaba en agosto de 2023–, y que el 60% están explotadas por sus propietarios que son, subraya su gerente Maria Gibert, “gente local” con “la suerte” de tener una segunda residencia –“heredada o comprada, en eso no entramos”– y que buscan sacarle un “provecho”. La realidad es que el panorama está cambiando de forma drástica y que el origen y la residencia de estos propietarios está cada vez más lejos del archipiélago.
De solución anticrisis a “negocio muy lucrativo”
El principio del cambio llegó con la crisis de 2008. En aquel momento, muchos propietarios de segundas residencias vieron complicarse su situación económica. “Tenían que seguir pagando hipotecas por ellas y necesitaban sacarles una rentabilidad mayor que la de ir en verano o la paella de los domingos. Y ahí entró el alquiler turístico”, explica la investigadora doctoranda en Geografía por la Universitat de les Illes Balears, Nora Müller. Desde entonces, el fenómeno no hizo más que crecer auspiciado, dice Müller, por toda una serie de fenómenos como la Primavera Árabe –“que desplazó un mayor flujo turístico al archipiélago y demostró que la demanda de alojamiento era creciente y constante”– y, más recientemente, por la crisis de la COVID–19. “Las necesidades y restricciones que impuso la pandemia hicieron que mucha gente buscara un espacio más privado e íntimo para pasar sus vacaciones”, asegura. Y la respuesta volvió a ser el alquiler turístico.
A partir de entonces los números comenzaron a dispararse, gracias también al boom de plataformas como Airbnb. Lo que –al menos en algunos casos– había sido una solución de urgencia ante la crisis, se transformó en un “negocio muy lucrativo”, subraya la investigadora. Y el perfil de quienes lo ejercen pasó a ser otro. Tanto es así que el propio Govern balear reconoce que las cifras reales están muy por encima de las licencias legales y oficiales. El pasado mes de octubre la consellera de Vivienda, Marta Vidal (PP), aseguraba que por cada vivienda de alquiler vacacional legal había nueve que se comercializaban de forma ilegal. Es decir, que el 90% estaban –y seguramente siguen– fuera de la ley. Una cifra que Gibert considera “imposible”.
Una inversión no ajena a los extranjeros
En su estudio Short–term rentals and the rentier growth coalition in Pollença (Majorca), Blázquez-Salom, Müller y el geógrafo Iván Murray subrayan cómo el alquiler turístico ha supuesto una nueva forma de obtener ingresos muy importantes con las propiedades inmobiliarias. La transformación de esta actividad en un negocio ha incentivado la compra de vivienda como una inversión en la que el uso queda cada vez más relegado. Una idea que no sólo se ha extendido entre los baleares, sino que experimenta un boom entre los extranjeros. “Sabemos y nos consta que los extranjeros que tienen una propiedad aquí la ponen en alquiler cuando no están en ella”, asegura Gibert.
Sabemos y nos consta que los extranjeros que tienen una propiedad aquí la ponen en alquiler cuando no están en ella
“Muchos se han dado cuenta de que cuando están en Alemania, por ejemplo, donde realmente tienen su vida y su residencia principal, pueden alquilar la casa de Mallorca y obtienen ingresos con los que no sólo recuperan el dinero invertido muy pronto, sino que siguen generando beneficios”, explica Müller. “Cada vez es más común que inviertan en vivienda buscando no un bien de uso, sino de cambio. Saben que en un destino turístico como el nuestro nunca perderán dinero y que han invertido bien”, añade Blázquez-Salom. Además, indican, para quienes quieren obtener una licencia legal para el alquiler vacacional, los requisitos y los procesos a seguir son los mismos para un mallorquín que para cualquier otro ciudadano de la Unión Europea. De hecho, nueve de las diez nacionalidades principales que compraron vivienda en las Islas son europeas: lideran los alemanes (38,21%), seguidos de Reino Unido (10,09%) e Italia (5,91%).
Muchos se han dado cuenta de que cuando están en Alemania, por ejemplo, donde realmente tienen su vida y su residencia principal, pueden alquilar la casa de Mallorca y obtienen ingresos con los que no sólo recuperan el dinero invertido muy pronto, sino que siguen generando beneficios
Para Gibert, esto supone un problema. “Creemos que una de las medidas que se tendría que implantar es que para obtener una licencia sea obligatorio tener la residencia fiscal en Balears y acreditarla con un mínimo de cinco años”, plantea. La realidad, asegura, va más allá. “La mayoría de los propietarios extranjeros alquilan de forma ilegal y para nosotros supone una competencia desleal”, añade. Un fenómeno que coincide con los debates surgidos en diferentes comunidades de España como Balears o Canarias sobre la posible limitación de la compra de vivienda por parte de extranjeros.
