El 'coliving', dividir las casas y crecer en altura: la 'receta' del Govern balear del PP para solventar la vivienda

Las Illes Balears son la segunda comunidad autónoma, sólo por detrás de Madrid, con el mercado de compraventa de vivienda más caro, según se desprende de los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el segundo trimestre del año. La situación podría ser incluso peor en lo que se refiere al mercado del alquiler, donde el archipiélago balear se sitúa en cabeza, aunque estos datos hay que tomarlos con cautela dado que son del año 2021, la información más actualizada por el INE.

El archipiélago balear lleva, desde hace al menos una década, arrastrando problemas gravísimos en lo que se refiere al acceso a una vivienda digna, fruto de un proceso especulativo que se fue alimentando a través de las burbujas inmobiliarias y cuya gravedad se acentuó con las sucesivas crisis del sistema financiero. El resultado no es otro que la sustracción de un derecho básico y fundamental, reconocido en la Constitución española, y que está dejando los servicios públicos de las islas en una situación cada vez más precaria y delicada.

El nuevo Ejecutivo balear, liderado por la popular Marga Prohens, ha aprobado el decreto ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda. Estas medidas están enfocadas en dos puntos principales: aumentar la oferta de vivienda -a través de la creación de nueva vivienda a precio tasado- y perseguir el alquiler turístico ilegal a través de la aprobación de un mecanismo que permite precintar los pisos que ejercen tal actividad como medida cautelar. Esta última medida es una reclamación del Ejecutivo conservador del PP en el Consell Insular de Eivissa, lo que pone de relieve el peso que está teniendo esta isla en el Govern de Prohens.

“El objetivo es poner al alcance nuevas medidas para dar respuesta a las necesidades en materia de vivienda de amplios segmentos de la población en las islas, con un consumo cero de territorio, puesto que afectan a áreas urbanas de los municipios”, defiende Marta Vidal, consellera de Vivienda, Territorio y Movilidad, y añade que ello supondrá “un coste cero para las finanzas públicas, dado que cuentan con la iniciativa privada para su ejecución bajo una regulación pública”.

Este cambio normativo permite, por ejemplo, un cambio de uso de locales (comerciales o administrativos) para su reconversión en viviendas de precio limitado; la división de viviendas existentes para crear nuevas, a precio tasado, mediante un aumento de las densidades máximas (tanto en edificios existentes como en parcelas sin edificar); prevé el aumento de la edificabilidad en altura en edificaciones existentes; la creación de viviendas en terrenos de equipamientos todavía sin desarrollar o viviendas de protección en el caso de parcelas para equipamientos públicos.

'Coliving' para estudiantes y personas mayores

Por otro lado, la ley permite el cambio de uso de establecimientos turísticos obsoletos a residencial para destinarlos a la creación de viviendas de precio limitado. Del mismo modo, promueve la creación de viviendas de protección en edificaciones inacabadas con licencia caducada, en estado ruinoso o en situación de inadecuación para generar nuevas viviendas a precio tasado, entre otras medidas. La nueva norma introduce un concepto, nada novedoso y muy vinculado a la precariedad, que es el 'coliving' y 'cohousing', una nueva tipología residencial que, según el PP, “da respuesta a nuevos modelos de convivencia”, esto es, compartir piso con otras personas (enfocado a estudiantes o personas de la tercera edad, puntualiza la norma).

En cuanto a los precios de las viviendas de nueva creación, en aplicación de la ley y cumpliendo con las condiciones que marca, para aquellas que tengan entre 60 y 80 metros cuadrados, los precios oscilarán entre los 102.000 y 241.000 euros, en el caso de las actuaciones en edificios existentes. En aquellos de obra nueva, entre 121.000 y 285.000 euros. En lo que se refiere al alquiler, los tramos más bajos se situarán en los 385 euros, y los más altos, en los 905 euros, respecto a las edificaciones existentes. Si se trata de obra nueva, las oscilaciones variarán entre los 455 y los 1070 euros.

También hay requisitos para poder optar a las nuevas viviendas: por ejemplo, ser residente en Balears, no tener una vivienda ya en propiedad y que la nueva vaya a constituir tu domicilio habitual y permanente. El texto indica que también se aplicará “un control de precio del suelo” o de la edificación sobre la que se actuará para garantizar “la no especulación con el suelo”.

Resulta llamativo que la ley, en su exposición de motivos, reconoce que los precios de la vivienda, en el archipiélago balear, han subido más de un 20% en el último año, un crecimiento que se sitúa por encima de otras comunidades autónomas como Madrid, Catalunya o Euskadi. Sin embargo, Prohens ya anunció en campaña electoral -y mantiene dicha posición en estos momentos- que no iba a aplicar la Ley de Vivienda que permite a los gobiernos autonómicos topar los precios del alquiler.

“Si el PP acierta con esta ley no notaremos una rebaja en los precios en muchísimos años”, valora Daniel Granda, portavoz del Sindicato de Inquilinas en Eivissa y Formentera. “Son medidas que se toman a largo plazo, mientras que la problemática la estamos sufriendo en nuestro día a día”, apunta. Según Granda, estas medidas deberían ser, en todo caso, complementarias a la medida principal: topar los precios del alquiler en aplicación de la Ley de Vivienda.