Nueve de las diez nacionalidades principales que compraron vivienda en las Islas son europeas: lideran los alemanes (38,21%), seguidos de Reino Unido (10,09%) e Italia (5,91%)
Basta bucear en Airbnb para entender la magnitud del fenómeno. Viven en Inglaterra, en Oslo, en Múnich, en Estocolmo, Milán o Hamburgo. Son profesores, directores ejecutivos, propietarios de restaurantes en Ámsterdam o consultores fiscales, pero tienen una importante fuente de ingresos a miles de kilómetros gracias a la casa que compraron en Mallorca y que cada vez destinan más a alquiler turístico que a sus propias vacaciones. Desde luego sale mucho más rentable. Den –que, según él mismo reconoce en la web, reside en Frankfurt– cobra 12.000 euros la noche por la “mansión” de ocho dormitorios y piscina que alquila a cinco minutos de Pollença.
Uno de los 'caseros fantasma' es Den, que reside en Frankfurt, pero que cobra 12.000 euros la noche por la 'mansión' de ocho dormitorios y piscina que alquila a cinco minutos de Pollença (Mallorca)
Este diario ha contactado con cerca de una veintena de propietarios –todos ellos aseguran ser “anfitriones particulares”, es decir, no son intermediarios profesionales– para conocer su testimonio en primera persona. La mayoría de ellos ni siquiera ha contestado. “Entiendo que a ti te pagan por tu artículo, ¿Cuánto estás dispuesta a pagarme?”, respondió Ian, residente, de nuevo según él mismo, en Huddersfield (Reino Unido). Además de los 492 euros por noche que pide por la casa con piscina que tiene en Pollença, alquila una villa en Vilamoura (Portugal) y un pequeño apartamento en un barrio de su ciudad. Sólo Irais –la anfitriona de Maik– reconoce la situación: “Alquilo la casa durante la temporada alta de verano y paso allí el invierno”. Cuando se le pregunta cuánto tiempo aproximado pasa al año en la isla, reconoce que no son más de cuatro meses. El resto la casa está disponible en Airbnb.
Este diario ha contactado con cerca de una veintena de propietarios. La mayoría de ellos ni siquiera ha contestado. Viven en Inglaterra, Oslo, Múnich, Estocolmo, Milán o Hamburgo. Son profesores, directores ejecutivos, propietarios de restaurantes en Ámsterdam o consultores fiscales
La gentrificación de toda una isla
Las consecuencias de la expansión del alquiler turístico son múltiples. Por un lado, reconocen los investigadores, “exacerba los problemas asociados con el acceso a la vivienda”. “Hay una parte del sector que está especializada en viviendas de lujo, pero ahora mismo cualquier casa es susceptible de acabar convertida en Airbnb”, afirma Müller. Para Blázquez-Salom, esto ha supuesto que se difumine la frontera entre zonas turísticas y no turísticas en Mallorca: “Ahora toda la isla está gentrificada”.
Además de su “espectacular crecimiento”, otro factor que ha contribuido a esta gentrificación masiva es el fuerte carácter rural que el alquiler vacacional tiene en Baleares por mucho que, subrayan los geógrafos, los efectos más estudiados hayan sido los de las ciudades. Pollença –“Uno de los municipios más 'airbnbificados' de Europa”– es un buen ejemplo. En 2017, según el estudio de Blázquez-Salom, Müller y Murray, había un total de 56 viviendas de alquiler turístico legal en las zonas urbanas del municipio –frente a las 405 que se anunciaban en Airbnb– y 937 en el área rural –1.419 contando las ilegales–.
En el caso de Pollença, además, la “mayoría” de transformaciones de propiedades rurales en casas de alquiler vacacional se hizo de forma “ilegal” y con importantes “infracciones urbanísticas”, según los investigadores. Por ello, para Blázquez-Salom, la amnistía urbanística que el Govern balear planea en suelo rústico supone una clara amenaza. “Hay operaciones de venta de fincas que están paralizadas porque ahora mismo son casas ilegales y, con su legalización, pueden seguir el mismo camino”, advierte. El propio grupo ecologista GOB afirmaba que generará una “nueva ola inversora” y de “especulación”. Gibert reconoce que la medida no les preocupa como sector, “pero sí como ciudadanos” por la posible “despatrimonialización” que puede suponer para la población local.