La patronal de la construcción en Eivissa y Formentera, en cambio, considera que “no es la solución definitiva” pero que la ley “va por buen camino”. “Las medidas responden a peticiones históricas que se han hecho”, afirma Consuelo Antúnez, portavoz de los pequeños y medianos empresarios de la construcción en las Pitiüses, en declaraciones a IB3 Ràdio. “Es un decreto aplaudido y algunas medidas ya habían sido recomendadas, pero, ¿un propietario que tiene una vivienda pedirá dividirla en dos de 60 metros cuadrados para venderla a precio tasado?”, se pregunta, en radio pública balear, Zenón Helguera, delegado de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Eivissa y Formentera. “Es complicado porque el precio de mercado es mucho más alto”, opina.

Desde el punto de vista de los inquilinos, Granda considera que esta ley “ahonda en la estrategia de los últimos cuatro u ocho años con el PSOE, que es la de aumentar el número de viviendas protegidas”, con inversión privada, en este caso. Sin embargo, hasta que no haya una cuota de vivienda protegida de alrededor del 50%, afirma el portavoz del Sindicato de Inquilinas, “nunca tendrá capacidad de competir con el mercado privado e incidir en los precios del alquiler”. “Son medidas que solucionarán la vida de algunas personas pero van a ser casos aislados”, asegura, al tiempo que lamenta que hay desahucios “cada semana” y que el sindicato recibe llamadas de inquilinos con conflictos con los propietarios de los pisos diariamente.

Precintar pisos turísticos ilegales

La medida que genera consenso entre polos opuestos es la posibilidad de precintar pisos turísticos ilegales, una solución que se ve con buenos ojos desde la patronal hotelera -afectada por la competencia desleal- pero también por parte del sindicato de inquilinas. “Son medidas difíciles de hacer cumplir. Habrá quien tenga miedo de alquilar e intentará hacerlo de otra forma, pero también se pueden precintar los taxis ‘pirata’ y el problema no se ha resuelto”, advierte Granda.

Este cambio, que ha sido introducido a través de una modificación de la Ley de Turismo, es una reivindicación del Ejecutivo conservador del PP en Eivissa. “Es una ley que perseguirá a aquellos que se dedican a hacer comercialización ilegal de pisos residenciales como turísticos”, afirmó Vicent Marí, presidente del Consell Insular, el mismo día en que se aprobó la nueva norma. “Queremos que los pisos residenciales se dediquen a lo que fueron construidos: a las personas, trabajadores y residentes”, añadió Marí. El vicepresidente primero de la institución y conseller insular de Lucha contra el Intrusismo, Mariano Juan, valoró que la medida cautelar -previa autorización judicial- es importante porque “corta la actividad ilegal antes de iniciar el procedimiento sancionador”.

Juan, además, destacó que una vez se precinta un piso por haber sido utilizado turísticamente de forma ilegal, si el propietario desobedece a la administración, se incurre en un procedimiento penal en el que la Fiscalía puede actuar de oficio. Sin mencionar ningún caso concreto, Juan recordó que ya existen propietarios habituados a actuar de esta manera, como es el caso de Paquita ‘Marsan’, la casera de los famosos. Conocida también por alquilar sus mansiones turísticamente sin tener licencia, Francisca Sánchez Ordóñez ha roto algunos precintos que se habían colocado en mansiones de su propiedad por haber incurrido, presuntamente, en reformas que no contaban con la autorización de las administraciones.

Pese a que el alquiler turístico ilegal es grave, Granda, portavoz del Sindicato de Inquilinas, afirma que si se elimina “todavía quedaría el mercado que hay para los trabajadores de temporada, que puede ser legal pero que es un gran generador de dinero para el rentista”. Granda se refiere al hecho de que algunos propietarios se aprovechan de la necesidad que hay de trabajadores que llegan de la Península u otros puntos para trabajar en las islas durante la temporada turística y ven cómo tienen que pagar cantidades económicas absolutamente desorbitadas.

En cualquier caso, el efecto que dichas medidas puedan tener en el mercado de la vivienda no se verá, probablemente, en el corto plazo. Mientras que los inquilinos se quejan de los alquileres desorbitados y las condiciones abusivas, los API defienden que muchos propietarios tienen “miedo” de alquilar sus propiedades porque la ley es muy “proteccionista”. Unos, pretenden que la ley permita expulsar con mayor “celeridad” a aquellos que no cumplen con sus obligaciones económicas como inquilinos. “Hablamos de gente, y no es poca, que se ha encontrado con la posibilidad de volver a alquilar y dudan mucho porque han estado meses o años sin cobrar”, explica Helguera, delegado de la API en las Pitiüses.

Los inquilinos, en cambio, reclaman una vivienda digna, y mayores niveles de protección ante los abusos. “Una vivienda es un bien de primera necesidad que es vital para el desarrollo de cualquier persona”, afirma Grande. “Aún siendo un negocio, tienen que dar estabilidad al inquilino en el contrato y la oportunidad de defenderse en un juzgado en caso de que haya un conflicto”, concluye.