Para los expertos, otra de las consecuencias de la airbnbificación y la “mercantilización de la vivienda” ha sido su encarecimiento. De nuevo, el anuario de los Registradores de la Propiedad para 2023 situó a Baleares como la comunidad con el precio medio más alto de toda España, con 342.849 euros. “Y, lógicamente, esto contribuye en la dificultad de acceso a la vivienda. Por eso vemos gente compartiendo piso o viviendo en autocaravanas”, denuncia Blázquez-Salom. Para Maria Gibert, el problema no es el alquiler turístico en sí, sino la oferta ilegal existente. “La legal representa en torno a un 30% de la oferta turística total de las Islas, y no creo que sea una de las causas de la masificación”, señala.
Las consecuencias de la expansión del alquiler turístico son múltiples. Por ejemplo, la subida de los precios: según el anuario de los Registradores de la Propiedad para 2023, las Islas son la región con el precio medio por vivienda más alto de toda España
Entre los “anfitriones en el terreno” y la profesionalización
La mayor competencia dentro del turismo vacacional, el hecho de que cada vez más propietarios ni siquiera residan en el archipiélago pero también la búsqueda de unos requisitos de “legalidad y calidad” han conllevado la “profesionalización” de esta actividad y a la aparición de multitud de agencias inmobiliarias que actúan de intermediarias con los clientes. “Lo gestionan todo: desde negociar el precio del alquiler hasta la limpieza, pasando por la comercialización e incluso por redecorar las casas. Todos lo hemos visto: ahora se pide mucho blanco, colores madera y tela de llengües”, analiza Nora Müller.
Para quienes, como la veintena de casos analizados por este diario, optan por ejercer ellos mismos de “anfitriones” sin vivir en Mallorca, la cosa se complica. Muchos ofrecen ya un servicio de “entrada autónoma” que permite que los huéspedes lleguen y accedan a la vivienda con una contraseña o una caja de seguridad en la que hacerse con la llave sin necesidad de una persona física que les reciba.
Muchos ofrecen ya un servicio de “entrada autónoma” que permite que los huéspedes lleguen y accedan a la vivienda con una contraseña o una caja de seguridad en la que hacerse con la llave sin necesidad de una persona física que les reciba
Otros optan por contratar no a una agencia, sino a un particular que se encargue de todo. Cuando Paul se alojó en la casa que Laure –residente en Francia– alquilaba en Ses Salines, a quien conoció no fue a ella, sino a Magdalena, “que cuida la propiedad” y que, según plasmó en su reseña, era “una delicia absoluta”. Su “anfitriona en el terreno”, como la describió otra turista. De la “encantadora casa adosada” que Corinna alquila en Selva mientras vive en Frankfurt se encarga, según las reseñas, “el cuidador” Ramón. “Un gran tipo”, afirman.
A veces, sin embargo, la cosa no sale tan bien. Cuando en junio de 2021 Florian se alojó en la casa de Ian –el mismo que pedía dinero por dar su testimonio–, la casa se parecía poco a la que había visto anunciada en Airbnb. Las fotografías, dejó escrito, no tenían nada que ver con lo que se había encontrado. “No sé cuándo se hicieron ni tampoco cuándo estuviste allí por última vez”, le espetó.
Airbnb: “Queremos ser parte de la solución”
Desde la plataforma Airbnb aseguran que son un “buen aliado de las autoridades” y que siempre recuerdan a los anfitriones “la necesidad de comprobar y cumplir con las leyes locales antes de anunciar un espacio”. De hecho, señalan que es uno de los puntos que se incluyen en los términos de servicio y que, en este sentido, los usuarios que “no cumplan con las políticas pueden ser eliminados de la plataforma”.
“Airbnb se toma muy en serio la preocupación por la crisis de la vivienda y quiere ser parte de la solución”, afirman. En este sentido, subrayan que han desarrollado propuestas “para reclamar normas más claras, sencillas y coherentes en toda la Unión Europa” en lo que se refiere al alquiler vacacional, no sólo para “brindar apoyo” a los ciudadanos que ejercen de anfitrión, sino también para “frenar la actividad de especuladores y el turismo de masas”.
Por otro lado, aseguran que también se han reunido con diferentes instituciones como el Consell de Eivissa, con el que, según explican, firmaron un acuerdo a finales de 2020 para “ayudar a los anfitriones a cumplir con la regulación local y apoyar las tareas de inspección de las autoridades”. Gracias a este convenio, la plataforma solicita de dicha administración información acerca de los expedientes sancionadores abiertos contra viviendas que se comercializan en Airbnb por incumplimiento de la regulación local para estudiar la posterior eliminación de los anuncios relacionados.